2024年第二季度中国办公楼市场报告

研20究24部年8月 joneslanglasalle.com.cn 睿带见研你究 看中国 2024年二季度中国办公楼市场回顾 2024年上半年，中国经济保持总体平稳运行，宏观政策密集出台发挥了稳定作用。尽管二季度经济增速略有回调，但外需环境逐步回暖、新动能加速形成等积极因素正在逐步累积，为经济的高质量发展提供持续动力。在企业层面，整体办公需求的恢复略显滞后，需求释放节奏仍显缓慢，全国主要城市甲级办公楼市场持续面临需求增长动力不足的挑战。具体而言，新租 需求维持低位，市场活跃度主要依赖于企业的搬迁需求所带动；与此同时，一个积极的变化是，办公楼业主方在租赁策略上展现出更高的灵活性，价格因素激发了部分潜在的、寻求成本优化的租赁需求，从而促进了租赁流动性的小幅回暖。在全国甲级办公楼市场，尽管租金水平仍处于调整阶段，但部分城市已开始显现需求修复态势。 租金下降吸引搬迁需求，需求动能持续修复 单位：万平方米 2024年第二季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率 35.070.0% 30.060.0% 25.050.0% 20.040.0% 15.030.0% 10.020.0% 5.010.0% 无锡 沈阳 武汉 长沙 南京 苏州 天津 青岛 宁波 杭州 西安 重庆 北京 0.00.0% 成都 广州 上海 深圳 -5.0 -10.0 数据来源：仲量联行研究部，2024年7月 净吸纳量（左轴）空置率（右轴） -10.0% 郑州 西安 -20.0% 2024年第二季度主要城市甲级办公楼空置率情况 沈阳 北京天津 西安 郑州 济南 青岛 南京 无锡 苏州 上海 成都重庆 杭州宁波 分比 武汉 长沙 （35-40） （30-35） 昆明 贵阳 （25-30） 广州 （10-25） 深圳 百 数据来源：仲量联行研究部，2024年7月 2024年第二季度，净吸纳量录得49.7万平方米,较上季度小幅降低。其中，1.5线及二线城市表现较为亮眼，灵活的价格策略有效刺激市场需求，去化速度有所回暖。 一线城市净吸纳量录得23.6万平方米,环比有所回落。北京甲级办公楼空置率小幅上升0.3个百分点至12.1%，上海净吸纳量虽达115,700平方米，但成本驱动型需求向非中央商务区转移的趋势持续。广州深圳市场中，半数以上单笔成交面积小于1,000平方米，且租金敏感度仍然较高。 相比之下，1.5线及二线城市呈现需求好转态势。第二季度共录得净吸纳量26万平方米。以成都和青岛为例，这些城市通过灵活价格策略有效刺激了市场需求。上半年成都甲级办公楼新租面积较去年下半年上涨14.3%，青岛第二季度空置率环比下降4.5个百分点录得34.9%。 金融、科技互联网行业租户贡献主要大面积成交 2024年第二季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析 按企业来源 内资外资 按行业 TMT 金融服务 专业服务业 能源生物医药 房地与产建开筑发 数据来源：仲量联行研究部，2024年7月 制造贸易 全国甲级办公楼市场中，价格策略正在催化存量办公楼的流动性，但这一轮流动并未出现明显的行业聚集特征。成交仍主要聚焦科技互联网、金融和专业服务三个基石需求行业。在深圳，传统金融贡献了多笔超3,000平方米的大面积租赁成交。北京科技互联网行业的租户占到了全市租赁成交总量的四分之一。广州全市上半年单笔超过3,000平方米的成交中，科技互联网占据近七成。此外，在武汉，专业服务业延续了稳健扩张态势，占到甲级办公楼市场成交总量的19%。 与此同时，在广州、重庆等战略新兴经济加速聚集的城市，人工智能、航空航天、能源、数字经济等诸多重点产业链正在进一步推动当地商业及产业地产需求的增长，成为新的增长动力。整体而言，尽管存量流动性有所提升，但办公楼市场的行业集中格局仍未发生根本性改变，“三驾马车”依然是主导力量，而新兴产业则正在成为部分城市办公楼市场需求的新引擎。 全国供应继续放量，短期推升空置压力 第二季度，全国一线城市甲级办公楼市场共录得约26.1万平方米的新增面积，环比降低46%。这批新增供应全部集中在上海办公楼市场，其中，中央商务区录得一个项目竣工交付，即太平洋新天地商业中心T2，收获了较高的预租及问询量。非中央商务区共计3个项目竣工，小幅加剧市场竞争，全市甲级办公楼空置率环比上升0.5个百分点至23.5%。 1.5线及二线城市新增供应体量共计录得38.6万平方米，体量相较上季度翻倍。大多集中在新兴区域，对存量市场造成一定冲击。