房地产行业点评报告：销售面积降幅持续收窄，国内贷款增速转正

销售面积降幅持续收窄，高能级城市成交热度更高

• 2025年1-4月，全国商品房销售面积同比-2.8%（1-3月-3.0%），销售额同比-3.2%（1-3月-2.1%），其中商品住宅分别同比-2.1%和-1.9%。4月单月销售面积同比-2.1%，销售额同比-6.7%，但环比上涨，呈现“以价换量”趋势。
• 区域分化明显，中部区域表现较好（+0.2%），高能级城市（一线、二线）成交热度更高，前20周增速分别为+15.5%、+2.7%，三四线城市-0.8%。

宅地成交拖累开工，竣工面积同比下降

• 2025年1-4月，房屋新开工面积同比-23.8%（1-3月-24.4%），住宅新开工同比-22.3%。宅地成交面积同比-4%（1-4月）持续拖累新开工数据。
• 竣工面积同比-16.9%（1-3月-14.3%），住宅竣工面积同比-16.8%，降幅扩大，预计2025年竣工面积仍将承压下降。

房企开发投资额降幅扩大，融资环境改善但回款压力仍存

• 2025年1-4月，房地产开发投资额同比-10.3%（1-3月-9.9%），住宅投资额同比-9.6%。主要受新开工下降及销售回款不足影响。
• 房企到位资金同比-4.1%（1-3月-3.7%），其中国内贷款同比+0.8%首次转正，融资环境改善；但定金及预收款、个人按揭贷款同比分别-3.0%、-8.5%，回款压力较大。

投资建议

• 二季度新房市场延续弱复苏，区域分化持续，一线城市止跌回稳。推荐：
  • 强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等。
  • 住宅与商业双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团等。
  • 房地产后服务市场：贝壳-W、我爱我家等。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期、融资改善不及预期、政策放松不及预期。