2023年第三季度北京甲级办公楼市场报告

北京甲级办公楼市场报告 2023年第三季度 BeijingGradeAOfficeMarketReportQ32023 1 道远咨询研究部/2023年10月发布 “三季度录得亚奥、中关村和西城区三栋甲级办公楼入市，新增20.2万平方 目录 CONTENTS 米的办公供应，为2022年来最大的季度供应。新楼预租赁带动净吸纳量回正至4.1万平方米，供大于求的局面推动空置率抬升1.2个百分点至19.7%。租金在需求不足的情况下持续走低，环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。 在需求侧，信息技术和专业服务业活跃度回升，交易数量占比分别提升7.1和8.6个百分点至35.1%和19.1%。信息技术行业在中关村最为活跃，片区交易以1,000平方米以下的小面积段区域内搬迁为主。从专业服务业的细分行业上看，文化传媒类和建筑设计类服务机构成交数量占比最高，以律所为代表的专业咨询机构维持活跃且需求面积较大。 预计还有34.5万平方米的优质供应集中在四季度释放，供需失衡的局面将 会延续，届时或将进一步抬升整体空置率。 01. 02. 03. 04. 宏观情况分析3市场主要指标7租赁市场动态11 市场未来展望18 ” 附录：乙级市场及主要商务区核心指标 2 1宏观情况分析 上半年，全市实现地区生产总值20621.3亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，增速高于一季度2.4个百分点。 上半年，全市第三产业增加值按不变价格计算，同比增长6.6%，比一季度提高2个百分点。其中，信息传输、软件和信息技术服务业实现增加值4446.4亿元，增长14.1%；金融业实现增加值4119.9亿元，增长6.5%；交通运输、仓储和邮政业实现增加值512.3亿元，增长14.3%；文化、体育和娱乐业实现增加值364.3亿元，增长4.3%；住宿和餐饮业实现增加值212.2亿元，增长22.5%。 北京单年累计生产总值及累计同比增速，2021Q2-2023Q2 3.1% 13.4%10.7%8.5%4.8%5.5% 0.7%0.8%0.7% 北京单年累计第三产业增加值及累计同比增速，2021Q2-2023Q2 10.1%7.4%6.6% 14.6% 5.7%4.5%3.3%3.5%3.4%4.6% 40,270 41,611 32,890 34,894 29,753 29,926 24,475 25,227 19,228 19,352 20,621 15,894 16,375 17,714 9,413 9,948 8,705 2021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2 7,677 8,081 2021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2 0% -90% -100.0% -105.0% -110.0% -115.0% -120.0% 北京生产总值累计值（亿元）累计同比增速第三产业增加值累计值（亿元）累计同比增速 •信息来源：北京市统计局4 2023年8月，规模以上（年营业收入1,000万元及以上）第三产业法人单位共有39,572个，同比增长1.2%。规模以上第三产业法人单位数量同比增长率在3.0% 以上的行业有卫生和社会工作、房地产业、住宿和餐饮业、信息技术服务业以及批发和零售业。 