美居业务高增，回购+派息回馈股东

业绩简评 2024年8月20日，公司发布2024年中期业绩：2024年上半年实 现收入19.60亿元，同比增长29.7%；归母净利润2.78亿元，同比增长12.1%。 经营分析 收入略超预期，归母净利润符合预期。2024H1公司收入增长略超 预期，主因社区增值服务收入6.45亿元，同比+61.2%%，其中美居 业务收入2.45亿元，同比+207.0%。归母净利润符合预期，但增速不及营收增速，主因毛利率下滑，公司综合毛利率同比下降2.2pct至25.9%，主要因为：①物业管理服务毛利率下滑0.6pct至15.4%； ②非业主增值服务毛利率下滑3.8pct至28.7%；③社区增值服务毛利率下滑5.0pct至30.5%。 港币(元)成交金额(百万元) 面积稳步增长，新增面积更独立更多元。截至2024年6月末，公 230820 司在管面积6667万方，较2023年底增长2.2%；合约面积8881万方，较2023年底增长6.4%。2024H1公司新增合约面积926万方，同比+12.1%。分来源看，第三方占比65%，关联方占比35%；分业态看，住宅、TOD、城市服务及公建、商业及产业园的占比分别为54%、22%、18%、6%。 在手现金超市值，股息率较高，公司投资性价比凸显。截至2024 年6月末，公司定期存款+现金及现金等价物合共48.7亿元人民 币，是公司总市值的1.17倍（8月20日收盘价）。公司中期每股 派息0.1港元，对应8月20日2.99港元/股的收盘价，隐含的全年股息率或将近7%。 公司开启回购，延续中期分红，积极回馈股东。5月20日公司公 告拟在公开市场回购不超过3044万股，占回购前总股本的2%。截至8月20日公司合计回购293万股，占回购前总股本的0.19%。同时公司维持50%的中期派息比例，通过回购加分红的方式提升股东回报。 盈利预测、估值与评级 考虑到地产市场的持续筑底及公司业务结构的调整，我们略下调 盈利预测，预计公司2024-26年归母净利润为5.6亿元、6.4亿元 4.00 3.00 2.00 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 231120 240220 240520 240820 0 成交金额越秀服务 主要财务指标 项目 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 2,486 3,224 4,047 4,929 5,766 营业收入增长率 29.60% 29.66% 25.53% 21.80% 16.99% 归母净利润(百万元) 416 487 558 635 716 归母净利润增长率 15.73% 17.04% 14.64% 13.82% 12.68% 摊薄每股收益(元) 0.27 0.32 0.37 0.42 0.47 每股经营性现金流净额 0.49 0.49 0.61 0.75 0.87 ROE(归属母公司)(摊薄) 12.91% 14.14% 15.02% 15.78% 16.37% P/E 11.08 7.38 7.46 6.56 5.82 P/B 1.43 1.05 1.12 1.03 0.95 和7.2亿元，同比增速分别为+14.6%、+13.8%和+12.7%。维持“买入”评级，公司股票现价对应2024-26年PE估值为7.46x、6.56x和5.82x。 风险提示 越秀地产销售表现不及预期；外拓不及预期；社区增值开展不顺。 来源：公司年报、国金证券研究所 图表 图表1：1H20-1H24收入及同比增速图表2：1H20-1H24归母净利润及同比增速 2500 2000 1500 1000 500 0 1H201H211H221H231H24 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 300 250 200 150 100 50 0 1H201H211H221H231H24 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 收入（百万元，左轴）同比增速（右轴） 归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴） 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：1H20-1H24毛利率和管理费用率图表4：1H20-1H24经营性现金流净额 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1H201H211H221H231H24 毛利润率管理费用率 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1H201H211H221H231H24 经营性现金流净额（百万元，左轴） 经营性现金流净额/净利润（右轴） 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 来源：公司公告，国金证券研究所来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：1H21-1H24应收账款周转天数图表6：2019-1H24在管面积和合约面积走势 120 100 80 60 40 20 0 1H211H221H231H24 应收账款周转天数 100 80 60 40 20 0 20192020202120221H231H24 在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴） 合约/在管（右轴） 1.6 1.5 1.5 1.4 1.4 1.3 1.3 1.2 来源：公司公告，国金证券研究所注：应收账款采用期末值计算，天数取365天来源：公司公告，国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表(人民币百万) 资产负债表(人民币 百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 1,918 2,486 3,224 4,047 4,929 5,766 货币资金 3,803 4,361 4,695 