核心观点
2025年第一季度，购物中心REITs整体表现稳健，关键绩效指标表现良好，尽管消费者信心受到担忧。由于开敞式零售物业年初至今表现落后（下跌9.9%，而RMZ下跌1.9%），我们认为开敞式零售物业的风险/回报组合在短期和中期内是有利的。进入NAREIT会议，我们关注交易活动、私人投资者对开敞式零售物业的需求、定价以及零售商在2025年下半年重组的前景。
供应低有助于抵御潜在风险
2025年第一季度，购物中心REITs表现良好，KIM、FRT、KRG和AKR适度上调了2025财年FFO/每股预测。只有KIM上调了其SSNOI预期（从2%上调至2.5%）。零售业供应低有助于公司填补最近因破产而空出的空间，从破产零售商那里填补空间，零售商仍然致力于在整个经济周期中开设新店。主要市场的租赁需求仍然强劲，但我们关注放缓的迹象。虽然更高的坏账在放缓时期构成风险，但我们认为公司的预测是保守/充足的。基于Co-Star预测的供应前景仍然较低，这在我们看来是2026财年一个有保护层，以防出现更多C11。
更新预测/目标价
- AKR：我们将2025财年FFO/每股预测从1.35上调至1.36，并将2026财年FFO/每股预测从1.46下调至1.45。我们维持其目标价为25美元，维持买入评级。
- BRX：我们将2025财年FFO/每股预测从2.24下调至2.23，并将2026财年FFO/每股预测从2.33下调至2.31。我们将目标价上调1美元至30美元，维持买入评级。
- FRT：我们将2025财年FFO/每股预测从7.14上调至7.17，并将2026财年FFO/每股预测从7.35上调至7.37。我们将目标价上调7美元至100美元，维持持有评级。
- IVT：我们维持2025财年FFO/每股预测为1.86，并维持2026财年FFO/每股预测为1.96。我们将目标价上调1美元至33美元，维持买入评级。
- KIM：我们将2025财年FFO/每股预测从1.71上调至1.73，并将2026财年FFO/每股预测从1.75上调至1.77。我们维持其目标价为21美元，维持持有评级。
- KRG：我们将2025财年FFO/每股预测从2.06上调至2.08，并维持2026财年FFO/每股预测为2.12。我们将目标价上调1美元至22美元，维持持有评级。
- REG：我们将2025财年FFO/每股预测从4.55上调至4.57，并将2026财年FFO/每股预测从4.74上调至4.76。我们将目标价上调2美元至82美元，维持买入评级。
