地产业务拓展优质地块，物流仓储开启REITs运作

信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 江宇辉地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002 联系电话：18621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 买入 上次评级 买入 投资评级 证券研究报告 公司研究 公司点评报告 南山控股(002314) 地产业务拓展优质地块，物流仓储开启REITs运作 2022年11月03日 ⯁结转影响营收同比下降，净利润承压。公司2022年前三季度营业收入49.21 亿元，同比下降5.45%，归母净利润亏损2.71亿元，同比下降174.05%， 扣非后归母净利润亏损3.3亿元，同比下降330.25%，毛利率22.78%，较去年同期上升2.05pct。公司营收同比下降主要受到公司项目结算周期影响。净利润同比大幅下降主要由于：1）费用率上升：公司销售费用率、管理费用率分别为4.12%和13.65%，同比上升0.55pct和2.00pct；2）公司2022年制造业研发投入增加，研发费用上升77.4%，同时2021年同期赤湾房地产出表及胜宝旺并表产生投资收益，今年投资收益大幅下降72.18%。 ⯁物流仓储业务：拟开展公募REITs运作。公司8月发布《关于控股子公司开展基础设施公募REITs运作的议案》，拟将天津宝湾、廊坊宝湾、南京 空港宝湾和嘉兴宝湾作为底层基础设施项目，发行基础设施公募REITs。目前基础设施项目的初步估值是19.97亿元，按照资产基础评估法，公司四个项目的价值分别为4.7亿元、6.2亿元、4.9亿元和2.6亿元，较账面价值分别增值154.12%、389.79%、215.60%和140.28%。通过实施基础设施公募REITs项目，公司实现自持物业资产出表，经公司初步评估预计可为公司实现归母净利润约4.9亿元。就公司过去出表物流园的情况来看， 2020年公司出表的上海明江宝湾、广州宝湾重估增值达到了448.0%和 286.5%，为公司当年带来12.48亿投资收益。除了出表带来的资产收益之外，项目出表之后，公司通过持有REITs的部分股权还能够享受项目利润。 ⯁房地产业务：保持拿地节奏，积极拓展优质地块。根据克尔瑞口径，公司2022年前三季度累计实现销售金额64亿元，同比下降18.54%，降幅优于大市，排名有所提升。同时，公司保持拿地节奏，前三季度公司在上海、成 都获三宗地块，总规划建筑面积9.62万平米，考虑2022年市场整体下行，房企大多谨慎拿地，公司能保持在公开市场拿地已属不易。且公司获取地块城市能级较高，其中分别在6月和10月在上海获得两宗地块，考虑到后续市场在筑底恢复的过程中，基本面较好的核心城市有望率先受益于政策放松销售回暖，公司在核心城市获取的地块有望受益。 ⯁维持公司“买入”评级。随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定,给予公司“买入”评级，目标价7.73 元。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期 重要财务指标营业总收入(百万元) 2021A 11,232 2022E 11,180 2023E 14,438 2024E 17,076 2021A 20,277 增长率YoY% 55.1% -0.5% 29.1% 18.3% 18.7% 归属母公司净利润(百万元) 1,293 976 1,015 1,102 1,263 增长率YoY% 220.5% -24.5% 4.0% 8.6% 14.6% 毛利率% 28.4% 21.0% 22.8% 23.6% 23.2% 净资产收益率ROE% 13.2% 10.2% 9.6% 9.4% 9.8% EPS(摊薄)(元) 0.48 0.36 0.37 0.41 0.47 市盈率P/E(倍) 6.39 8.46 8.14 7.49 6.54 市净率P/B(倍) 0.84 0.86 0.78 0.71 0.64 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2022年11月03日收盘价 资产负债表 单位:百万元 利润表 单位: 百万元 会计年度 2021A2022E 2023E2024E 会计年度 2021A 2022E2023E 2024E 流动资产 42,75546,591 48,72754,201 营业总收入 11,180 14,43817,076 20,277 货币资金 9,9206,621 8,3036,090 营业成本 8,838 11,14413,053 15,569 应收票据 2860 3578 营业税金及附加 268 347410 487 应收账款 805920 1,0731,293 销售费用 301 419495 568 预付账款 4821,114 653778 管理费用 857 9671,110 1,318 存货 22,47033,250 32,01637,182 研发费用 40 5261 73 其他 9,0504,626 6,6498,780 财务费用 546 466691 740 非流动资产 28,49131,272 35,00438,624 减值损失合计 -8 00 0 长期股权投资 3,4683,468 3,4683,468 投资净收益 774 433256 304 固定资产（合计） 4,3585,541 7,7129,856 其他 14 6981 97 无形资产 5,9226,736 7,4648,230 营业利润 1,110 1,5461,593 1,923 其他 14,74315,526 16,35917,070 营业外收支 72 