房地产行业重大事项点评：不可比的销售处于什么水平？

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表1 4月销售面积季调环比下滑33% 图表2 4月销售金额季调环比下滑26% 图表3 6-9月销售金额及销售面积可能出现负增长 销售下滑主要仍在低能级城市。低能级城市的购房逻辑主要在于城市扩张过程中，房企超前拿地带动资产增值预期，从而促使居民购房。但过去低能级城市超前卖地而产业和人口未兑现，从而导致当前城市高库存，当前房企难以再进一步为未来的城市发展买单，则更难以调动居民需求，这也是低能级城市需求端政策难以起作用的核心原因，也是本轮高能级城市无法外溢至低能级城市的核心原因。而从东北部分省份过往经验看，2021年销售面积相比历史高点均出现较大跌幅，部分中西部省份未来可能面临常住人口和人均销售面积双下行的风险（参见前期报告《区域分化，人口先行》）。前3个月分省销售数据也有体现，中西部人口、经济大省过去销售存在透支，前3个月销售金额显著下滑。 图表4部分中西部人口和经济大省2023年1-3月销售金额仍然显著下跌 竣工好于预期，上修全年竣工至10%。4月竣工数据仍保持较强韧性，与近期部分违约房企债务重组推进以及保交楼稳步推进相关，我们修正对全年竣工增速的预期，预计全年竣工增速在10%左右。 图表5竣工数据表现坚韧，4月同比增长37% 我们对全年地产销售仍维持与2022年基本持平的判断，虽然6-9月销售可能出现同比负增长，2023年相比于2022年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023年地产板块的机会。当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复； 3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。