2022年8月房地产行业运行情况报告：“保交楼”政策持续加码，月度竣工面积同比降幅显著收窄

1 ——2022年8月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 “保交楼”政策持续加码月度竣工面积同比降幅显著收窄 核心观点： 销售端：8月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一二线城市在销售结构中占比提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看，房价有明显下行趋势。 投资端：1-8月累计开发投资完成额同比降幅加剧，投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位，8月土地购置面积同比下降56.6%，降幅较上月扩大9.3个百分点。4城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。 8月以来的楼市政策主要围绕三方面展开，一是解决房企发债融资问题，缓解房企的流动性压力；二是自上而下的推进“保交楼”政策，各地积极化解风险事件；三是下调首付比例和房贷利率，进一步释放购房需求。 展望后市，年底前房地产行业能否迎来趋势性回暖，还需看四季度的政策调整力度，其中5年期LPR报价持续下调是大概率事件。从目前的政策效果来看，“保交楼”方面，8月竣工面积同比降幅有明显回落，显示相关政策初现成效；融资政策方面，目前仅有5家民营房企通过中债增信成功发债，对于大多数房企来说需等待政策的进一步推进；楼市方面，高频数据显示，9月1日-20日30大中城市单日平均商品房成交套数为2923套，较8月下降19.69%，可见8月降息对楼市提振效果较为有限，仍待政策的下一步引导。 报告正文： 一、销售端：8月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一线城市在销售结构中占比提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看，房价有明显下行趋势。 2 1.销售情况 8月，全国商品房销售面积和销售额分别为9712.03万平方米和10107.00亿元，同比分别下降 22.58%和19.89%，跌幅较上月分别缩小6.3pct和8.3ct。我们跟踪了30大中城市月度商品房成交数据，8月日均成交3617套，同比下降21.21%，降幅较7月缩小12.44pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为953套、1757套和907套，同比分别下降19.26%、21.54%和22.54%，其中一线城市降幅将上月扩大13.4pct，二三线城市降幅较上月分别缩小17.73pct和17.98pct。整体来看，8月销售情况环比出现好转，符合季节性规律，8月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显。 图表12021-2022年8月全国商品房销售面积：单月值及同比变化 数据来源：iFind，东方金诚 图表2：2021-2022年8月30大中城市商品房日均成交套数（单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚 2.价格表现 统计局数据显示，8月销售额同比跌幅小于销售面积，按照销售额与销售面积之比计算出的8月商品房均价同比增长3.47%，是否意味着房价出现上涨压力？ 30大中城市商品房成交数据显示，1-8月一二三线城市商品房成交套数累计同比分别下降30.16%、 31.43%和40.41%，低能级城市的销售端下滑程度远超高能级城市，导致高能级城市在销售结构中的占比有所提高，因此拉高了全国商品房均价，并不代表房价上涨压力出现。 我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据，8月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为50个和 19个，与7月相比，环比下降城市数量增加10个、环比上涨城市数量减少11个，表明部分城市新建商品房住宅价格下行压力有所提升。具体看，8月70城新建商品住宅价格同比下跌2.10%，环比下跌0.29%。其中，一线城市8月价格环比上涨0.10%，连续8个月上涨，但较7月增速下降0.2pct；二线 城市8月价格环比下降0.20%，由上月的持平再度转为负增；三线城市8月环比下跌0.40%，较7月跌幅扩大0.1pct，已连续12个月环比下跌。整体来看，8月一二三线城市新建商品住宅价格增速均有下降。 图表3-4：2021-2022年8月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二手房价格方面，8月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由51个增加至56个，环比上涨城市数量由19个减少至13个。具体看，70城二手住宅价格同比下跌3.32%，环比下跌0.35%，已连续13个月下跌。分城市能级来看，一线城市8月价格与上月持平，增速较上月下降0.2pct；二三线城市 8月环比分别下跌0.30%和0.50%，跌幅较上月分别扩大0.1pct和0.2pct，已连续下跌12和14个月。整体来看，二手房住宅价格走势与新建商品房住宅一致，价格下行压力有所增加。 3 数据来源：Wind，东方金诚 4 图表5-6：2021-2022年8月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二、投资端：1-8月累计开发投资完成额同比降幅加剧，投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位，8月土地购置面积同比下降56.6%，降幅较上月扩大9.3个百分点。4城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。 8月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，带动1-8月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为11346亿元，环比提升1.78%，同比下降13.81%，降幅较上月扩大1.48pct；1-8月累计开发投资完成额同比下降7.40%，与1-6月相比，降幅再扩大1pct。 