房地产行业点评报告：销售延续低位运行，国内贷款资金降幅明显收窄

销售金额降幅收窄，高基数下前五月成交疲软 国家统计局发布2024年1-5月商品房投资和销售数据。1-5月，全国商品房销售面积3.66亿平，同比下降20.3%（1-4月-20.2%），其中商品住宅销售面积同比下降23.6%；1-5月商品房销售额3.57万亿元，同比下降27.9%（1-4月-28.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.5%。分区域看，1-5月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.9%、-22.8%、-20.8%、-13.9%，中西部地区降幅较大。6月是房企半年度业绩冲刺月，整体供货有望增加，叠加年中高基数效应走弱及宽松购房政策，我们预计后续销售数据将持续改善。 开竣工降幅均收窄，拿地及回款持续影响工程进度 2024年1-5月，全国房屋新开工面积3.01亿平，同比下降24.2%（1-4月-24.6%），进入二季度降幅有所收窄，其中住宅新开工同比下降25.0%；5月单月新开工面积0.66亿平，同比下降23.0%，销售下滑、土地成交低位运行持续影响新开工进程。1-5月，房屋竣工面积2.22亿平，同比下降20.1%（1-4月-20.4%），其中住宅竣工面积同比下降19.8%；5月单月竣工面积0.34亿平，同比下降18.1%。 开发投资降幅扩大，销售回款降幅仍较大 2024年1-5月，房地产开发投资额4.06万亿元，同比下降10.1%（1-4月-9.8%），降幅持续扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.6%；5月单月开发投资额0.97万亿元，同比下降11.0%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 2024年1-5月，房地产开发企业到位资金4.26万亿元，累计同比下降24.3%（1-4月-24.9%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.8%、-36.7%、-40.2%（1-4月-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%），销售回款资金降幅显著，房企融资环境较良好，国内贷款资金降幅收窄。 投资建议 5月17日央行央行优化信贷政策以来，各地因城施策下调房贷利率，一线城市限购政策继续放宽。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，5月商品房销售金额降幅收窄，6月以来部分一线和核心二线城市环比成交情况有所改善，二手房周转加快也有利于新房库存的去化。我们预计高基数下，二季度房地产数据仍将延续了一季度低位运行趋势，市场仍处于调整过程中，多项去库存政策有望助力住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、销售金额降幅收窄，高基数下前五月成交疲软 国家统计局发布2024年1-5月商品房投资和销售数据。1-5月，全国商品房销售面积3.66亿平，同比下降20.3%（1-4月-20.2%），其中商品住宅销售面积同比下降23.6%；1-5月商品房销售额3.57万亿元，同比下降27.9%（1-4月-28.3%），其中商品住宅销售额同比下降30.5%。分区域看，1-5月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.9%、-22.8%、-20.8%、-13.9%，中西部地区降幅较大。6月是房企半年度业绩冲刺月，整体供货有望增加，叠加年中高基数效应走弱及宽松购房政策，我们预计后续销售数据将持续改善。 图1：2024年1-5月商品房销售面积同比下降20.3% 图2：2024年1-5月商品房销售金额同比下降27.9% 图3：2024年1-5月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.9%、-22.8%、-20.8%、-13.9% 2、开竣工降幅均收窄，拿地及回款持续影响工程进度 2024年1-5月，全国房屋新开工面积3.01亿平，同比下降24.2%（1-4月-24.6%），进入二季度降幅有所收窄，其中住宅新开工同比下降25.0%；5月单月新开工面积0.66亿平，同比下降23.0%，销售下滑、土地成交低位运行持续影响新开工进程。1-5月，房屋竣工面积2.22亿平，同比下降20.1%（1-4月-20.4%），其中住宅竣工面积同比下降19.8%；5月单月竣工面积0.34亿平，同比下降18.1%。 图4：2024年1-5月房地产开竣工面积同比下降24.2%和20.1% 3、销售和回款压力犹存，开发投资降幅扩大 2024年1-5月，房地产开发投资额4.06万亿元，同比下降10.1%（1-4月-9.8%），降幅持续扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.6%；5月单月开发投资额0.97万亿元，同比下降11.0%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 图5：2024年1-5月房地产开发投资额同比下降10.1% 4、自筹资金降幅收窄，回款资金降幅显著 2024年1-5月，房地产开发企业到位资金4.26万亿元，累计同比下降24.3%（1-4月-24.9%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.8%、-36.7%、-40.2%（1-4月-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%），销售回款资金降幅显著，房企融资环境较良好，国内贷款资金降幅收窄。 图6：2024年1-5月房地产开发企业到位资金同比下降24.3% 图7：2024年1-5月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.8%、-36.7%、-40.2% 5、投资建议 5月17日央行央行优化信贷政策以来，各地因城施策下调房贷利率，一线城市限购政策继续放宽。我们认为宽松政策对于购房预期的提升以及市场成交的促进需要一定的转化周期，5月商品房销售金额降幅收窄，6月以来部分一线和核心二线城市环比成交情况有所改善，二手房周转加快也有利于新房库存的去化。我们预计高基数下，二季度房地产数据仍将延续了一季度低位运行趋势，市场仍处于调整过程中，多项去库存政策有望助力住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。