北京规模以上第三产业各行业法人单位数量、同比增长率，2023年8月 3.6% 3.6% 3.6% 3.8% 4.9% 2.3% 2.9% -0.5% -0.2% -2.2% -1.9% -1.1% -10.0% 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 -25 -30.0% •信息来源：北京市统计局 规模以上第三产业法人单位数（个）同比增长（%）5 北京市人民政府办公厅关于印发《北京市促进未来产业创新发展实施方案》 2023年9月5日，为深入贯彻实施创新驱动发展战略，抢抓新一轮科技和产业变革机遇，促进未来产业创新发展，推动北京教育、科技、人才优势转化为产业优势，更 好服务新时代首都高质量发展，北京市人民政府办公厅制定了《北京市促进未来产业创新发展实施方案》。 《北京市促进未来产业创新发展实施方案》旨在面向六大领域，打造未来产业策源高地 （一）未来信息 面向未来信息通信和先进计算需求，在海淀、朝阳、石景山、通州、北京经济技术开发区 （以下简称经开区）等区域，重点发展通用人工智能、第六代移动通信（6G）、元宇宙、量子信息、光电子等细分产业。 （四）未来能源 围绕新型能源系统建设需求，在房山、通州、昌平、大兴、怀柔、延庆、经开区等区域，重点发展氢能、新型储能、碳捕集封存利用等细分产业。 （二）未来健康 面向未来生命健康和医疗需求，在海淀、石景山、通州、昌平、大兴、平谷、密云、经开区等区域，重点发展基因技术、细胞治疗与再生医学、脑科学与脑机接口、合成生物等细分产业。 （五）未来材料 面向前沿新材料需求，在海淀、房山、顺义、大兴、经开区等区域，重点发展石墨烯材料、超导材料、超宽禁带半导体材料、新一代生物医用材料等细分产业。 （三）未来制造 面向未来制造高端化、智能化、绿色化和融合化需求，在石景山、房山、顺义、昌平、经开区等区域，重点发展类人机器人、智慧出行等细分产业。 （六）未来空间 面向未来太空探索需求，在海淀、丰台、石景山、大兴、经开区等区域，重点发展商业航天、卫星网络等细分产业。 该政策支持的未来产业多布局海淀、朝阳、石景山、通州、丰台、经开区及其他近郊片区，未来信息、未来健康、未来材料及未来空间等四个领域的空间布局与北京办公楼成熟商务区和新兴商务区较为重合，相关企业的成长或能为办公楼市场需求带来新的增长动能。 •信息来源：道远咨询研究部整理6 2市场主要指标 成熟商务区 新兴商务区 规划中区域 8 区域租赁面积 （万平方米，出租面积） 租赁面积环比基准租金中值 （元/平方米/月） 租金环比 租赁空置率百分点变化 全市 中央商务区 燕莎 金融街 中关村 *东二环 1,062.7 241.0 98.4 62.7 107.1 130.6 +1.9% - - - +5.9% - 315.5 340.0 286.0 552.5 331.7 276.4 -1.3% -1.7% -1.7% -4.7% -0.5% -3.3% 19.7% 12.2% 16.4% 12.8% 20.4% 10.1% +1.2 +0.4 -0.6 +0.7 +4.2 -0.1 •*东二环与东长安商圈在三季度合并为东二环商圈 •基准租金为企业租赁办公楼中区1,000平方米的有效租金 •信息来源：道远咨询研究部9 •数据更新至2023年9月 区域租赁面积* （万平方米，出租面积） 环比基准租金中值 （元/平方米/月） 环比 租赁空置率百分点变化 望京 亚奥 丽泽 亦庄 通州 84.9 112.6 101.8 46.6 29.6 - +8.9% - - - 242.5 325.7 178.3 119.0 147.0 -4.7% -1.7% +0.5% -0.1% -0.7% 20.7% 22.5% 30.3% 26.8% 78.3% +0.9 +1.2 -0.2 -0.3 +5.5 •基准租金为企业租赁办公楼中区1,000平方米的有效租金 •其他区域存量为47.4万平方米，环比增长11.8% •信息来源：道远咨询研究部10 •数据更新至2023年9月 userid:529794,docid:149157,date:2023-12-20,sgpjbg.com 3租赁市场动态 市场活力提升，新租与续租动态博弈加剧 三季度整体市场带看量提升，中央商务区开发商激烈的竞争撬动活跃度攀升，交易数量占比20%。金融街需求不足，开发商采取价格跟进策略，整体市场租金跌幅扩大。