房地产行业周报：一揽子“政策大礼包”超预期推出，中央定调促进地产市场“止跌回稳”

一揽子“政策大礼包”超预期推出，中央定调促进地产市场“止跌回稳”本周我们跟踪的68城新房成交同比下降，环比增长，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比下降，溢价率环比下降。本周政策端发力明显，央行“大礼包”超预期落地，降低存量房贷利率落地并统一房贷最低首付比例，商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右，全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，同时公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；中央定调促进房地产市场“止跌回稳”；广州南沙全面放开限购政策，多城市在公积金政策、购房补贴方面优化政策。我们认为目前政策端对房地产市场宽松态度将长期持续，进一步政策边际放松值得期待，整体市场信心有望企稳。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：一揽子“政策大礼包”超预期推出，广州南沙限购全面放开 中央层面：央行：商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。中央政治局：促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量。 地方层面：广州：在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格。沈阳：取消“商转公”首次申请住房公积金贷款的限制条件。 市场端：土地成交面积同比下降，深圳成都土拍火热 销售端：2024年第39周，全国68城商品住宅成交面积308万平米，同比下降32%，环比增加84%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9775万平米，累计同比下降35%。全国20城二手房成交面积为171万平米，同比增速+7%，前值-45%；年初至今累计成交面积6920万平米，同比增速-6%，前值-6%。 投资端：2024年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1741万平方米，成交土地规划建筑面积1757万平方米，同比下降26%，成交溢价率为2.5%。 一线城市成交土地规划建筑面积62万平方米，同比下降38%。成都：成都土拍市场迎来两宗宅地出让，分别位于天府新区和双流区，最终天府新区地块由润达丰滨江竞得，成交楼面价24300元/ m，溢价率86.92%；空港发展竞得双流区地 1、一揽子“政策大礼包”超预期推出，广州南沙限购全面放 开 中央层面：（1）央行：降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。 统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。（2）中央政治局：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。（3）央行：央行官网发布公告，为加大货币政策逆周期调节力度，支持经济稳定增长，从9月27日起，公开市场7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%。公开市场14天期逆回购和临时正、逆回购的操作利率继续在公开市场7天期逆回购操作利率上加减点确定，加减点幅度保持不变。自2024年9月27日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%。（4）住建部：我国城市发展已进入城市更新的重要时期。实施城市更新行动，是党中央、国务院作出的重大决策部署，是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措。扎实有序推进城市更新，能够有效释放投资和消费潜能，促进我国经济持续回升向好，打造高品质生活空间，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。 地方层面：（1）简阳：促进住房“以旧换新”，凡在简阳市中心城区购买新建商品住房(以备案时间为准)，且在购房前180天内出售原自有住房的，按100元/㎡的标准给予购房奖励，每套奖补最高不超过2万元。（2）漳州：支持购买保障性及绿色建筑住房。新政策下，保障性住房贷款首付款比例降至15%，绿色建筑住房贷款额度可上浮20%，且为多孩家庭额外提供5万元贷款。此举旨在响应国家政策，促进房市健康发展，满足不同群体需求。（3）萍乡：江西萍乡市自2024年10月1日起取消公积金提取额度占用贷款额度规定，实施“既提又贷”政策，优化住房公积金使用，减轻职工购房压力。此举响应国家住房政策，提升公积金使用灵活性，促进房地产市场健康发展，激发市场活力。（4）江苏：江苏省住房和城乡建设厅副厅长陈浩东宣布，全省13个设区市均已建立房票安置政策体系。此举标志着江苏省在住房保障领域的政策创新和实践迈出了重要一步。省住建厅将指导各地持续优化政策，巩固、扩大房票安置成效。（5）齐齐哈尔：对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按1.5%征收；对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的减按2%征收；按规定落实单位承受住房、居民承受赠与住房以及非住房、土地的契税税率降至3%；因房屋被征收、征用或不可抗力灭失，重新购房或调换房屋的，按规定享受减免契税政策。（6）宜昌：取消新建商品住房价格指导并扩大住房保障覆盖面，支持企事业单位以需定建。政策旨在满足不同群体的住房需求，优化住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。（7）温州：进一步提高无房提取月额度。缴存职工家庭在以县（市）级行政区域划定的缴存地范围内（鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区作为一个缴存地区域范围）无自有住房的，申请无房提取住房公积金的，每月可提取额度由1600元提高至1800元。