2024年第三季度中国办公楼市场报告

研20究24部年11月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2024年三季度中国办公楼市场回顾 近期，央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着货币及财政政策的组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力将得到有力支撑。不过，在企业层面，尽管宏观调控政策于近期显著加码，但政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间。 三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主，增量需求未见明显回升，有效需求不足仍然是全国办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下，业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，整体租金延续下行趋势。 市一场线调城整市期贡进献一主步要延净长吸，纳量 2024年第三季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率 万平方米 35.0 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 -5.0 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0% -10.0 深圳上海广州成都北京重庆西安杭州青岛天津苏州南京武汉沈阳大连 净吸纳量（左轴）空置率（右轴） -20.0% 2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼空置率情况 石家庄 北京天津 西安 成都重庆 贵阳 济南 沈阳 大连 青岛 郑州 武汉 南京 杭州宁波 无锡 苏州 上海 长沙 百分比 （35-45） 昆明 广州 （30-35） 深圳 （25-30） （10-25） 数据来源：仲量联行研究部，2024年10月 2024年三季度，全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米，环比有小幅回撤；其中，受益于总部型企业自用需求带动，一线城市净吸纳量较上季度均明显回升。而1.5及二线城市以价换量的租赁策略并未有效刺激市场需求，三季度去化速度明显放缓。 一线城市净吸纳量录得46.0万平方米，较上季度显著上升。北京甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。上海成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。广州第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值，主要得益于自用型需求的支撑和 成本驱动带来的搬迁需求。深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。 1.5线及二线城市第三季度共录得净吸纳量19.2万平方米，环比下降61.4%。天津甲级办公楼市场中，由于新租需求尚未出现明显增长，且出现更为频繁的退租缩租现象，导致全市净吸纳量较二季度回落，仅录得1,073平方米。南京甲级办公楼市场租赁需求依然受限，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少，在此影响下第三季度净吸纳量录得约为-0.36万平方米。 市场面临挑战， TMT、金融与专业服务业仍为租赁主力 2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析 按企业来源 内资外资 按行业 TMT 金融服务 专业服务业 能源生物医药 房地与产建开筑发 数据来源：仲量联行研究部，2024年10月 制造贸易 来自TMT、金融与专业服务业的需求持续占据全国甲级办公楼租赁市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了北京教育企业市场活跃度回升。深圳市场中，跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。广州科技互联网细分赛道游戏、软件、电子产品等行业中小面积段升级需求持续释放。值得关注的是，部分头肩部TMT企业扩张也带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求， 三季度成交量居于首位，占比约为22.6%，以保险和公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。青岛三季度1,000平方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。 除此之外，部分城市能源行业发展势头强劲。北京国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。武汉第三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%。预计未来新能源相关的产业链有望持续释放增长动能。 全国供应总量维持高位，主要集中于1.5及二线城市 三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场共入市近87.8万平方米的新增面积，环比有小幅回撤。一线城市共迎来35.7万平方米的新增供应，其中深圳占到74%左右。深圳近期入市的五个新增项目导致其空置率环比上涨1.9个百分点至26.5%。上海三季度共计两个甲级办公楼项目入市，分别位于中央商务区和非中央商务区内。新项目的入市进一步推升上海中央商务区空置率环比上升0.6个百分点至16.2%，而租金驱动下的搬迁升级需求使上海非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点，达到29.6%。北京、广州三季度均无新增供应入市。北京整体空置 一一线线城城市市包括甲北级京、办上公海、楼广市州、场深圳供需关系图 净吸纳量新增供应 率环比微降0.2个百分点至11.9%，广州整体空置率环比下降约 1.3个百分点至19.7%。