墨尔本CBD办公室市场总结
市场需求与吸收
- 墨尔本CBD办公室市场需求保持韧性，2025年净吸收量达到自2018年以来的最高水平，为29,475平方米，标志着自2020年以来首次实现年度正增长。
- 优质资产净吸收量为40,070平方米，而次级资产则出现净流失-10,595平方米，市场呈现两极分化趋势。
- 各CBD区域中，Docklands吸收量增长32,485平方米，引领市场；Eastern Core吸收量增长16,389平方米，主要得益于Corrs Chambers从Spencer区域迁至120 Collins Street。
租赁需求与交易
- 2025年CBD市场发布210份租赁简报，平均面积1,535平方米，总计超过30万平方米的活跃需求。
- 专业服务行业占比31%，金融保险行业占比25%，两者合计占据租赁交易量的一半。
- 租户持续从墨尔本郊区迁入CBD，Docklands、Spencer和Western Core区域尤为明显。
供应与空置率
- 2025年下半年CBD空置率上升至19.0%，主要由于多个大型翻新资产（如111 Bourke Street和800 Collins Street）投入使用。
- 精品区域空置率下降0.8%至15.8%，仍远低于A级和B级区域，市场分化加剧。
- 预计2026年将有4个新项目竣工，其中约一半为投机性供应，将进一步推高短期空置率。
- 预计2027年供应将显著放缓，仅600 Collins Street等项目推进，空置率有望从2027年起下降。
租金水平
- 2025年CBD优质资产净租金上涨5.2%，其中Eastern Core涨幅达10.2%，反映Paris End区域优质办公空间稀缺性。
- Eastern Core租金达1,010元/平方米，其他区域介于503-747元/平方米之间，存在明显差距。
- Southbank租金稳定，平均692元/平方米，较CBD低8.5%，但较2024年上涨2.5%。
投资市场
- 2025年CBD投资交易额增长33%，主要来自跨境机构和私募投资者，REITs和本地机构受税收政策影响较小。
- 优质资产收益率6.8%，较去年同期下降24个基点；次级资产收益率7.82%，下降36个基点。
- 预计随着收益率接近峰值，交易量将继续回升。
区域表现
- Southbank空置率15.0%，为CBD最低，其中优质资产空置率14.8%，次级资产15.4%。
- 该区域近四年仅交付1个新项目，近期McCain Foods等企业迁入推动净吸收量增长7,434平方米。
- 交通基建（地铁隧道和Town Hall车站）和大型活动（澳网和F1）持续提升CBD吸引力。
经济基本面
- 维多利亚州人口增长强劲，2025年净增12万3千5百人，GDP预计2026年增长2.0%，2027年加速至3.0%。
