核心观点
- 物流行业景气度提升但供给冲击持续：2025年以来物流行业景气度明显提升，但受宏观经济恢复放缓和供给持续释放影响，仓储出租率面临“以价换量”策略，租金有所下降，空置率上升。
- 顺丰香港REIT作为参考系：顺丰香港REIT（顺丰房托）表现良好，出租率和租金水平稳定，但估值有所下调，面临关联租户续约考验，股息率达7%以上。
- 南方顺丰物流REIT投资价值：南方顺丰物流REIT底层资产为分拨中心，出租率预计整体稳定，但租金面临下调风险，当前分派率为3.98%，在已上市的仓储物流REITs里排名中上，建议择机配置。
关键数据
- 物流行业景气度：2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，业务总量指数、新订单指数等均保持在50%以上扩张区间。
- 社会物流总费用：2024年社会物流总费用19.0万亿元，同比增长4.1%，其中保管费用6.4万亿元，占社会物流总费用的34%。
- 高标仓行业集中度：普洛斯市占率遥遥领先，京东、顺丰等电商/第三方物流自建仓储项目增多。
- 高标仓市场表现：京津冀、长三角、长江中游、成渝、珠三角城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%、0.5%、2.6%和0.3%，空置率分别为28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和6.1%。
- 顺丰房托估值：截至2024年末，顺丰房托4项物业组合的估值为67.314亿港元，整体下跌8.9%。
- 南方顺丰物流REIT资产：包括顺丰华南转运中心（深圳）、顺丰丰泰产业园·武汉项目及顺丰丰泰产业园·合肥项目，合计资产估值约30.41亿元。
- 南方顺丰物流REIT租金：深圳项目关联方租约到期时间为2027年12月31日，武汉项目分拨中心租约到期2026年10月31日，合肥项目分拨中心2027年陆续到期。
- 南方顺丰物流REIT现金分派率：2025年预计为3.98%，在已上市的9只仓储物流REITs里排名中上。
研究结论
- 顺丰香港REIT和南方顺丰物流REIT均依赖顺丰集团系租户，出租率预计保持稳定，但租金面临下调风险。
- 2027年前是当前可预测范围内的租金较高的时期，南方顺丰物流REIT估值已考虑租金下行风险，当前分派率是较好的配置期。
- 建议投资者关注南方顺丰物流REIT，满足收益条件的可择机配置。
