房地产行业重大事项点评：地产周思考（3），地产销售数据的三层观察

行业研究 证券研究报告 房地产2023年04月10日 房地产行业重大事项点评 地产销售数据的三层观察 ——地产周思考（3） 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 推荐（维持） 事项： 本周房地产21城日度商品房成交面积数据出现回落，单周环比下滑49%。 评论： 当前可观测的地产销售数据口径主要是三个：1）日度的备案数据；2）房企的月度销售数据；3）统计局月度商品房销售数据。由于基数原因，2023年三个口径的数据最终的反馈可能并不一致，但从数据穿透到实际，我们想观测的是市场的热度，而非仅仅是最终的值，这让我们可以重新对数据进行思考。 高频的日度备案数据仅能反映少数高能级城市，当前数据已经反映市场热度有所回落。当前高频的备案数据有两个问题：1）从新房或二手房的交易到备案有一定时滞，导致数据偏滞后；2）目前能观测到的可比城市仅21个，且多数为高能级城市，而占比较高的 低能级城市处于观测盲区，2023年高低能级城市的分化以及高能级城市的市场热度难以向低能级城市传导，使得用高频数据推导全国数据将存在偏差。近期高频数据出现显著下滑，虽然与清明假期有一定相关，但也反映出来高能级城市市场热度回落，这与微观调研相一致，市场回落的速度还需要观察。从逻辑推导而言，由于高能级城市存在二手房向新房传导的效应，且土地市场回暖将对高能级城市资产价格产生较为明显支撑，预计高能级城市的新房、二手房成交回落但有底，部分高能级城市下半年可能有房价上行压力而非下行压力。 （万方） 图表121城新房成交面积本周出现显著回落 120 100 80 60 40 20 0 1357911131517192123252729313335373941434547495153 2019年新房周度日均成交2020年新房周度日均成交2021年新房周度日均成交 2022年新房周度日均成交2023年新房周度日均成交 资料来源：Wind，华创证券 图表211城二手房成交面积本周同样显著下滑 （万方） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1357911131517192123252729313335373941434547495153 2019年二手房周度日均成交面积2020年二手房周度日均成交面积 2021年二手房周度日均成交面积2022年二手房周度日均成交面积 2023年二手房周度日均成交面积 资料来源：Wind，华创证券 百强房企的销售数据2022年下滑远超统计局销售数据，4月份将检验销售韧性。2022年百强房企权益销售金额同比下滑42%，跌幅远超统计局商品房销售金额的同比下滑27%，使得2023年仅看房企端销售同比将会失真。但2023年前3月数据可以与2019年百强房企销售数据做对比，1-2月、3月相较于2019年同期分别跌幅为-27.6%、-7%，由于Q1销售有前期疫情积压因素，4月份销售能否延续则是检验销售韧性的关键。 图表33月百强房企权益销售金额略低于2019年同期 （亿元） 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2345 678 910 1112 201720182019202020222023 资料来源：Wind，华创证券 统计局数据需要用去季节性数据分析，后续热度大概率回落。如果仅以绝对值看，1-2月份统计局商品房销售金额好于2018年、2019年水平。由于2022年统计局数据单月数 据存在一定扭曲，导致2023年同比数据较为失真（参见前期报告《弱化销售，聚焦估值》）。我们对商品房销售金额进行stl分解得去季节性因素的数据，可以看到1-2月份该数据出现显著反弹，大幅偏离趋势项，预计全年季调数据将以回落为主，回落速度需要由4月份数据确认。从基本面角度看，我们预计高能级城市热度小幅回落，而低能级城市春节效应过后回归量价齐跌趋势，从而导致全国层面季调数据回落，但总体回落速度仍需追踪。 图表41-2月全国商品房销售金额略高于2018年、2019年同期 （亿元） 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 1-2月3月4月 5月6月7月 8月9月 10月 11月 12月 2018年2019年销售金额2020年销售金额2021年销售金额2022年销售金额2023年销售金额 资料来源：Wind，华创证券 图表5销售金额季调数据1-2月反弹偏离趋势，预计全年将呈现回落 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售金额季调数据趋势项销售金额季调数据 资料来源：Wind，华创证券 后续销售回落幅度的两个关键点在于二线城市的优质供给瓶颈和低能级城市的跌幅。1）我们对核心一线城市及基本良好的二线城市较为乐观，全年销售不仅增长，而且价格将面临上行压力。2）对于基本面较弱、库存量较高的二线城市，在房价较为稳定情况下，优质供给成为新房销售量瓶颈。3）三四线城市开启下行周期，而以黑龙江、辽宁为例，2021年商品房销售面积相比历史销售面积的高点分别下滑65%、63%，2023年中西部三四线城市下滑的幅度存在不确定性。 