2025年一季度房地产行业研究： 两会定调房地产发展主线，核心城市呈现结构性回暖

一、行业政策 2025年初政府工作报告将房地产工作纳入“防风险、稳预期、促转型”框架，首次写入“稳住楼市股市”，强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”和“更大力度促进楼市股市健康发展”。需求端政策以放松限制为主，包括优化限购政策、调整贷款利率、实施“组合拳”政策等，并强调“因城施策调减限制性措施”和“加力实施城中村和危旧房改造”。供给端政策以“严控增量，优化存量”为主线，通过保交楼、融资协调机制、收购存量商品房等措施改善市场。住房消费被视为“大宗消费更新升级”的重要组成部分，政策重点在于推动落地见效。

二、供需格局 需求端：2025年一季度全国商品房销售金额和面积同比下降幅度收窄，市场止跌回稳，核心城市呈现结构性回暖，刚性和改善性需求释放。 供给端：2024年及2025年一季度房地产开发投资、新开工面积和施工面积均同比下降，竣工面积在高基数下回落，市场恢复基础尚不稳固。 市场价格：百城新建住宅价格环比上涨，二手房价格环比下跌，“以价换量”行情仍在主导。

三、利差分析 2025年一季度信用利差受国债收益率下滑影响有所上升，AA及AA+级别企业收窄幅度大于AAA级别企业。民营企业利差水平远高于非民营企业，AAA级别企业发债主体平均信用利差波动幅度较小。担保增信对降低信用利差的作用有限。

四、债务压力与信用质量 2025年一季度房地产行业融资端修复有限，债券发行规模、主体数量和发行数量同比均下降，发债主体仍主要集中在AAA级别。未来1年内到期债务规模较大，需关注非国有企业融资环境改善情况。2025年一季度违约问题得到进一步控制，但海外债存续规模仍较大，整体债务偿还压力和债务置换需求均较大。