房地产行业点评报告：销售降幅持续收窄，宅地成交收缩压制新开工动力

销售数据降幅收窄，高能级城市成交热度较高
2025年1-2月，全国商品房销售面积同比-5.1%（2024全年-12.9%），销售额同比-2.6%（2024全年-17.1%），其中商品住宅分别同比-3.4%和-0.4%。销售均价同比+2.6%，环比-3.9%。区域分化明显，东部、中部、西部、东北区域降幅均收窄。重点城市成交数据显示，一线、二线、三四线城市分别同比+26.6%、+9.8%、-1.4%，高能级城市热度或带动全国销售企稳。

宅地成交影响开工，竣工面积仍下降
2025年1-2月，全国房屋新开工面积同比-29.6%（2024全年-23.0%），住宅新开工同比-28.9%。Wind 322城宅地成交面积同比-8.7%（2024年-12.9%），拿地收缩持续压制开工。竣工面积同比-15.6%（2024全年-27.7%），住宅竣工同比-17.7%，预计2025年竣工仍承压。

房企开发投资下滑，资金来源边际改善但居民加杠杆意愿不足
2025年1-2月，房地产开发投资额同比-9.8%（2024全年-10.6%），住宅投资同比-9.2%。到位资金同比-3.6%（2024全年-17.0%），其中个人按揭贷款同比-11.7%（2024全年-27.9%），降幅收窄但仍是主要拖累，或反映居民加杠杆动力不足。

投资建议
市场企稳修复，核心城市带动低能级城市回暖，3-4月旺季或加速止跌。推荐：

• 强信用房企（绿城中国、招商蛇口等）
• 住宅与商业双轮驱动（新城控股、龙湖集团）
• 房地产后服务（贝壳-W、我爱我家）。

风险提示
销售恢复不及预期、融资改善不及预期、政策放松不及预期。