房地产周报：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松

行业研究 2023年7月31日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产周报20230731：中央定调楼市供求 东关系发生转变，核心城市政策有望放松 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（7.24-7.28）A股地产指数（申万房地产）涨幅9.78%（上周3.56%），A股大盘（中证A股）涨幅2.78%（上周-2.00%）； 公H股（7.24-7.28）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅13.06%（上周-1.94%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）司涨幅9.17%（上周-1.53%），H股大盘（恒生指数）涨幅4.41%（上周-1.74%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板证块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 券 研行业基本面： 究新房成交弱势、二手房成交持续下行。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~7.27）同比增长3.2%，本月至今（7.1~7.27）报同比下滑25.0%，上月整月同比下滑24.9%；其中一线城市(4城)本月至今（7.1~7.27）同比下滑15.0%、二线(10城)城市本告月至今（7.1~7.27）同比下滑26.9%。12城二手房成交面积（1.1~7.29）同比增长28.7%，本月至今（7.1~7.29）同比下滑 12.9%，上月整月同比增长4.0%；其中，一线城市(4城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑17.5%，上月整月同比增长18.9%；二线城市(6城)本月至今（7.1~7.29）同比下滑17.4%，上月整月同比下滑5.5%。 土地市场持续下行。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.7.23）成交土地建面同比下滑19.4%，上周累计 同比下滑18.1%；本周100大中城市（7.17~7.23）土地成交溢价率5.1%，上周7.9%；100大中城市本年累计 （2022.12.26~2023.7.23）土地成交总价同比下滑29.0%，上周累计同比下滑30.8%。 内债融资不振。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~7.30）累计同比下滑6.8%，7月（7.1~7.30）同比下滑7.2%。 中共中央政治局指出我国房地产市场供求关系发生重大变化，此后住建部部长表示，要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。中共中央政治局7月24日召开会 议，会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。随后，住建部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，热点一二线城市的政策空间已经打开。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、 厦门、福州、三亚、重庆等核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，北京住建委、深圳和广州住建局都相继表态要更好满足刚性和改善性住房需求。一线城市的相继表态，说明各地在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望加速落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多 的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 目录 1.市场行情(2022.7.24~2022.7.28)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅5 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜6 2.新房销售(截至2022.7.27)7 2.1新房累计成交面积同比7 2.2新房月度成交面积同比8 3.二手房销售(截至2022.7.29)9 3.1二手房累计成交面积同比9 3.2二手房月度成交面积同比10 4.土地市场(截至2022.7.23)11 4.1成交土地规划建筑面积同比11 4.2成交土地溢价率12 4.3成交土地总价13 5.内债融资情况(截至2022.7.30)13 5.1境内地产债发行规模14 6.政策要闻(2023.7.24~2023.7.30)15 7.投资策略16 8.风险提示16 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势4 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅5 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜6 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜6 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜7 图10：28城商品房成交面积日累计值7 图11：28城商品房成交面积日累计同比8 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比8 图13：28城商品房月成交面积同比8 图14：各线城市商品房月成交面积同比9 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 图15：12二手房成交面积日累计值9 图16：12城二手房成交面积日累计同比10 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比10 图18：12城二手房月成交面积同比10 图19：各线城市二手房月成交面积同比11 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12 图22：100大中城市成交土地楼面均价12 图23：成交土地溢价率12 图24：100大中城市成交土地总价周累计值13 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比13 图26：境内地产债发行规模日累计值14 图27：境内地产债发行规模日累计同比14 图28：境内地产债每月发行规模同比14 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比7 表4：二手房成交面积同比9 表5：100大中城市土地成交与供应11 表6：内债发行规模同比(截至2022.5.28）13 表7：本周主要地产要闻梳理15 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 1.市场行情(2022.7.24~2022.7.28) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/28) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2875.8 9.78% 3.56% 2.04% 中证A股 3378.9 2.78% -2.00% -1.03% 沪深300 3992.7 4.47% -1.98% -0.60% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/07/28) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 1922.5 13.06% -1.94% -8.83% 恒生物业服务及管理指数 2496.4 9.17% -1.53% -11.22% 恒生指数 19916.6 4.41% -1.74% -0.66% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.7.27) 东兴证券普通报告 P7 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 表3：新房成交面积同比 28城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 3.2% 18.1% -1.1% 1.4% 本月至今累计同比 -25.0% -15.0% -26.9% -30.3% 上月同比 -24.9% -10.0% -32.4% -18.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：28城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 图11：28城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：28城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.7.29) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 28.7% 18.8% 31.8% 36.0% 本月至今累计同比 -12.9% -17.5% -17.4% 4.5% 上月同比 4.0% 18.9% -5.5% 10.7% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230731：中央定调楼市供求关系发生转变，核心城市政策有望放松 图16：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.