重新构想明天2025年3月北方大都市

北方都会代表着一个重大的机遇，为香港开启新的篇章。2021年10月，政府提出了《北部都会区发展策略》，提议将香港北部发展成为一个人居、就业和旅行的理想都会区。作为香港的新经济引擎，这一雄心勃勃的策略旨在增加住宅、工业和社区设施的土地可用性，同时补充现有的发展项目，并加强交通基础设施。 香港的开发用地。政府已经制定了《北部都会区行动纲领》，其中概述了该计划的明确蓝图和具体实施计划。强调采用行业驱动的方法，将在北部都会区的规划和提供用地上采用，以促进各行业的发展。 成功开发北方都会区意味着积极应对并充分利用国家发展战略。第十四个五年计划支持香港发展成为国际创新与科技（I&T）中心。在此背景下，本文考察了三个关键新兴产业和价值增值领域： 预期该发展将集中在增值产业，以激发新业务并在新指定的30,000公顷土地上创造机遇。 技术、媒体和电信（TMT）该领域对于推动创新和经济增长至关重要。随着连接性和数字化的进步，它具有吸引全球企业和 培育充满活力的初创企业和成熟企业生态系统的潜力。它也是其他快速增长的行业的关键推动因素。 老年人居住随着香港人口的老龄化，对高品质养老解决方案的需求不断上升。发展这一领域不仅能够满足老 年人口的需求，还能创造就业机会并提升社区福祉。 生物技术/科学 此行业致力于应对紧迫的健康与环境挑战。凭借顶尖大学和研究机构的支持，进行突破性的研发拥有巨大潜力。 这三个要素具有推动经济增长、提升生活质量和将北方大都市定位为国际科技创新中心的潜力。对于每个推动因素，我们提供了成功的全球案例研究，这些研究展示了最佳实践和发展策略。这些例子可以作为北方大都市的基准。 在自身的发展道路上稳步前行。最后但同样重要的是，我们探讨了未来发展的不同实施机制，为私营部门的参与提供建议，以确保协调有效的发展战略。 宏观经济评论 收入同比增长1.0%，但过去十年复合年增长率（CAGR）维持在7.9%，过去五年为6.3%，雇佣了98,500人。保险行业表现出强劲的增长势头，营业收入同比增长11.7%，过去十年CAGR为7.2%，过去五年为2.3%，雇佣了64,100人。 香港主要产业细分香港各行业的经济表现凸显了其经济的多元化和动态性，尤其 是在技术领域的强劲增长，凸显了计算机和信息技术服务作为经济进步关键驱动力的地位。截至2024年第三季度（见表1），银行业同比增长7.1%。 该行业的突出表现者是计算机和信息技术服务行业，该行业在营业收入方面实现了最高的同比增长率，达到34.5%。该行业从2014年至2024年实现了8.8%的复合年增长率，从2019年至2024年实现了令人印象深刻的21.7%，雇佣了53,100名员工。 并且（除银行外）的融资增长了13.4% YoY。运输行业也实现了显著增长，业务收入同比增长了17.3%。 其他行业的结果不一。仓储和物流行业经历了业务的轻微下滑。 通过对比香港与其他主要国际金融中心的关键经济贡献者，可以明显看出，在香港顶尖城市中，香港对金融和保险行业的依赖性最高。香港的GDP主要由这一行业驱动，值得注意的是，香港信息与通信行业对GDP的贡献百分比最低。香港在这一领域仍有巨大的潜力，以找到其新的增长引擎，进一步推动经济增长（见表2）。 TMT TMT行业涵盖了专注于新技术领域的公司，包括硬件、半导体、软件、媒体和电信。该行业以其对研发、专利和知识产权的重视而闻名，在创新驱动下蓬勃发展。 电信行业，创造新的机遇和挑战。该行业已从传统服务转向基于数字和互联网的服务，如流媒体、数字广告和数据分析。主要趋势包括（图1）： 快速的技术进步和创新。 多年来，它从电信和媒体的根本演变而来，由这些领域与技术的融合推动。这种融合将数字技术整合进媒体和 数字和移动技术的兴起改变了消费者行为，增加了对按需内容、个性化体验和无缝连接的需求。 人工智能、云计算和5G技术的进步推动增长并创造新的机遇。 