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得52.1万平方米，环比下降19.5%。武汉甲级办公楼市场整体空置率受光谷子市场新入市项目的影响，上升0.6个百分点至37.7%。西安甲级办公楼市场无新增项目入市，大面积新租较少，总体需求表现疲软，净吸纳量录得负2.5万平方米，推升空置率至25.7%，环比提高1.2个百分点。 单位：千平方米 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 -500 20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220231Q242Q243Q24 数据来源：仲量联行研究部，2024年10月 线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图 1.5 单位：千平方米 1.5线及二线城市城市包括南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆、西安、青岛、大连、天津、沈阳净吸纳量新增供应 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220231Q242Q243Q24 数据来源：仲量联行研究部，2024年10月 以业价主换租量金租调赁整策意略愿持显续著，增强 2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼净有效租金表现 一线城市1.5线与二线城市 500 50% 2024年第三季度租金环比变化% 租金(人民币/平方米/月) 40040% 300 200 268 188 149133126 30% 20% 100 103101838379787875 6867 10% 0 -100 -3.13% -4.73% -2.44%-2.47% -0.98%-2.76%-1.93%-1.26%-1.86%-2.63%-1.76%-2.25% -5.44% -2.03%-1.96% 0% -10% 北京上海深圳广州杭州青岛南京大连西安武汉苏州天津成都重庆沈阳 数据来源：仲量联行研究部，2024年10月 三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，租户仍然保持成本至上的观念，在办公面积租赁上分拨的预算十分有限，业主必须进一步降低租金以吸引租户寻租。 一线城市中，上海租金降幅最大，新增供应带来的租赁压力以及市场有限的需求来源，使整体市场仍趋于谨慎，业主为保持现有出租率，进一步调整了租金预期，租金环比下降4.7%。北京平均租金继续下调，当下企业对租金折扣高度敏感，迫使部分业主提供前所未有的折扣力度以促成交易，导致项目间博弈加剧，租金环比下降3.1%。深圳在整体供应充足而有效需求释放缓慢的背景下，三季度延续了租户市场的趋势。业主继续下调租金以吸引新租户，同时为现有租户提供更多租金优惠，三季 主要作者 中国区办公楼市场研究负责人 米阳丨仲量联行 yang.mi@jll.com 度租金环比下降2.4%。广州租金延续了今年以来的下行趋势，环比下降约2.5%。 1.5线与二线城市的甲级办公楼市场延续以价换量策略，租金持续承压。成都租金跌幅最大，相较于上半年部分新楼或高空置楼宇先行采取的“以价换量”策略，三季度几乎所有甲级楼宇均采取跟随策略，整体市场租金环比下降5.4%。西安市场中，由于需求端活跃度不足，叠加联合办公及二房东的低价竞争所造成的影响，三季度甲级办公楼平均租金环比下降1.9%。青岛市场中，由于企业承租力的缩水、租赁需求的放缓迫使业主在本季度提供极大的折扣力度来促成交易，租金环比下降2.8%。 仲量联行大中华区分公司 北北京京市 朝国阳寿区金针融织中路心23层号 南江苏京省南京市 电传话真 中办山公路楼18号德室基广场 天天津津市 电话 和津平汇区广南场京座路189号室 邮政编码8 邮政编2201 邮政编码2 3408 电话 100026 +861059221300 成川都省成都市 邮电话政编码 610021 红成星都路国3际段金1融号中心1座29层 +862866805000 重重庆庆市 渝环中球区金民融族中路心188楼号 210018 +862589660660 +862589660663 青山东岛省青岛市 邮电政话编码 266071 市香南格区里香拉港中中心路办9公号大楼13层1312室 +8653284468819 上海 邮电政话编码 上海市 300051 +862251874087 武北汉省武市 电话 邮政编码430030 硚武口汉区恒京隆汉广大场道办6公8楼8号3908-09室 传真 +862759592100 +862759592155 陕西省西安市 西安 雁塔区南二环西段64号 邮电政话编码 45 710065 400010 静兴安业区太石古门汇一香路港兴28业8号中心一座22楼 凯邮德政广编场码2202-03室 +862363708588 广东州省广州市 天广河州区周珠大江福新金城融珠中江心东路6号 电传真话 邮政编码 2801-03单5元10623 +862023388088 +862023388118 杭浙江州省杭州市 上杭城州区来新福业士路中228号 200041 传真 +862163933333 +862163933080 沈宁阳省沈阳市 110013 邮政编码A21 沈财富河区中心北站座路61层号 电话+862431958555 广东省深圳市 深圳 福田区中心四路1号 电话+862989329800 香港 电传真话 太古坊一座楼 香港鲗鱼涌英7皇道979号 +85228465000 +85228459117 www.jll.com.hk 澳澳门门南湾湖5A段 澳电门话财富中心16楼H室 办公楼室 嘉里建设广场第三座19楼 传真+85328718822 T邮2政编码802 邮政编码518048 +85328718800 电话 310000 传真+8657181965988 +8675528045388 +8675522638966 www.jll.com.mo 台台湾北台北市信义路段号 +8657181965966 57 台邮北政编码大楼楼室 101201 电传话真 电传话真 11049 +886287589898 +886287589899 www.jll.com.tw 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