房地产行业重大事项点评：如何看地产销售的年化水平？

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 统计局公布2023年8月份地产数据，1-8月份房地产销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比增长-7.1%、-3.2%、-8.8%、-24.4%，较1-7月同比增速-0.6pcts、-1.7pcts、-0.3pcts、+0.1pcts。 评论： 8月季调销售小幅反弹，但投资和新开工仍继续下滑。基于stl方法测算季调数据，销售面积和销售金额均季调环比微增3%，但均仍处于较低水平；地产开发投资和新开工则仍未止跌，季调环比分别下跌3%、2%。如果后续各项指标季调数仍与8月相同，则Q4销售面积、销售金额、地产投资、新开工同比预计增长-4%、-4%、-9%、-18%。但如果考虑基数的调整和政策放松后销售小幅好转，最终Q4销售可能同比转正。 图表1 8月销售面积季调环比增长3% 图表2 8月销售金额季调环比增长3% 图表3 8月地产投资季调环比下滑3% 图表4 8月地产新开工季调环比下滑2% 若以年化数据看，商品房销售面积、销售金额仅10.1亿平、10.3万亿元，分别回到2010年、2016年水平，而新开工面积显著低于销售面积。1）若将8月季调数据推演至2024年全年，则对应着商品房销售面积10.1亿平、商品房销售金额10.3万亿元，其与市场对于中期商品房销售中枢的预期较为一致；2）如果将房地产开发投资和新开工外推至2024年，则对应房地产开发投资10.3万亿元和新开工8.1亿平。如果销售中枢合理，则房地产开发投资则相对合理，但新开工面积显著低于销售面积约20%，当前新开工明显偏低，这与旧模式下地产超前拿地、超前开工有关，我们预计未来新开工和销售面积将收敛。 图表5测算2024年年化销售面积、销售金额分别为10.1亿平、10.3万亿元 图表6测算2024年年化房地产投资、新开工分别为10.3万亿元、8.1亿平 作为先行指标的房地产开发到位资金仍未改善，在供需关系发生重大变化背景下，破局需要更有力政策，我们认为城中村改造将成为重点。历次地产周期中，房地产开发到位资金为-重要的先行指标，当前该指标中销售相关资金来源和非销售相关资金来源均未有好转。我们认为在供需发生重大变化的情况下，房企拿地和居民购房逻辑发生变化，额外政策或有助于扭转当前地产困局，而城中村改造作为释放有效需求且投入资金可以完成自我平衡的政策，本质上是挖掘超大特大城市低效土地的使用效率，以满足真实存在的核心城区的住房需求，是当前地产走出困局的关键。 图表7当前房地产开发到位资金仍未改善 后续政策重点关注城中村改造的推进，重点推荐深耕一线城市的房企。供需关系发生重大变化的情况下，因城施策对于当前地产总量数据或扭转有限，其本质是旧发展模式的反噬。超大特大的城市的真实需求在核心区高品质住宅，通过推动城中村改造，提高土地使用率，有望有效满足真实需求。我们认为城中村改造将是后续地产政策的重点。本轮政策放松，预计会对核心一二线城市销售和价格都有显著好转，叠加城中村改造的政策预期，重点推荐深耕核心一二线城市的房企，建议关注招商蛇口、越秀地产、城建发展、京投发展、中华企业、天健集团、中新集团、天地源等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。