房地产行业重大事项点评：不可比的销售处于什么水平？

这份研报分析了中国房地产市场的主要趋势和潜在机会。报告指出，销售下滑现象主要集中在低能级城市，这是由于这些地区在过去过度卖地，但并未实现相应的产业发展和人口增长，导致当前库存高企，难以吸引开发商继续投资，也难以激发居民购买力。因此，低能级城市的需求端政策难以产生效果。

在东北和部分中西部省份，销售面积与历史高峰相比出现了较大跌幅，未来可能面临常住人口和人均销售面积双双下降的风险。这表明房地产市场在不同地区存在明显的分化，尤其是中西部人口和经济大省，其销售情况已表现出透支迹象，并在第一季度出现显著下滑。

尽管4月的竣工数据显示出较强韧性，与部分违约房企的债务重组进展及保交楼工作的推动有关，预计全年的竣工增速将达到约10%。对于2023年的房地产销售，报告预测全年的销售情况将与2022年大致持平，6月至9月可能出现同比负增长，但整体来看，系统性风险较2022年明显降低。

对于投资机会，报告建议关注三个方向：

1. 高能级城市复苏：聚焦在高能级城市拥有大量土地储备或在2022年逆势加大在高能级城市拿地的公司。
2. 国央企估值修复：在行业信用环境恶化的过程中，国央企因其固有优势（如稳定销售、拿地和融资能力）而受到青睐，特别是随着股权融资的放开，这将进一步强化它们的估值修复。
3. 构建护城河：强调长期投资策略，关注那些正在形成竞争优势、提高其市场地位的公司，这有助于提升估值中枢。

最后，报告警告存在潜在风险，即如果微观传导机制失效，可能导致房企持续收缩规模，无法有效解决当前问题。

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