固收点评报告：京沪深二手房成交再创年内新高

2024年12月08日 京沪深二手房成交再创年内新高 重点关注|二手房成交量创新高，房价涨了吗？ 成交体量上，12月第一周15城二手房周成交量继续高位增长，创年内新高。我们仍然关心，成交量增长的背后，房价如何变动？ 我们主要观察二手房价，因新房价格受推盘区域影响，波动往往较大。目前仍然更新的一个是Wind披露的二手房出售挂牌价指数，频次为周度，一个是国家统计局公布的二手房价格指数，频率为月度。 Wind数据显示，11月25日-12月1日，上海、北京二手房挂牌价环比均下滑0.2%，较“924政策”前一周分别下滑1.6%、2.0%。“924政策”以来，国庆节一周，上海二手房挂牌价环比上涨0.5%，随后挂牌价再次震荡下滑，而北京二手房挂牌价在“924政策”后延续下滑趋势。 国家统计局公布的房价指数目前更新至10月。10月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长0.2%、1.0%、0.7%，但同比降幅仍然偏高，上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑6.7%、8.4%、10.9%。 12月第一周，15城二手房周成交环比增长36%，创年内新高 12月第一周（11月29日-12月5日）二手房周成交环比、同比均增长。成交体量继续高位增长，再次刷新年内周成交新高，也是2016年5月以来周成交新高。 具体数据上，15城二手房成交305万方，环比增长36%，较2023年同期增长67%，较2015-2022年同期均值增长86%。回顾“924政策”后二手房成交恢复情况，恢复时间点与新房类似，但反弹幅度比新房高。上半年的周度成交高点出现在6月底，下半年的三个高点出现在10月最后一周、11月最后一周、12月第一周，分别达到上半年高点的112%、101%、137%。12月第一周二手房成交量再创年内新高。 注：“924”政策主要包括降低存量房贷利率，统一首、二套房最低首付比例到15%等。 观察京沪深二手房，三地12月第一周二手房周成交量均创年内新高，再往前追溯，深圳是2020年8月底以来新高，北京是2021年5月以来新高，上海2023年9月之前无数据，是有数据以来的新高。 具体来看，12月第一周（11月29日-12月5日）深圳二手房成交24万方，环比增长20%，创年内新高，是年内次高点（11月最后一周）的120%，是“924政策”前一周的351%。上海二手房成交55万方，环比增长1%，同样刷新年内成交最高点，是年内次高点（11月最后一周）的101%，是“924政策”前一周的148%。北京二手房成交52万方，环比增长12%，小幅超过年内次高点成为年内新高，是年内次高点（10月最后一周）的100.3%，是“924政策”前一周的255%。 12月第一周，50城新房周成交环比下滑1%，相当于年内高点的85% 12月第一周（11月29日-12月5日），50城新房成交面积457万方，环比下滑1%。为观察政策效果，进一步与11月、10月、9月“非月底周”相比，12月第一周成交面积约相当于11月“非月底周”的131%、10月“非月底周”的206%、9月“非月底周”的119%，政策提振效果仍然显著。 回顾这一轮“924政策”后地产成交恢复情况，9月底新房销售提振，9月最后一周成交规模为年内高点（6月底）的81%。进入10月，国庆节后三周成交约为年内高点64%-71%，10月最后一周成交冲量，约为年内高点的91%。11月前三周分别为年内高点的62%-68%，11月最后一周成交冲量，约为年内高点的86%。12月第一周约为年内高点的85%，仍然处于年内偏高水平，成交热度依旧。 相比往年同期，今年11月29日-12月5日新房成交环比下滑1%，表现弱于2015-2023年同期环比均值 （+5%）。成交体量方面，今年11月29日-12月5日较2023年同期增长4%，不过较2015-2022年同期均值低 26%。新房成交表现好主要是受二线城市提振，例如杭州、武汉、成都、青岛、济南等，一线城市表现相对偏弱。 观察京沪深新房成交，12月第一周三地环比均下滑，表现相对偏弱，但较“924政策”前均有所改善。与年内周成交高点相比，深圳最高，相当于年内周成交高点的79%，上海、北京次之，分别为年内高点的56%、50%。 具体来看，11月29日-12月5日，深圳新房成交17万方，环比下滑16%，是年内成交高点（11月第二周）的79%，是“924政策”前一周的332%。北京新房成交21万方，环比下滑35%，是年内高点（7月初）的50%，是“924政策”前一周的139%。上海新房成交34万方，环比下滑5%，是年内成交高点（10月最后一周）的56%，是“924政策”前一周的164%。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：肖金川邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 联系人：洪青青邮箱：hongqq@hx168.com.cn SACNO：S1120524030004 SACNO：S1120524040002 图1.1：11月25日-12月1日上海、北京二手房挂牌价环比均下滑0.02% 上海:二手房出售挂牌价指数北京:二手房出售挂牌价指数 240 210 180 150 120 90 2015-03-302017-03-302019-03-302021-03-302023-03-30 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.2：10月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数环比均增长，分别增长0.2%、1.0%、0.7% 