房地产行业8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著

行业研 究DONGXINGSECURITIES 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 2022年9月17日 看好/维持 房地产 行业报告 东兴证 券销售：各地密集出台楼市政策，商品房销售降幅收窄。8月单月商品房销售面 股积同比-22.58%，前值-28.88%；销售额同比-19.89%，前值-28.21%；销售均份价单月同比3.47%，前值0.94%。7月28日政治局会议召开，提出要稳定房地有产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，压实限地方政府责任，保交楼、稳民生。地方政府和中央各部委正加速落地政治局会公议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，政策从8月份开始进入了新一轮释放司期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强，带动了楼市销售降幅的收窄。证开发投资：新开工持续低迷，但在“保交楼”的推动下，竣工情况明显转好。8 券月单月新开工面积同比-45.66%，前值-45.39%；竣工面积同比-2.49%，前值 研-36.02%；开发投资同比-13.81%，前值-12.33%。我们认为，融资和销售的困究难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在中央“压实地方政府责任，报保交楼、稳民生”的压力之下，竣工情况显著好转。但将有限的资金投入竣工告交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑。只有销售的持续恢 复带来房企现金流与市场预期的好转，才有望迎来拿地与新开工数据的恢复。 未来3-6个月行业大事: 2022-10中旬统计局公布2022年9月房地产 开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.66% 行业市值(亿元) 17548.03 2.03% 流通市值(亿元) 16293.75 2.48% 行业平均市盈率 281.74 / 行业指数走势图 房地产 沪深300 26.6% 到位资金：各渠道资金降幅全面收窄，国内贷款支持显著提升。8月单月到位资金同比-21.74%，前值-25.82%；其中国内贷款单月同比-17.57%，前值 36.79%。在中央明确提出要“用足用好政策工具箱”稳定房地产市场后，8月份各地区与机构对行业资金面的支持显著增强。在中央定调，各方发力之下， -23.4% 9/1611/161/163/165/167/169/16 国内贷款对于行业的支持得到了明显的恢复。 投资建议：我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等措施都将更加积极的出台。虽然9 月份以来，在疫情反复与楼市预期走弱之下，销售降幅再次扩大，但政府提振市场的决心已经较为清晰，政策的出台也逐渐从低能级城市走向高能级城市。随着疫情的平复与政策的进一步宽松与见效，销售端有望逐步好转。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升 市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营 体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头 部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号:S1480521080001 P2 东兴证券行业报告 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 DONGXINGSECURITIES 1.销售：楼市政策密集出台，商品房销售降幅收窄 各地密集出台楼市政策，商品房销售降幅收窄。7月28日政治局会议召开，提出要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚改需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。在“用足用 好政策工具箱”的指导下，各地密集出台楼市政策，降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购以及发放购房补贴等措施都屡见不鲜。8月22日，5年期以上LPR下调15基点，货币政策持续主动发力，积极稳定楼市预期。地方政府和中央各部委正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，政策从8月份开始进入了新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强，带动了楼市销售降幅的收窄。 从具体数据来看，2022年1-8月商品房累计销售面积87,890万平，同比-23.00%；商品房累计销售金额85,870亿元，同比-27.9%；其中，8月商品房销售面积9,712万平，同比-22.58%；8月商品房销售额10,107亿元，同比-19.89%。2022年1-8月商品房累计销售均价9,770元/平，同比-6.28%；其中，8月商品房销售均价10,407元/平，同比3.47%，环比-0.61%。 图1：全国商品房累计销售情况图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价图4：全国商品房去化周期 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 2.开发投资：新开工持续低迷，“保交楼”下竣工明显恢复 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P3 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 新开工持续低迷，但在“保交楼”的推动下，竣工情况明显转好。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在中央“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”的政策压力之下，竣工情况 显著好转。但将有限的资金投入竣工交付可能导致房企拿地与新开工的能力与意愿进一步下滑。销售不振、预期转弱之下，土地市场正经历大幅下滑，土地成交的持续大幅下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。只有销售的持续恢复带来房企现金流与市场预期的好转，才有望迎来拿地与新开工数据的恢复。 从具体数据来看，2022年1-8月累计新开工面积85,062万平，同比-37.20%；其中，8月新开工面积8,995 万平，同比-45.66%。2022年1-8月累计竣工36,861万平，同比-21.10%；其中，8月竣工面积4,833万平， 同比-2.49%。2022年1-8月累计开发投资90,809亿元，同比-7.4%；其中，8月开发投资11,347亿元，同比-13.81%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 DONGXINGSECURITIES 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 3.到位资金：资金面有所好转，国内贷款显著提升 各渠道资金降幅全面收窄，国内贷款支持显著提升。在中央明确提出要“用足用好政策工具箱”稳定房地产市场后，8月份各地区与机构对行业资金面的支持显著增强。郑州在8月初出台了房地产纾困基金设立运作方案，暂定规模100亿元，这也是7月初全国烂尾楼业主断供风波以来，首个落地的地方性地产纾困基金。 8月19日，交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资；目前已知的首批试点企业包括以下六家：龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团，后续试点或将不仅限于以上六家民营房企。同时，住建部、财政部、央行等有关部门也出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。在中央定调，各方发力之下，国内贷款对于行业的支持得到了明显的恢复。 从具体数据来看，2022年1-8月房地产开发累计到位资金100,817亿元，同比-25.0%；其中，8月到位资金12,047亿元，同比-21.74%。分项目来看，国内贷款同比-17.57%，自筹资金同比-18.47%，定金及预收款同比-25.98%，个人按揭贷款同比-18.26%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P5 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：WIND，东兴证券研究所资料来源：WIND，东兴证券研究所 4.投资建议 我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。地方政府在充分理解中央对楼市的态度后，各类刺激政策的出台也将更为积极，降低首付、提 升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等措施都将更加积极的出台。虽然9月份以来，在疫情反复与楼市预期走弱之下，销售降幅再次扩大，但政府提振市场的决心已经较为清晰，政策的出台也逐渐从低能级城市走向高能级城市。随着疫情的平复与政策的进一步宽松与见效，销售端有望逐步好转。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和 丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部 的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P6 东兴证券行业报告 房地产8月月报：销售降幅收窄，竣工与国内贷款恢复显著 DONGXINGSECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投