图表6黑龙江、辽宁等省份2021年商品房销售面积相比于历史高点都出现了大幅下跌 省份 2009-2021年走势 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2021年相比高点跌幅 2022年跌幅 江西 2281 2470 2417 2397 3167 3067 3478 4692 5842 6201 6459 6733 7676 6703 0% -13% 福建 2723 2576 2707 3259 4676 4119 4038 4915 5854 6213 6456 6607 6976 6054 0% -13% 山东 7016 9294 9576 8633 10330 9180 9727 11790 12813 13455 12727 13272 14273 11686 0% -18% 四川 5968 6397 6544 6456 7313 7142 7671 9300 10869 12211 12979 13258 13693 10340 0% -24% 江苏 10248 9485 7970 9019 11455 9847 11414 13962 14211 13484 13973 15427 16552 12115 0% -27% 安徽 4031 4154 4606 4829 6265 6202 6174 8500 9201 10038 9229 9534 10461 7471 0% -29% 山西 1034 1181 1285 1498 1643 1576 1593 2061 2416 2361 2366 2685 3204 2257 0% -30% 贵州 1653 1731 1882 2187 2972 3178 3560 4157 4697 5182 5323 5553 5586 3847 0% -31% 甘肃 699 757 839 978 1220 1326 1435 1679 1560 1596 1705 1968 2224 1470 0% -34% 新疆 1407 1565 1728 1430 2017 1816 1825 1828 1598 1452 1724 1964 2399 1516 0% -37% 西藏 63 19 18 23 25 59 51 75 53 73 128 93 141 60 0% -58% 浙江 5538 4817 3531 4005 4887 4677 5985 8637 9600 9755 9378 10250 9991 6815 -3% -32% 湖南 3514 4470 4900 5150 5952 5440 6363 8085 8532 9239 9104 9437 9189 6793 -3% -26% 陕西 2087 2590 3052 2756 3046 3094 2979 3263 3890 4119 4401 4452 4260 3309 -4% -22% 河南 4335 5452 6275 5968 7310 7880 8556 11306 13314 13990 14278 14101 13277 11141 -7% -16% 重庆 4003 4314 4534 4522 4818 5100 5381 6257 6711 6536 6105 6143 6198 4439 -8% -28% 广西 2384 2794 2964 2759 2996 3157 3523 4215 5171 6213 6712 6729 6178 4371 -8% -29% 河北 2967 4662 5888 5145 5676 5706 5855 6682 6426 5252 5283 6028 6133 4616 -8% -25% 宁夏 775 936 846 804 1048 1129 839 966 1021 1026 1010 1095 1014 716 -10% -29% 湖北 2718 3509 4188 4038 5299 5602 6245 7427 8155 8865 8602 6588 7941 6385 -10% -20% 广东 7060 7322 7428 7899 9836 9316 11681 14612 15959 14336 13847 14908 14011 10591 -12% -24% 云南 2230 2959 3223 3238 3309 3194 3145 3640 4327 4532 4835 4857 3881 2938 -20% -24% 青海 217 281 360 263 382 416 393 438 494 448 481 470 386 204 -22% -47% 吉林 1944 2382 2433 2452 2215 1582 1492 1919 1885 2074 2122 1831 1836 1001 -25% -45% 上海 3372 2056 1771 1898 2382 2085 2431 2706 1692 1767 1696 1789 1880 1853 -44% -1% 内蒙古 2582 3057 3509 2524 2738 2457 2369 2528 2068 2008 2008 2046 1859 1381 -47% -26% 天津 1590 1515 1595 1662 1847 1613 1771 2711 1482 1250 1479 1307 1435 974 -47% -32% 北京 2362 1640 1439 1944 1903 1454 1554 1659 870 696 939 971 1107 1040 -53% -6% 海南 561 855 866 932 1191 1004 1052 1509 2293 1432 829 752 889 644 -61% -28% 辽宁 5376 6800 7541 8828 9292 5755 3916 3712 4148 3935 3696 3743 3434 2182 -63% -36% 黑龙江 2017 2721 3433 3807 3340 2476 1997 2117 2256 1913 1684 1494 1348 926 -65% -31% 资料来源：Wind，华创证券 震荡格局，左侧布局。预计2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2