1.5 二手住宅价格环比（%） 上海:房屋销售价格指数:二手住宅:环比北京:房屋销售价格指数:二手住宅:环比深圳:房屋销售价格指数:二手住宅:环比 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 2022-012022-072023-012023-072024-012024-07 资料来源：WIND，华西证券研究所 图1.3：10月上海、北京、深圳二手住宅房屋销售价格指数同比分别下滑6.7%、8.4%、10.9% 二手住宅价格同比（%） 上海:房屋销售价格指数:二手住宅:当月同比北京:房屋销售价格指数:二手住宅:当月同比 深圳:房屋销售价格指数:二手住宅:当月同比 10.0 5.0 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 2022-012022-072023-012023-072024-012024-07 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.1：15城二手房成交（万方）：12月1-5日同比+123%，11月同比+15%，24年累计同比+2% 15城二手房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 350 300 250 200 150 100 50 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2.2：15城二手房成交：11月29日-12月5日成交305万方，环比增长36% 15城二手房周成交面积（万方） 350 300 250 200 150 100 50 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.3：北京二手房：11月29日-12月5日成交52万方，环比增长12%，创年内新高 北京二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.4：上海二手房：11月29日-12月5日成交55万方，环比增长1%，创年内新高 上海二手房周成交面积（万方） 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图2.5：深圳二手房：11月29日-12月5日成交24万方，环比增长20%，创年内新高 深圳二手房周成交面积（万方） 24 20 16 12 8 4 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3.1：50城新房成交（万方）：12月1-5日同比+22%，11月同比+5%，24年累计同比-25% 1200 50城新房周成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1000 800 600 400 200 0 01-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0109-0110-0111-0112-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3.2：50城新房成交：11月29日-12月5日成交457万方，环比下滑1% 50城新房周成交面积（万方） 600 500 400 300 200 100 0 2024-01-152024-03-152024-05-152024-07-152024-09-152024-11-15 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3.3：北京新房：11月29日-12月5日成交21万方，环比下滑35%，是年内成交高点（7月初）的50% 北京新房周成交面积（万方） 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3.4：上海新房：11月29日-12月5日成交34万方，环比下滑5%，是年内成交高点（10月底）的56% 上海新房周成交面积（万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3.5：深圳新房：11月29日-12月5日成交17万方，环比下滑16%，是年内成交高点（11月第二周）的79% 深圳新房周成交面积（万方） 24 21 18 15 12 9 6 3 0 2024-01-012024-03-012024-05-012024-07-012024-09-012024-11-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 公司评级标准投资说明评级 以报告发布日后的6个月内公司股价相对上证指数的涨跌幅为基准。 行业评级标准 以报告发布日后的6个月内行业指数的涨跌幅为基准。 买入分析师预测在此期间股价相对强于上证指数达到或超过15% 增持分析师预测在此期间股价相对强于上证指数在5%—15%之间 中性分析师预测在此期间股价相对上证指数在-5%—5%之间 减持分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数5%—15%之间卖出分析师预测在此期间股价相对弱于上证指数达到或超过15% 推荐分析师预测在此期间行业指数相对强于上证指数达到或超过10% 中性分析师预测在此期间行业指数相对上证指数在-10%—10%之间回避分析师预测在此期间行业指数相对弱于上证指数达到或超过10% 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www