房地产行业重大事项点评：销售反差，更要看季调数据的回落

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 销售金额季调环比下滑5%。预计4月份季调数据仍将继续下滑，其下滑速度将有助于我们评估后续销售情况。但因2022年4月销售基数较低，这种下滑并不会体现在同比数据上。 图表2 3月销售面积季调环比下滑11% 图表3 3月销售金额季调环比下滑5% 新开工继续回落，竣工增长较为明显，但持续性仍待观察。从近期房企披露的年报可以看出，与历年相比，计划开工大幅下滑，预计全年新开工仍将显著回落，本月新开工单月同比下滑27%。竣工端虽然同比增长32%，但因为3-11月各月竣工占比均较低，同比增速波动较大，后续竣工增长持续性仍需观察。 图表4保利、万科、招商蛇口新开工计划大幅下滑 图表5 3月竣工同比增长32% 竣工的高增并未带来地产投资增速的改善，地产开发投资完成额跌幅扩大至-7%。3月地产投资下滑7.2%，反映地产施工力度仍然偏低，叠加2022年土地成交对2023年土地购置费的后置影响，预计2023年地产投资仍将较为疲弱。 图表6 3月房地产开发投资完成额下滑7% 当前头部国央企估值略低于估值中枢水平，具备布局价值，但大幅提估值中枢仍需要新盈利模式的确立。2023年相比于2022年地产系统性风险暴露的可能性大幅降低，我们仍以估值的角度考虑2023年地产板块的机会，当前处于偏低估位置，建议投资者积极布局。推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、保利发展、招商蛇口、天地源、华发股份、建发股份、万科A等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。