华润万象生活：商业航道保持优势，高派息率回馈股东

核心观点与关键数据

核心观点：华润万象生活商业航道保持优势，高派息率回馈股东。

关键数据：

• 2024年公司实现营业收入170亿元，同比+15%；核心净利润35亿元，同比+20%；核心净利率20.6%，同比提升0.8pct。
• 商业航道收入63亿元，同比+21%，其中购物中心收入42亿元，同比+30%；写字楼收入21亿元，同比+7%。
• 物业航道收入107亿元，同比+12%，增速放缓。
• 公司在管购物中心项目数122个，管理面积1314万㎡，同比+20%。
• 公司重视股东回报，2024年每股派息0.922元，同时每股派发特别股息0.614元，合计1.536元/股，派息率100%。

业务结构分析

商业航道：

• 购物中心收入和毛利占比分别为67%和81%，表现靓眼。
• 写字楼收入21亿元，同比+7%，但出租率73.6%，同比降低10pct。
• 公司储备购物中心项目数量较多，收入潜在增量空间仍较大。

物业航道：

• 收入107亿元，同比+12%，增速放缓。
• 社区空间业务仍占主导地位，核心业务（基础物业服务和社区增值服务）的收入和毛利占比分别为92%和85%，连续三年提升。

经营效率与股东回报

• 公司经营效率和资产回报率持续提升，2024年资产周转率60%，同比提升5pct；加权ROE为22%，同比提升2pct。
• 公司重视股东回报，2024年派息率100%，每股派息1.536元。

投资建议与风险提示

投资建议：预计公司2025-2026年归母净利润分别为40.8/45.6亿元，对应每股收益分别为1.79/2.00元，对应当前股价PE为18.8/16.8倍，维持“优于大市”评级。

风险提示：

• 物业航道规模扩张速度和新项目单价不及预期。
• 消费景气度不及预期，拖累购物中心经营业绩。
• 业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。