图表7：2021-2022年8月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化 5 1.土地市场 8月，全国房地产土地购置面积为854.35万平方米，环比下降6.90%，同比下降56.60%，土地购置热情仍未恢复。 图表8：2021-2022年8月全国土地购置面积单月值及同比变化 数据来源：iFind，东方金诚 土地溢价率方面，8月土地溢价率较上月小幅提升。我们重点关注了100大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，8月溢价率为3.89%，较7月提升0.44pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率分别为8.60%、0.72%和2.01%，上月为5.59%、3.09%和1.55%，一线城市的土地溢价率的提升或受到深圳集中供地的拉动。 图表9：2021-2022年8月100大中城市住宅类用地土地溢价率（单位：%） 数据来源：Wind，东方金诚 为进一步观察8月土地市场情况，我们重点跟踪了当月4座开展集中供地城市的相关情况，分别为深圳、天津、厦门和无锡，其中前两座城市为第二轮集中供地，后两座城市为第三轮集中供地。整体来看，4座城市均未出现大面积流拍，但除深圳外，其余3城土地市场热度较低。 从流拍率来看，在土地供应数量均偏低的情况下，4城均未出现大面积流拍现象。具体看，供地数量最多的深圳为16宗，天津和无锡各11宗，厦门仅6宗。成交方面，4座城市均无大面积流拍现象出现，其中无锡无流拍地块，深圳和天津各流拍2宗，厦门流拍1宗，流拍率分别为12.5%、18.2%和17.0%。流拍原因主要系地块自身缺陷所致，例如无明确卖点、商办业态占比过高等原因。 从溢价率来看，深圳土拍维持较高热度，其余三城土地市场有所冷却。据了解，深圳平均溢价率达9.3%，14宗地块中9宗溢价触顶，5宗进入摇号环节，但与深圳首轮集中供地相比仍有小幅降温（首轮无流拍地块，平均溢价率达15%）；厦门的平均溢价率仅为0.25%,5宗成交地块中3宗以底价成交， 2宗以低溢价成交；天津和无锡的平均溢价率皆为0%，全部成交地块均以底价成交。 从拿地名单来看，4城中仅一宗地块被民企竞得，其余地块均被央国企收入囊中。深圳本轮集中供地的拿地企业中大多数为大型国有性质房企，其中华润拿地4宗（其中1宗以联合体形式拿地），招 商蛇口和越秀各拿地2宗；厦门的5宗地块分别归属于中海、国贸、厦门特房、古龙地产和火炬集团；无锡本轮集中供地拿地企业均为地方性国企，包括太湖新城发展、锡西城投、锡山文商旅等；天津土地市场持续低迷，本轮集中供地山西建设拿地4宗、天津本土城投拿地2宗、中铁十八局拿地2宗， 普丰地产1宗，城投公司托底作用较为明显。 6 2.开工情况 8月，全国房地产新开工面积为8995.24万平方米，同比下降45.66%，与上月降幅基本持平；施工面积为9454.84万平方米，同比下降47.80%，降幅较上月扩大3.53pct；竣工面积为4833.38万平方米，同比下降2.49%，降幅较上月收窄33.53pct。我们认为，新开工、施工保持同比大幅负增，主要系行业尚未迎来趋势性回暖，房企开工意愿和开工能力持续下降。当月竣工面积环比跌幅显著收窄，主要为“保交楼”相关政策效果的作用。 图表10：2021-2022年8月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 三、政策端：8月以来的楼市政策主要围绕三方面展开，一是解决房企发债融资问题，缓解房企的流动性压力；二是自上而下的推进“保交楼”政策，各地积极化解风险事件；三是下调首付比例和房贷利率，进一步释放购房需求。 （一）召开民营房企座谈会，探讨房企发债融资问题 8月交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债信用增进投资股份有限公司（下称“中债增信”）增信支持的方式支持民营房企发债融资。按初步计划，试点房企发行公司债、资产证券化产品或中票时，中债增信将为这些标准化融资业务提供直接担保。据了解，本次增信的参与主体是向市场开放的，并非经选定才可以参与。目前，已有5家房企通过中债增信做担保成功发行地产债，其中龙湖为首家 7 通过中债增信发债的企业。进入9月后，美地置业、新城控股、碧桂园和旭辉也先后通过中债增信担保成功发债。预期该政策将对房企发债融资产生积极作用。 （二）“保交楼”政策加码，多地成立纾困基金 据媒体报道，8月29日，专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动。这笔专项款初期规模达2000亿元，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排，后续中国进出口银行或也会加入。该笔资金为专项用款，是精准用于“保交楼、稳民生”的，必须严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用，可以进行有效的过程监管。 地方层面，南宁、杭州、郑州等多个城市陆续出台“保交楼”相关举措，内容包括设立纾困基金、城投入场接盘等。具体看，杭州、南宁、郑州等地纷纷设立纾困基金，杭州首轮融资规模约20亿元、 南宁首轮规模为30亿元、郑州规模暂定为100亿元；哈尔滨的华鸿金色纽约项目项目因开发商资金链断裂、拖欠工程款而停工，期间虽经历多次复工，但建设过程时断时续，后由地方国企哈城投入场接盘，计划注资2亿元确保项目完工；日前，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组发布 《关于印发郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，要 求10月6日前，郑州要实现全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。此外，长沙市还推出了首个承诺“延期交房可退”项目，开发商承诺如未能在约定的交付时间前完成竣工验收，购房者有权选择无附加条件无息退房。 （三）二线城市政策力度加码，苏州等地下调首付比例 8月24日召开的国务院常务会议中提到，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月以来，除下调房贷