研发活动 在2022年，共有4017家香港公司进行研发活动，其中内部研发支出总计124亿港元，较上年增长5.7%。 热门行业 主要研究领域 信息和通信技术（ICT）、软件即服务（SaaS）、物联网（IoT）、数据分析、生物技术、人工智能、机器人技术、虚拟现实（VR）和增强现实（AR）、新材料。 金融科技、智能城市与智能家居、医疗保健、大数据应用 以创新引领的活动 MD世界数字竞争力排名香港自2019年以来一直名列前10名。 2022年，共有7,186家公司参与以创新为主导的活动，创新相关总支出达到299亿港元，同比增长4.4%。 TMT 应用与附属关系 TMT行业在推动其他行业，如工业制造、医疗保健和汽车行业（图2）的增长中起着至关重要的作用。它为这些行业提供了必要的基础设施和技术。 数字化转型。例如，电信投资支持各个行业的数字化，而媒体采用人工智能增强内容创造和个性化。主要改进包括： 汽车数字化转型 -汽车制造流程的数字化联网汽车- 电信和媒体技术的集成使连接汽车的发展成为可能数据分析- 帮助汽车制造商优化生产工艺并提高车辆性能预测性维护预测设备故障并主动安排维护自动驾驶车辆- 提供自动驾驶汽车所需的必要技术 数字化转型推动医疗保健流程的数字化远程医疗- 电信与媒体技术的融合使远程提供医疗服务成为可能数据分析提供先进的数据分析工具，帮助医疗机构分析患者数据、优化治疗方案，并改善患者预后。可穿戴健康设备- 有助于开发监测生命体征、跟踪身体活动和提供实时健康数据的可穿戴健康设备卫生信息系统支持电子健康记录（EHRs）和卫生信息系统的发展和实施。 香港的工业制造业和汽车行业的 发展，然而，由于相对较高的劳工和运营成本、有限的本地市场规模以及调整 全球供应链方面。相反，受到老龄化人口的影响，对医疗保健的需求强烈。香港预计将成为世界上第二高老龄人口比重的城市（27%），仅次于日本，到2030年。 老年人居住 需求在碳捕集与封存（CCS）领域2010年至2020年间，社区护理服务（CCS）的增长显著，补贴 的CCS名额增长了118%，年度支出从每年不足40亿港元飙升至近100亿港元（图4）。尽管如此，CCS的供应仍不足以满足需求，平均等待时间长达7至11个月。预计到2030年，老年人口将增长50%至213万人（图3），对CCS的需求预计将大幅上升。 护理者支持不足仍然是一个重大问题。 在2020-2021年间，日间照料中心中脆弱老年人的社区照顾服务（CCS）的平均每月单位成本为10,900港元。与居住照顾服务（RCS）相对应的成本（16,000-25,700港元）和一般住院治疗的成本（180,600港元）相比，这一成本明显较低。 低生育率 为了应对低生育率，开发一个健全的养老服务产业至关重要。这种方法有助于降低依赖率，缓解对适龄劳动人群的负担。实现这一目标需要利用先进的医疗技术、提供全面健康管理，并为老年人提供多样化的护理选择。 城市发展 将老年居民从人口密集地区搬迁至专门的老年护理社区可以释放空间用于城市更新。这可能导致为普通民众创造更多现代化和高效的居住环境。此外，专门的老年护理社区可以为老年人提供一个更适宜和支持性的环境，可能提升他们的生活质量。 生物技术 自然指数显示了2023年按文章份额排名的前200个科学城市，其中香港排名第19。生物技术是应对紧迫的健康和环境挑战的前沿。投资生物技术和科学将通过吸引投资、培育创业生态系统和创造高技能工作来推动经济增长。该行业对研发的重视将导致具有全球影响的突破性发现和创新。香港政府已推出各种 一项100亿港元的“新工业化加速计划”，以推动生命和健康技术。政策以简化药品注册和审批流程，增强该市在生物技术行业的竞争力。 随着人口老龄化，对高级医疗解决方案的需求不断增长。这一人口趋势推动了医疗设备、诊断和个性化医疗（图5）等领域的创新。 在 Hong Kong-Shenzhen Innovation and Technology Park(HSITP) 建立InnoLife Healthtech Hub。 