房地产行业重大事项点评：预售制度调整和现房销售的效果推演

一、银行发放按揭贷款节点调整对房企销售回款的影响

• 新政规定银行在竣工备案后发放按揭贷款，导致房企回款时间延长近一倍。
• 模拟测算显示，新预售制度下项目IRR降至6.1%，与现房销售模式下的4.8%接近，主要原因是销售回款推迟至竣工节点。
• 关键数据：杭州项目IRR测算（原有预售制度13.2%，新预售制度6.1%，现房销售4.8%）。

二、现房销售的效果推演

1. 对房企的影响

• 现房销售及预售制度调整可能削弱房企拿地意愿和能力，导致拿地规模收缩。
• 房企需承担更大市场风险，提前预判两年后房价走势并定价，风险偏好可能下降。
• 关键数据：2025年国有土地使用权出让金收入4.2万亿，同比-15%，较2021年高点下降52%。

2. 对地方政府的影响

• 短期内土地财政或将受影响，地方政府可能通过保持地价不变或降低地价来应对。
• 地方政府可能加大对核心城市低库存区域的地块供应。

3. 对城市库存的影响

• 若地方政府控制供地，核心城市老库存较大的区域可能迎来去库存窗口期。
• 三四线城市受影响有限，房企早已较少拿地，当地已接近现房销售阶段。
• 核心城市房企拿地更谨慎，低库存区域可能阶段性断供，有利于老库存去化。

4. 对房价的影响

• 新房供应下降不必然导致房价企稳/上行，但能改善板块供需关系。
• 房价受多重因素影响，板块供需只是其中一环，居民收入预期等因素更重要。
• 关键数据：2026H1，80城新房月均供应面积下滑至913万方，距2020年高点下降78%。

三、投资建议

• 短期内，运营效率较高的房企原有估值逻辑可能被打破，股价可能出现波动。
• 中长期来看，房企需找到新形势下的拿地中枢和利润中枢，给予合理估值。

四、风险提示

• 土地财政进一步下滑，可能导致总需求曲线左移。