房地产行业报告（2026.4.20-2026.4.26）：核心城市成交回暖韧性犹存

核心观点

• 市场回暖韧性犹存：4月高频数据显示核心城市成交回暖，政策端在“优化供给+支持改善+城市更新”方向持续加码，对二季度结构性修复形成托举。
• 行业修复需时：库存周期与资金约束决定了全行业趋势性修复尚需更多时间验证。
• 板块投资机会：当前地产板块在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，但一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。

关键数据

• 新房成交：上周30大中城市新房成交179.74万方，累计同比-10.4%；近四周平均成交175.42万方，同比+12.1%，环比-8.4%。一线城市近四周平均成交65.34万方，同比+36.1%，环比-0.5%；二线城市近四周平均成交78.93万方，同比+1.2%，环比-11.3%；三线城市近四周平均成交31.16万方，同比+2%，环比-15.4%。
• 库存：上周14城商品住宅可售面积7505.83万方，同比-6.15%，环比+0.2%；去化周期19.54个月，一线城市去化周期13.98个月。
• 二手房成交：上周20城二手房成交299.17万方，累计同比-2.5%；近四周平均成交269.6万方，同比+7.6%，环比+1.4%。
• 挂牌量：截至2026/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%；挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。
• 土地市场：近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8；成交住宅类土地楼面均价9280.25元/平方米，溢价率9.85%，环比+2.24pct；成交商服类土地楼面均价2241.75元/平方米，溢价率0.84%，环比-2.55pct。

研究结论

• 市场表现：上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，跑输沪深300指数1.84pct；港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，跑输恒生综合指数0.33pct。
• 风险提示：政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。