国君2025年度策略|REITs:供需两旺,乘势而上

从供需两端来看，2025年REITs新增供给可能维持高位，但广义资产荒背景下其估值仍有望维持或抬升，相对配置价值较高。原因包括：

1. 类红利资产属性：权益市场回调时REITs或出现替代性配置抬升；
2. 类固收属性：债券市场持续新低，REITs较其他资产更具备固收特征；
3. 政策驱动弹性：经济工作会议定调下，周期类底层资产有望带来超额收益。

二级市场隐含机会：
① 偏固收投资者青睐：无风险利率走低时，保障房等弱周期REITs更受青睐；
② 补涨机会：部分底层资产表现不及预期的项目存在股价补涨空间；
③ 强周期项目潜力：2024年新发带收益分配调节机制的项目中，强周期项目短期业绩保障搭配长期反转策略收益更稳定。

2024年REITs市场：

• 发行放量：截至12月16日新增25只REITs，规模541亿元，均创历史新高；品种新增水电、风电、消费类和水利基础设施，其中消费类规模最大（198亿元）；
• 二级市场表现分化：中证REITs全收益指数上涨12.75%，产权类和特许经营类分别上涨15.52%和14.76%；板块涨幅排序：水利（37.45%）、保障房（37.18%）、能源（25.00%）、生态环保（21.54%）、消费（16.87%）、产业园（13.51%）、交通（8.44%）、仓储（1.42%）。
• 三季度经营分化：能源板块受天气影响短期波动，仓储物流、产业园、高速公路板块承压，消费板块环比稳步上升，需关注个别项目经营波动持续性。

风险提示：超预期REITs政策发布，底层资产经营恶化。