新市民、青年人首套住房贷款额度可上调15万元。买配售型保障性住房，公积金可贷额度上浮20%。（8）株洲：实行家庭互助购房政策。在株洲市行政区域内新购新建商品住房的购房人，其配偶及直系亲属可按相关政策申请住房公积金提取和贷款；优化住房套数认定标准。在株洲市行政区域内新购自住住房的缴存人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），住房套数以所购住房所在区（市）县的有效住房套数核算； 支持提取住房公积金直付首付款。在株洲市行政区域内购买新建商品住房的缴存人，可申请提取住房公积金直接支付首付款。（9）大庆：缴存人购买新建自住住房的最高贷款额度由账户余额的20倍提高至30倍；购买本市现售新建自住住房时，取消了之前的价值评估环节，改为按照网签合同备案价格确定；针对二孩、三孩家庭的住房公积金贷款额度，最高分别提升至70万元和80万元。（10）沈阳：取消“商转公”首次申请住房公积金贷款的限制条件，调整为“借款申请人及共同申请人首次或二次申请住房公积金贷款”。政策旨在支持缴存人购买保障性住房，允许提取公积金支付首付款等购房款，并可申请使用公积金贷款，最低首付款比例为15%。（11）安义：优化开发项目“一房一价。规范市场价格公示行为，要求房企按市场行情合理定价，稳定市场价格预期。县法院依法稳妥开展“法拍房”工作，住建部门积极配合法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，做好商品房价格的监测。（12）广州：为进一步降低二手房交易成本，提高二手房交易贷款的便利性和时效性，提升住房公积金服务水平，2024年9月27日起，广州住房公积金贷款上线二手房“带押过户”业务。（13）广州：在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格；对于项目可售（含已售）车位、车库数量超过本项目区划内房屋套数且符合以下所有条件的商服类项目，在保证本项目区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，剩余可售车位、车库全面放开限购：1.项目土地用地性质为B类；2.项目已完成竣工验收一年以上；3.项目已公开出售整体车位、车库半年以上。（14）成都：提高住房公积金最高贷款额度，单缴存人最高贷款额度由40万元提高至60万元，双缴存人最高贷款额度由80万元提高至100万元。取消首套住房和二套住房最高贷款额度差异。多子女家庭、"以旧换新"购房最高贷款额度对应上浮20%。 表1：一揽子“政策大礼包”超预期推出，广州南沙限购全面放开 2、销售端：新房成交同环比增长，二手房成交同环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第39周，全国68城商品住宅成交面积308万平米，同比下降32%，环比增加84%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达9775万平米，累计同比下降35%。 图1：64大中城市新房成交面积同比下降 图2：64大中城市新房成交面积环比增长 图3：2024年第39周68大中城市成交面积同比下降，环比增长 图4：2024年第39周68大中城市中一线城市成交面积同比下降，环比增长 图5：2024年第39周68大中城市中二线城市成交面积同比下降，环比增长 图6：2024年第39周68大中城市中三四线城市成交面积同比下降，环比增长 根据房管局数据，2024年第39周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-35%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为-43%、-36%、-7%，年初至今累计增速-27%、-39%、-30%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长 2024年第39周，全国20城二手房成交面积为171万平米，同比增速+7%，前值-45%；年初至今累计成交面积6920万平米，同比增速-6%，前值-6%。 图8：17城二手房成交同比下降 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比下降，深圳成都土拍火热 2024年第39周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1741万平方米，成交土地规划建筑面积1757万平方米，同比下降26%，成交溢价率为2.5%。一线城市成交土地规划建筑面积62万平方米，同比下降38%；二线城市成交土地规划建筑面积514万平方米，同比下降43%；三线城市成交土地规划建筑面积1180万平方米，同比下降13%。济南：济南土地市场迎来4宗宅地出让，这4宗地块均位于王舍人片区，除编号2024TDGP12Y0054地块为纯宅地出让，其余3宗宅地均捆绑了城镇社区服务设施用地，总用地面积 118827m2 ，其中住宅用地面积合计 101193m2 。最终地块均底价成交，共收金14.74亿元，其中住宅部分成交总价合计13.85亿元。长沙：长沙成功出让1宗天心区宅地，该地块位于省府北板块，宗地出让面积 44202m2 ，规划建面 137027m2 ，容积率3.1，起拍价8.53亿元，起拍楼面价6226元 /m2 。该地块仅获一轮报价，最终底价成交，由湖南天新成业城市更新投资发展有限公司（天心国资&中建信和&葛洲坝）摘得。深圳：一宗地块出让成功，地块位于宝安中心区新安街道，该地块是今年6月由03-29、03-30两块商业用地，合并为一块二类居住用地（ R2 ）。宗地面积 9997.8m2 ，规划建面 54000m2 ，容积率5.4，起拍价20.8亿元，起拍楼面价38519元 /m2 。经过82轮竞价，最终由惠州市保置房地产开发有限公司（保利）竞得该地块，成交总价28.2亿元，成交楼面价52222元 /m2 ，溢价率35.58%。成都：成都土拍市场迎来两宗宅地出让，分别位于天府新区和双流区，总建设用地面积约 51913m2 ，规划建面合计约 91402m2 ，总起价8.95亿元。最终天府新区地块由润达丰滨江竞得，成交楼面价24300元 /m2 ，溢价率86.92%；空港发展竞得双流区地块，成交楼面价7600元 /m2 。北京：北京土地市场成功出让1宗通州区宋庄镇涉宅用地，该地块建设用地面积 4