房地产行业重大事项点评：“现房”销售的推演

核心观点与影响分析

现房销售模式有助于降低购房者风险、保障居民权益，并优化行业生态，长远有利于房地产市场平稳健康发展。从居民端看，现房销售可避免项目烂尾，降低资金压力和维权成本；从行业端看，可推动房企向“产品驱动”转型，抑制高杠杆扩张，降低金融风险。

系统性影响与配套政策

现房销售可能带来以下系统性影响，需配套政策对冲：

1. 房企拿地力度和风险偏好降低：现房销售拉长房企现金流回笼时间，增加拿地风险，可能导致土地出让金下滑，影响广义财政链。
2. 新房现房价格取决于二手房价企稳：若二手房价格企稳，新房现房可能有一定价格溢价；若二手房价格不稳，新房现房难以突破城市二手房价格锚。
3. 新房销售面积可能下滑：优质新房阶段性断供可能导致新房销售面积下滑，但外围区域新房库存与居民需求匹配度低，压制成交中枢。
4. 房企开发投资支撑变差：销售资金回笼放缓，房企开发投资投入更谨慎，影响整体开发投资完成额。
5. 房企集中度提升但ROE修复是关键：现房销售降低项目IRR，对房企整体ROE产生负面影响，ROE修复是提估值的关键。

关键数据与市场表现

• 土地市场：2025年14月百城宅地成交总计同比+5%，2025年13月国有土地使用权出让收入同比16%。
• 二手房市场：2025年3月70个大中城市二手房价环比0.2%，2025年前19周，11城二手房成交量同比约31%，2025年以来一线城市二手房挂牌套数呈上升趋势。
• 库存与去化：目前80城新房狭义库存约4.6亿平，去化周期26个月。

投资建议

1. 政策博弈机会：若新房、二手房量价承压，下半年可能进入地产政策博弈期。
2. 地产开发方向：布局具备alpha属性的标的，如绿城中国。
3. 细分赛道：商业地产方向关注太古地产、华润万象生活；中介业务方向关注贝壳。

风险提示

房企“卷产品”同时难以控制成本，影响整体利润兑现，居民消费超预期下行。