销售与投资再度转弱,政策发力及纾困正当其时 ——2022年1-7月统计局房地产数据点评 2022年08月25日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号:S1500522010002联系电话:+8618621759430邮箱:jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编:100031 销售与投资再度转弱,政策发力及纾困正当其时 2022年8月25日 摘要: 销售:“停贷”风波持续发酵,单月销售再度转弱。1-7月商品房累计销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,跌幅较1-6月扩大0.8pct,当月销售面积9255万平方米,同比下降28.9%,跌幅扩大10.6pct,环比下降49.1%。1-7月商品房累计销售金额75763亿元,同比下降28.8%,跌幅收窄0.1pct,单月销售金额9691亿元,同比下降28.2%,跌幅扩大7.4pct,环比下降45.4%。7月商品房与住宅单月销售面积与金额增速再度下行,主要受到季节性因素、“停贷”风波、区域疫情和高温等极端环境影响:1)在7月地产市场传统淡季,年中推盘和促销时点过后,销售数据均有不同程度回落。2015-2021年商品房单月销售面积环比增速平均下跌幅度为36%。2)6月末至7月中旬的“停贷”风波进一步冲击了市场信心,导致购房者观望情绪加重,购房需求不足。3)当前销售去化大概率已至底部,向下边际恶化空间不大。4)“保交楼”专项借款政策出台,停贷影响逐步消退,后续行业销售向上弹性较大。 投资:开工施工面积仍处低位,竣工交付压力不减。1-7月房地产开发投资累计完成 额79462亿元,同比下降6.4%,7月单月投资完成额11148亿元,同比下降12.3%, 跌幅扩大2.9pct。5月单月投资跌幅略有收窄后,6-7月单月投资跌幅持续扩大。施工投资方面:单月新开工与施工面积创新低。1-7月商品房累计新开工面积76067万平方米,同比下跌36.1%,跌幅扩大1.6pct,当月新开工面积9643万平方米,同比下跌45.4%,跌幅扩大0.3pct,单月新开工面积是2009年10月以来的最低值;1-7月累计竣工面积32028万平方米,同比下降23.3%,跌幅扩大1.8pct,单月竣工面积3392万平方米,同比下降36%,较上月跌幅略有收窄;1-7月累计施工面积859194万平方米,同比下跌3.7%,跌幅较上月扩大0.9pct,7月当月施工面积10382万平方米,同比下跌44.3%,跌幅收窄3.8pct,单月施工面积也是2008年11月以来同期新低。新开工与施工同比跌幅仍扩大,主要由于1)夏季高温天气导致施工活动减少。2)销售回款下降。7月销售数据全面下滑,房企资金面仍未有明显改善,无法形成良性资金循环。3)7月以来房企持续在公开市场违约,偿债重压下新开工和施工都受到极大限制。4)拿地和新开工规模连续下降,累积效应下,后续施工投资将持续承压。 土地:成交同比跌幅大幅收窄,土地市场热度缓慢复苏。1-7月累计土地购置面积 4546万平方米,同比下降48.1%,当月土地购置面积918万平方米,同比下降 47.3%,跌幅收窄5.5pct。从百城土地成交数据来看,100大中城住宅用地供应土地规划建筑面积3453万平方米,同比下跌51.9%,表明7月各地供地活动减少。成交土地规划建筑面积4320万平方米,同比下跌8.5%,跌幅收窄38pct,是2022年以来单月成交土地建面次高月份。当月土地成交面积与去年同期接近,但与更早年份同期成交面积仍有较大差距,土地市场热度仍处在缓慢回升阶段。 资金:开发到位资金跌幅再度走阔,资金情况依然严峻。1-7月开发到位资金88770 亿元,同比下降25.4%,跌幅扩大0.1pct,7月当月开发到位资金11923亿元,同比 下降25.8%,跌幅扩大2.2pct。其中国内贷款1224亿元,同比下降36.8%,跌幅扩大4.7pct。当月开发到位资金跌幅再度扩大,后续资金情况依然承压:1)销售承压导致定金及预收、个人按揭贷款融资规模再度下降。2)“保交付”主基调下资金更多流向施工及竣工,新开工与增量市场冷清,开发贷相应持续减少。3)7月房企信用状况仍然严峻,债券净融资和自筹资金规模相比上月下滑。 修复周期再遇波折,关注政策后续效果。7月到8月以来的情况是在多重消极因素形成的极端环境所导致的,我们认为当前不必过度悲观:1)行业淡季即将过去,下半年 传统旺季即将来临。2)政策力度加大,将为行业带来新变化。传统金九银十的销售旺季值得关注。当前市场底部大概率已至,部分城市的在售项目流速较慢、去化情况偏长,目前市场观望情绪浓厚,信心不足阻碍市场回暖进程,行业出清或将持续。在降速增效、比拼耐力的阶段,度过低谷的房企有望在行业回暖中收获更大的红利。纾困力度加大叠加销售旺季来临,或将提振市场信心。尽管行业回暖速度较慢,但整体环境改善是确定的趋势。