3,860 4,579 5,439 增长率 64.2% 29.6% 29.7% 25.5% 21.8% 17.0% 应收款项 826 1,009 1,054 1,219 1,396 1,524 主营业务成本 1,248 1,807 2,367 3,048 3,732 4,406 存货 1 6 10 11 13 14 %销售收入 65.0% 72.7% 73.4% 75.3% 75.7% 76.4% 其他流动资产 11 42 114 163 196 228 毛利 671 679 857 999 1,196 1,360 流动资产 4,641 5,418 5,874 5,254 6,184 7,205 %销售收入 35.0% 27.3% 26.6% 24.7% 24.3% 23.6% %总资产 90.4% 91.1% 91.7% 72.9% 75.6% 78.0% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 1 1 3 3 3 3 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 39 37 37 38 40 41 销售费用 0 0 0 0 0 0 %总资产 0.8% 0.6% 0.6% 0.5% 0.5% 0.4% %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 无形资产 400 421 437 478 516 550 管理费用 161 211 279 340 409 473 非流动资产 490 530 533 1,958 1,997 2,032 %销售收入 8.4% 8.5% 8.7% 8.4% 8.3% 8.2% %总资产 9.6% 8.9% 8.3% 27.1% 24.4% 22.0% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 5,131 5,948 6,407 7,211 8,180 9,236 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 0 0 0 0 0 0 息税前利润（EBIT） 509 469 578 659 787 888 应付款项 167 353 399 472 524 651 %销售收入 26.6% 18.9% 17.9% 16.3% 16.0% 15.4% 其他流动负债 1,377 1,667 2,266 2,711 3,302 3,863 财务费用 -20 -72 -102 -117 -97 -114 流动负债 1,543 2,021 2,665 3,183 3,826 4,515 %销售收入 -1.1% -2.9% -3.2% -2.9% -2.0% -2.0% 长期贷款 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 498 536 121 121 121 121 负债 2,041 2,557 2,787 3,304 3,947 4,636 投资收益 0 0 0 0 0 0 普通股股东权益 2,932 3,223 3,445 3,716 4,026 4,375 %税前利润 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 其中：股本 2,543 2,543 2,543 2,543 2,543 2,543 营业利润 530 541 680 776 884 1,002 未分配利润 389 680 902 1,173 1,483 1,832 营业利润率 27.6% 21.8% 21.1% 19.2% 17.9% 17.4% 少数股东权益 159 169 176 191 207 225 营业外收支 负债股东权益合计 5,131 5,948 6,407 7,211 8,180 9,236 税前利润 524 576 687 786 894 1,007 利润率 27.3% 23.2% 21.3% 19.4% 18.1% 17.5% 比率分析 所得税 155 152 187 213 242 273 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 29.5% 26.3% 27.3% 27.1% 27.1% 27.1% 每股指标 净利润 370 424 500 573 652 734 每股收益 0.24 0.27 0.32 0.37 0.42 0.47 少数股东损益 10 8 13 15 16 18 每股净资产 1.93 2.12 2.26 2.45 2.65 2.88 归属于母公司的净利润 360 416 487 558 635 716 每股经营现金净流 0.66 0.49 0.49 0.61 0.75 0.87 净利率 18.7% 16.7% 15.1% 13.8% 12.9% 12.4% 每股股利 0.08 0.00 0.08 0.19 0.19 0.19 回报率 现金流量表(人民币百万) 净资产收益率 12.26% 12.91% 14.14% 15.02% 15.78% 16.37% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 7.01% 7.00% 7.60% 7.74% 7.77% 7.75% 净利润 360 416 487 558 635 716 投入资本收益率 11.62% 10.19% 11.62% 12.29% 13.56% 14.07% 少数股东损益 10 8 13 15 16 18 增长率 非现金支出 12 3 -352 5 6 13 主营业务收入增长率 64.24% 29.60% 29.66% 25.53% 21.80% 16.99% 非经营收益 EBIT增长率 96.27% -7.91% 23.24% 13.92% 19.53% 12.76% 营运资金变动 550 252 523 303 432 528 净利润增长率 80.55% 15.73% 17.04% 14.64% 13.82% 12.68% 经营活动现金净流 998 750 750 922 1,134 1,322 总资产增长率 112.86% 15.91% 7.72% 12.55% 1