00 0 资产总计 71,24677,863 83,73092,825 利润总额 1,182 1,5461,593 1,923 流动负债 34,60636,197 38,30243,373 所得税 245 321330 399 短期借款 1,0601,060 1,0601,060 净利润 937 1,2251,263 1,524 应付票据 14881 137209 少数股东损益 -39 110114 137 应付账款 4,0163,413 3,8394,811 归属母公司净利润 976 1,0151,102 1,263 其他 29,38131,643 33,26637,292 EBITDA 1,507 2,0122,610 3,084 非流动负债 19,04422,847 25,34727,847 EPS（当年）（元） 0.36 0.370.41 0.47 长期借款 14,34317,143 19,14321,143 其他 4,7025,705 6,2056,705 现金流量表 单位: 百万元 负债合计 53,65059,045 63,64971,220 会计年度 2021A 2022E2023E 2024E 少数股东权益 8,0338,243 8,4048,665 经营活动现金流 3,012 -3,5544,129 319 归属母公司股东权益 9,56310,575 11,67712,940 净利润 937 1,2251,263 1,524 负债和股东权益 71,24677,863 83,73092,825 折旧摊销 719 469625 775 财务费用 686 763889 989 重要财务指标 单位:百万元 投资损失 -774 -433-256 -304 主要财务指标 2021A2022E 2023E2024E 营运资金变动 1,363 -5,5431,651 -2,616 营业总收入 11,18014,438 17,07620,277 其它 82 -36-42 -50 同比(%) -0.5%29.1% 18.3%18.7% 投资活动现金流 -10,296 -2,781-4,058 -4,042 归属母公司净利润 9761,015 1,1021,263 资本支出 -3,782 -3,214-4,314 -4,346 同比(%) -24.5%4.0% 8.6%14.6% 长期投资 -2,613 00 0 毛利率(%) 21.0%22.8% 23.6%23.2% 其他 -3,900 433256 304 ROE(%) 10.2%9.6% 9.4%9.8% 筹资活动现金流 9,124 3,0371,611 1,511 EPS（摊薄）（元） 0.360.37 0.410.47 吸收投资 3,589 -30 0 P/E 8.468.14 7.496.54 借款 17,642 2,8002,000 2,000 P/B 0.860.78 0.710.64 支付利息或股息 -1,813 -763-889 -989 EV/EBITDA 14.6914.44 11.4411.21 现金净增加额 1,839 -3,2991,682 -2,213 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 机构销售联系人 区域 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 韩秋月 13911026534 hanqiuyue@cindasc.com 华北区销售总监 陈明真 15601850398 chenmingzhen@cindasc.com 华北区销售副总监 阙嘉程 18506960410 quejiacheng@cindasc.com 华北区销售 祁丽媛 13051504933 qiliyuan@cindasc.com 华北区销售 陆禹舟 17687659919 luyuzhou@cindasc.com 华北区销售 魏冲 18340820155 weichong@cindasc.com 华北区销售 樊荣 15501091225 fanrong@cindasc.com 华北区销售 秘侨 18513322185 miqiao@cindasc.com 华东区销售总监 杨兴 13718803208 yangxing@cindasc.com 华东区销售副总监 吴国 15800476582 wuguo@cindasc.com 华东区销售 国鹏程 15618358383 guopengcheng@cindasc.com 华东区销售 李若琳 13122616887 liruolin@cindasc.com 华东区销售 朱尧 18702173656 zhuyao@cindasc.com 华东区销售 戴剑箫 13524484975 daijianxiao@cindasc.com 华东区销售 方威 18721118359 fangwei@cindasc.com 华东区销售 俞晓 18717938223 yuxiao@cindasc.com 华东区销售 李贤哲 15026867872 lixianzhe@cindasc.com 华东区销售 孙僮 18610826885 suntong@cindasc.com 华东区销售 贾力 15957705777 jiali@cindasc.com 华东区销售 石明杰 15261855608 shimingjie@cindasc.com 华东区销售 曹亦兴 13337798928 caoyixing@cindasc.com 华南区销售总监 �留阳 13530830620 wangliuyang@cindasc.com 华南区销售副总监 陈晨 15986679987 chenchen3@cindasc.com 华南区销售副总监 �雨霏 17727821880 wangyufei@cindasc.c