我们建议重点关注信用情况良好,资金链更为安全,货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1销售:“停贷”风波持续发酵,单月销售再度转弱4 2投资:开工施工面积仍处低位,竣工交付压力不减7 3土地:成交同比跌幅大幅收窄,土地市场缓慢复苏9 4资金:到位资金跌幅再度走阔,资金情况依然严峻11 5修复周期再遇波折,关注政策后续效果13 风险因素13 图表目录 图表1:商品房累计销售面积及同比增速4 图表2:商品房当月销售面积及同比增速4 图表3:商品房累计销售金额及同比增速4 图表4:商品房当月销售金额及同比增速4 图表5:商品房住宅累计销售面积及同比增速5 图表6:商品房住宅当月销售面积及同比增速5 图表7:商品房住宅累计销售金额及同比增速5 图表8:商品房住宅当月销售金额及同比增速5 图表9:商品房销售面积当月同比增速-分区域(%)5 图表10:商品房销售金额当月同比增速-分区域(%)5 图表11:商品住宅销售均价6 图表12:70个大中城新建商品住宅价格指数环比增速(%)6 图表13:开发投资累计完成额及同比增速7 图表14:开发投资当月完成额及同比增速7 图表15:累计新开工面积及同比增速8 图表16:当月新开工面积及同比增速8 图表17:累计施工面积及同比增速8 图表18:累计竣工面积及同比增速8 图表19:土地成交价款累计值及同比增速8 图表20:土地成交价款当月值及同比增速8 图表21:土地购置面积累计值及同比增速9 图表22:土地购置面积当月值及同比增速9 图表23:100大中城市住宅类供应土地规划建筑面积及同比增速9 图表24:100大中城市住宅类成交土地规划建筑面积及同比增速9 图表25:100大中城市分能级住宅类供应土地规划建筑面积同比增速10 图表26:100大中城市分能级住宅类成交土地规划建筑面积同比增速10 图表27:2022年22城首轮与第二轮集中供地情况10 图表28:房地产开发到位资金累计值及同比增速11 图表29:开发到位资金当月值及同比增速11 图表30:国内贷款到位资金当月值及同比增速11 图表31:个人按揭贷款及同比增速11 图表32:首套房与二套房贷利率(%)12 图表33:按揭贷款放款周期(天)12 1销售:“停贷”风波持续发酵,单月销售再度转弱 7月地产传统淡季,“停贷”风波叠加区域疫情,单月销售同比跌幅再度扩大。1-7月商品房累计销售面积78178万平方米,同比下降23.1%,跌幅较1-6月扩大0.8pct,当月销售面积9255万平方米,同比下降28.9%,跌幅扩大10.6pct,环比下降49.1%。1-7月商品 房累计销售金额75763亿元,同比下降28.8%,跌幅收窄0.1pct,单月销售金额9691亿元,同比下降28.2%,跌幅扩大7.4pct,环比下降45.4%。1-7月住宅累计销售面积66087万平方米,同比下降27.1%,跌幅扩大0.5pct,当月销售面积8030万平方米,同比下降30.3%,跌幅扩大8.4pct,环比下降47%;1-7月住宅累计销售金额66328亿元,同比下降 31.4%,跌幅收窄0.4pct,当月销售金额8645亿元,同比下降28.6%,跌幅扩大5.2pct。 7月商品房与住宅单月销售面积与金额同比增速在4-6月跌幅收窄后,7月再度变为加速下行,主要受季节性因素、“停贷”风波发酵、区域疫情等极端环境影响:1)季节性因素。在7月地产市场传统淡季,年中推盘和促销时点过后,销售数据均有不同程度回落。不过 2015-2021年商品房单月销售面积环比增速平均下跌幅度为36%,7月环比下行幅度达49.1%仍然超季节性。2)“停贷”风波影响。6月末至7月中旬的“停贷”风波进一步冲击了市场信心,导致购房者观望情绪加重,购房需求不足。 图表1:商品房累计销售面积及同比增速图表2:商品房当月销售面积及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售面积(万方)累计同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 商品房当月销售面积(万方)当月同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源:统计局,信达证券研发中心资料来源:统计局,信达证券研发中心 图表3:商品房累计销售金额及同比增速图表4:商品房当月销售金额及同比增速 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 商品房累计销售金额(亿元)累计同比增速(%) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房当月销售金额(亿元)当月同比增速(%) 资料来源:统计局,信达证券研发中心资料来源:统计局,信达证券研发中心 图表5:商品房住宅累计销售面积及同比增速图表6:商品房住宅当月销售面积及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售面积(万方)累计同比增速(%) 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售面积(万方)当月同比增速(%)120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源:统计局,信达证券研发中心资料来源:统计局,信达证券研发中心 图表7:商品房住宅累计销售金额及同比增速图表8:商品房住宅当月销售金额及同比增速 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 住宅累计销售金额(亿元)累计同比增速(%) 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 25000 20000 15000 10000 5000 0 住宅当月销售金额(亿元)当月同比增速(%) 200% 150% 10