房地产市场专题报告：房地产新政评估及后续政策发力方向展望

房地产新政评估及后续政策发力方向展望

1. 调控基调进一步宽松，注重结构性调整

• 政策基调：2024年9月中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，表明政策将更加积极。结构性调整成为本轮新政最突出的特点。
• 市场表现：居民中长期贷款新增3000亿元，同比多增1538亿元；上市房地产开发企业流动比率创2020年第三季度以来新高；商品房销售量边际回升，尤其是一线城市二手房市场活跃度提高。

2. 政策效果的持续性有待观察

• 政策内容：包括降息、调降存量房贷利率、白名单融资协调机制、优化税收政策、重启货币化安置等。
• 成效：政策效果虽有初步体现，但持续性仍有待观察。白名单项目、货币化安置等政策对增量投资和销售的提振效果有待进一步显现。

3. 当前市场仍处于深度调整阶段

• 市场现状：2024年全国商品房销售面积同比下降12.9%，绝对量降至与2009年相当的水平。二手房挂牌价指数下降10.09%，反映出房价仍面临下行压力。
• 政策展望：预计政策将进一步优化，重点关注优化收储机制、严控土地出让、支持房企以及推动房企并购重组等。

4. 投资建议

• 短期市场：政策效应集中释放，第四季度楼市出现边际回暖迹象。建议持续关注成交量和房价变化。
• 长期策略：关注核心城市布局较广且业绩稳健的龙头房企。关注企业并购重组的机会。
• 风险提示：需求修复不及预期、房价持续下行、房企债务风险蔓延。

5. 后续政策发力方向

• 供给侧：优化收储机制、严控土地出让、支持房企、推动房企并购重组。
• 需求侧：优化一线城市限制性措施、调整房地产相关税收政策、加大财政支持力度。
• 市场预期：预计2025年房地产市场将继续成为稳增长的重点领域。