中关村科技企业复苏，以小面积需求为主。 租户存量市场竞争加剧，为吸引新租客户，开发商的策略更加灵活多变，如提供综合性物业的酒店、会议室等配套优惠；为降低流失风险、保留存量客户，开放商采取的续租谈判策略也更为激进，新租和续租的动态博弈加剧。 活跃不明显 一般活跃 活跃 明显活跃 极度活跃 2023年Q3交易热力图（按交易数量绘制） •信息来源：道远咨询研究部12 租金仍处于下行通道，净吸纳量反弹至近一年峰值 2023年三季度，租金环比下降1.3%至315.5元/平方米/月。从供应端看，本季度录得北辰中心、丽金智地中心和北京金融科技中心共计20.2万平方米的新增供应，推动空置率攀升至19.7%。新楼预租赁的大面积去化和龙头企业腾退现象的减少，合力推动本季度净吸纳量转正，达4.1万平方米。 北京市甲级办公楼2022Q2-2023Q3基准租金及环比变化 330.7329.4 -0.4% -0.6% 325.1 321.4 -0.6% 319.5 315.5 -1.3% -1.1% -1.3% 2022Q2-2023Q3净吸纳量及新增租赁面积情况 20.2万㎡ 2025% 15 19.7%20% 10 15% 5 4.1万㎡10% 0 5% 2022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 (5) 0% 新增租赁面积（万平方米，左轴） 空置率（右轴） 净吸纳量（万平方米，左轴） 2022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 全市基准租金（元/㎡/月）环比 •信息来源：道远咨询研究部13 24.6% 23.4% 金融 28.0% 信息技术 35.1% 10.5% 专业服务 10.5% 19.1% 制造业 14.5% 3.2% 生物医药 7.4% 3.9% 5.3% 2.7% 贸易、物流与零售 房地产与建筑其他 4.3% 5.4% 2.1% 三季度，信息技术交易数量占比为35.1%，环比增加7.1个百分点，活跃度回升。中关村为信息技术行业最活跃的片区，片区交易以1,000平方米以下小面积段的新设立和搬迁为主。东二环和亚奥商圈录得多宗大面积交易，两个商圈贡献了约30%的交易面积。 专业服务业交易数量占比为19.1%，环比增加8.6个百分点，文化传媒类和建筑设计类服务机构成交较多，主要活跃在朝阳区的中央商务区、燕莎、望京等商圈；律所等专业咨询机构在市场上较为活跃，需求量维持稳定且需求面积较大。 新设立和扩租交易合计占比自2022年三季度以来持续下降，本季度下降6.6个百分点至29.8%；企业对扩张仍持观望态度，新设立以小面积科技企业为主。 70.2% 搬迁 16.0% 新设立 13.8% 扩租 •信息来源：道远咨询研究部 2023Q22023Q3 *上图按交易数量绘制14 项目商务区 港澳中心 东二环 兆泰国际中心东二环 鼎好DH3中关村 世纪财富中心西塔中央商务区 望京SOHO 望京 交易面积 约10,000㎡ 约5,700㎡ 约3,000㎡ 约2,900㎡ 约2,800㎡ 交易类型 搬迁 新设立 搬迁 扩租 新设立 租户 中国银行 中国电信 深势科技 MFG 现代金融控股 行业 金融 电信 软件服务 房地产 金融 •信息来源：道远咨询BMS系统15 项目商务区 建外SOHO 中央商务区 佳程广场燕莎 融科资讯中心 中关村 国锐广场 亦庄 君康人寿大厦 望京 交易面积 约2,600㎡ 约2,300㎡ 约2,200㎡ 约2,100㎡ 约2,000㎡ 交易类型 新设立 搬迁 新设立 搬迁 搬迁 租户 中水新能工程技术 法国签证中心 深度求索 布洛克快链 欢瑞世纪 行业 专业服务 政府机构 软件服务 金融科技 文化传媒 •信息来源：道远咨询BMS系统16 项目商务区 金地中心 中央商务区 丽泽平安金融中心 丽泽 银泰中心 中央商务区 东方广场 东二环 凤凰置地广场 燕莎 交