业绩简评
2024年上半年，公司实现收入19.60亿元，同比增长29.7%；归母净利润2.78亿元，同比增长12.1%。收入略超预期，主要得益于社区增值服务收入大幅增长（6.45亿元，同比+61.2%），其中美居业务收入2.45亿元，同比+207.0%。归母净利润增速不及营收增速，主要因为毛利率下滑，综合毛利率同比下降2.2pct至25.9%，具体下滑原因包括物业管理服务（-0.6pct至15.4%）、非业主增值服务（-3.8pct至28.7%）和社区增值服务（-5.0pct至30.5%）。
经营分析
- 面积增长：截至2024年6月末，公司在管面积6667万方，较2023年底增长2.2%；合约面积8881万方，较2023年底增长6.4%。2024H1新增合约面积926万方，同比+12.1%，其中第三方占比65%，关联方占比35%；分业态看，住宅、TOD、城市服务及公建、商业及产业园的占比分别为54%、22%、18%、6%。
- 财务状况：在手现金48.7亿元人民币，是公司总市值的1.17倍。中期每股派息0.1港元，对应全年股息率或将近7%。公司启动回购计划，截至8月20日已回购293万股（占回购前总股本的0.19%），并维持50%的中期派息比例，通过回购加分红提升股东回报。
盈利预测、估值与评级
考虑到地产市场持续筑底及公司业务结构调整，下调盈利预测，预计公司2024-26年归母净利润为5.6亿元、6.4亿元和7.2亿元，同比增速分别为+14.6%、+13.8%和+12.7%。维持“买入”评级，对应2024-26年PE估值为7.46x、6.56x和5.82x。
风险提示
主要风险包括越秀地产销售表现不及预期、外拓不及预期、社区增值业务开展不顺。
主要财务指标
（此处省略具体数据，仅列出关键指标变化趋势）
- 营业收入增长率：2022A（29.60%）、2023A（29.66%）、2024E（25.53%）、2025E（21.80%）、2026E（16.99%）
- 归母净利润增长率：2022A（15.73%）、2023A（17.04%）、2024E（14.64%）、2025E（13.82%）、2026E（12.68%）
- 综合毛利率：2022A（27.6%）、2023A（21.8%）、2024E（19.2%）、2025E（17.9%）、2026E（17.4%）
- 资产负债率：2022A（39.77%）、2023A（42.98%）、2023A（43.49%）、2024E（45.82%）、2025E（48.25%）、2026E（50.19%）