人才库已注册的医疗保健专业人员（截至2023年底）医生16,180护士68,752药剂师3,317医学实验室4,658技术员 监管环境 减免税额为“合格研发支出”的前200万港元为300%，剩余部分为200%。相关税额减免没有上限。 协同生态系统大湾区域国际临床试验研究院（2024年11月）针对专业人士、物流、资本和数据实行的“一区两园”特殊安排 进展与成果 2023-24年度，研发中心总共收到了1.589亿港元的商业化和其他收入，与2022-23年度相比，增长了约23%。 北方大都市的产业链作为新经济引擎 在物业层面，该发展项目将包括各种设施，如辅助办公楼、数据中心、MICE（会议、激励、会议和展览）、实验室、私人医院和人才住宿。这种全面的方法旨在创建一个支持创新、提升生活质量和吸引顶尖人才的活力生态系统。 北方大都市有望成为新的经济引擎，主要由科技、媒体和电信（TMT）行业推动，医疗保健作为次要关注点。 在行业层面（图6），关键领域包括生物技术研发、养老生活、人工智能、数字媒体、机器学习、云计算、新兴技术、区块链和电子商务。 北方大都市的实施机制 通过考虑包括市场需求、预期财务回报、发展经验、实施机制、社区效益和就业影响等各种因素，我们的四象限分析考虑了来自北方大都市TMT和医疗保健产业发展的不同房地产资产的经济可行性和社会经济效益（图7）： 数据中心、养老社区、私立医院和工业地产将产生显著的社会经济效益。高额的财务前景将吸引开发商和投资者的强烈激励。预计这些地产在完全私有交付模式（例如，土地出售、土地交换、私募股权等）或包含大量私人融资元素的公私合营（PPP）模式下发展最为有利（例如，建设-运营-移交（BOT）、建设-租赁-运营-移交（BLOT）、运营许可证等）。 MICE、实验室、补贴住房也将产生较高的社会经济效益。然而，财务前景将偏向低端，开发商和投资者的兴趣有限。同时考虑到开发经验，这些设施最好在公私合作伙伴关系（PPP）模式下，带有轻微的私人融资元素（设计-建造-运营（DBO）、运营）下开发。 零售和办公楼空间，在北方大都市中更多发挥辅助作用，在采用私有交付模式单独投标时可能会面临挑战。然而，这些用途作为打包方案的一部分，结合其他更具财务可行性的用途进行交付将更为理想。 挑战与机遇 发展规模和时间框架 创新实施 整个北方大都市横跨30,000公顷。由于土地地块目前处于不同的状态，并涉及不同的土地问题，至少需要10-15年才能成熟。 它为不同类型的市场参与者提供了更多参与不同类型合同安排的机会。参与者能够专注于他们最具专长的领域。 乘大湾区成功之势 新兴产业 作为香港的TMT和医疗保健等新兴行业，北方都会区的一些发展项目将面临确保核心租户的挑战。 提供发展空间和设施以及资本可以满足大湾区其他地区对TMT和医疗保健服务的需求。 推导出需求与医疗保健相关的企业医疗机构的发展将带动包括反向住房抵押贷款、医疗 人才短缺目前，整个香港仅有约53,000名劳动力参与TM T产业的高附加值领域。 服务旅游和保险的辅助业务需求的发展。这些业务走向成熟至少需要10-15年的时间。 我们喜欢问题。如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些房地产建议，我们非常乐意听取您的意见。 研究与咨询 梅尔·拉姆助理经理 研究与咨询，大中华区 +852 2846 4838 meir.lam@hk.knightfrank.com 王马丁高级董事 研究与咨询部 大中华区+852 2846 7184 martin.wong@hk.knightfrank.com 规划与土地咨询服务 亚当·李(E-222238) 执行董事 规划及土地咨询服务负责人 +852 2846 9544 adam.lee@hk.knightfrank.com 杰克逊·