南京新街口板块录得一栋甲级办公楼交付使用，整体市 一一线线城城市市包括甲北级京、办上公海、楼广市州、场深圳供需关系图 净吸纳量新增供应 场空置率环比上升1.5个百分点至29.8%。成都天府新区再迎总部楼宇：电建西部科创中心，新增办公面积约4.3万平方米，短期迁出风险或持续影响存量市场。武汉甲级办公楼市场新增供应约8.3万平方米，但部分面积受自用型需求吸纳，全市空置率未受到明显影响。重庆新增供应11.7万平方米，而由一季度开始的集中供应导致新牌坊、江北嘴的空置率分别增长11.4和2.8个百分点。 单位：千平方米 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 02005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120221Q232Q233Q234Q23 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 -500 20052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220231Q242Q24 线及二线城市甲级办公楼市场供需关系图 1.5 1.5线及二线城市城市包括南京、杭州、苏州、宁波、无锡、长沙、武汉、成都、重庆、西安、青岛、天津、沈阳、郑州、厦门 净吸纳量新增供应 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 单位：千平方米 -500 200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022 2023 1Q242Q24 数据来源：仲量联行研究部，2024年7月 租金持续震荡下行，市场竞争加剧 2024年第二季度中国主要城市甲级办公楼净有效租金表现 50050% 40040% 300 30030% 212 20016220% 139130 107105 1008685858281808072716210% 00% -0.79%-0.68%-1.84%-3.07%-1.09%-1.78%-1.78%-1.46%-1.43%-1.60%-1.88% -4.19%-2.96%-2.46%-2.76%-1.15%-2.80% -100-10% 北京上海深圳广州杭州青岛南京西安成都武汉宁波苏州天津长沙重庆沈阳无锡 500 50% 400 40% 30027730% 200 201 20% 154 137 128 105 100 10484 80818080807769 69 59 66 68 10% 0 0% -3.26%-4.33%-1.83%-2.14% -0.88%-0.96%-1.72%-1.04%-2.22%-1.56%-0.75%-1.53%-0.42%-1.93%-1.70%-1.60% 0.41% -2.82% -3.17% -100 北京上海深圳广州杭州青岛南京西安成都武汉宁波苏州天津长沙重庆沈阳无锡厦门郑州 -10% 2024年第二季度租金环比变化% 租金(人民币/平方米/月) 一线城市1.5线与二线城市 数据来源：仲量联行研究部，2024年7月 第二季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金延续下行趋势，业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。 一线城市中，上海租金降幅最大，市场竞争持续，较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金继续处于下行通道。北京平均租金维持下降趋势，同比已下降12.7%。面对需求不足的现状,业主在续租方面也开始提供租金优惠以维持租户稳定。深圳的租金表现已处于较低基数水平，第二季度租金降幅略有收窄，租金环比下降约1.8%。广州市场受到租户成本控制的影响，租金环比下降2.1%。 全国1.5线与二线城市的甲级市场租金水平同样处在下行周期，但低租金环境也为租户带来了搬迁和升级的良机，推动了租赁活跃度的提升。成都新增供应带来的短期空置压力催化市场租金加速下行，第二季度甲级办公楼净有效租金环比下跌2.2%。西安市场中，联合办公及二房东低价竞争致使一级租赁市场租金持续承压，上半年累计下降1.8%。南京市场在新增需求有限以及存量租户谈判周期延长的双重压力下，租金环比下降1.7%。 主要作者 华东区董事总经理 张中静国区丨商仲业量地联产行部总裁 anny.zhang@jll.com 中国区办公楼市场研究负责人 米阳丨仲量联行 yang.mi@jll.com