固收点评报告：京沪新房成交仍下滑，二手房企稳

证券研究报告|固收点评报告 2024年07月21日 京沪新房成交仍下滑，二手房企稳 7月12-18日50城新房周成交面积环比下滑11%： 根据50城高频数据，7月第三周（12-18日）新房成交面积继续下滑，当周新房成交面积230万方，环比下滑11%，相当于“517政策”前一周周成交面积的68%。6月底、7月初两周（6月21-27日、6月28日-7月4日）新房成交量较高，单周成交规模均在530万方左右，为年内两个周成交高位，7月第二周、第三周新房成交面积相当于周成交高位的40%-50%。 今年7月第三周新房成交面积环比下滑11%，对比历年同期，略好于2022-2023年同期环比。2021-2023 年同期新房成交面积分别环比-3%、-26%、-16%。今年7月第三周新房成交约为2021-2023年同期的36%-59%，同比-41%。 今年年初以来新房成交面积同比降幅偏高，但6、7月降幅收窄。年初以来50城成交8984万方，同比下滑 31%。其中，6月同比下滑21%，7月1-18日同比下滑15%。 考虑到房地产销售存在一定程度的季节性规律，为剔除季节性规律，更好地评估政策效应，我们对2024 年、2015-2023年（不含2020、2022年）日度成交面积进行对比。处理方法如下： （1）央行发布政策的时间点为5月17日，以3月17日-5月16日平均值（前2个月成交数据）作为对比的基点100%，将日度成交面积数据进行标准化处理，观察政策落地后地产销售超出往年季节性的幅度； （2）为了评估政策整体效果，将5月17日后的每周数据取均值，观察每周变化。 从30大中城市成交面积数据来看，经过6月14日-7月4日连续三周反弹后，新房成交标准化比值连续两周低于100%，上周为88%，本周（7月12-18日）仅为85%，意味着近两周成交表现均弱于“517政策前两个月”均值水平。与2015-2023年（不含2020、2022年）同期相比，今年7月第三周低于历史同期平均值7个百分点。 从50城成交面积数据来看，结论类似，7月第三周新房成交面积标准化比值仅为67%，低于2015-2023年 （不含2020、2022年）同期平均值约23个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第三周北京、上海成交均继续回落，北京回落幅度更大。 北京新房成交于6月底、7月初连续两周出现较明显的改善（6月21-27日、6月28日-7月4日），标准化比值分别达到180%、247%。7月第二周（7月5-11日）成交开始回落，成交标准化比值为108%，本周（7月12-18日）成交标准化比值为90%，较上周下滑18个百分点。与2015-2023年（不含2020、2022年）相比， 本周成交标准化比值低于历史同期4个百分点。 上海新房方面，同样是6月底、7月初连续两周出现较明显的改善（6月21-27日、6月28日-7月4日），标准化比值分别达到150%、153%，7月第二周（7月5-11日）回落至94%。本周（7月12-18日）成交标准化比值为83%，较上周下滑11个百分点。与2015-2023年（不含2020、2022年）相比，本周成交标准化比值低于历史同期16个百分点。 从成交数据来看，7月第三周，北京新房成交面积15万方，环比下滑17%，是“517政策”前一周成交的 95%。7月第三周，上海新房成交面积26万方，环比下滑12%，是“517政策”前一周成交的89%。 7月12-18日15城二手房周成交面积环比增长0.1%： 根据15城二手房高频数据，7月第三周二手房成交面积194万方，环比增长0.1%。5月10日至今共经历 了九周，六周成交面积在200-220万方之间，仅有三周成交面积低于200万方，分别是端午节所在的一周，以 及7月第二周（7月5-11日）、第三周（7月12-18日）两周。 与历年同期相比，7月第三周15城二手房成交面积环比表现略强，2021-2023年同期二手房成交面积分别环比-2%、-4%、-6%。本周二手房成交面积仍高于往年同期，约为2021-2023年同期的114%-121%。 累计来看，6月、7月1-18日二手房成交面积同比均为正，分别同比增长9%、35%。今年以来（截至7月 18日）二手房成交5082万方，同比下滑5%，同比降幅低于新房。 同样考虑到地产销售的季节性规律，将二手房数据做标准化处理，从15城二手房成交面积来看，7月第三周周成交标准化比值等于100%，环比增长1个百分点。517新政落地已经九周，与政策前数据比较，仅有端午节一周和7月第二周成交标准化比值低于“政策前两月均值”，分别为85%、99%，7月第三周为100%，其他六周成交标准化比值在104%-115%之间，均超过“政策前两月均值”，体现出政策的提振效果。 与2015-2023年（不含2020、2022年）数据对比，今年5月17日-7月18日九周数据均超过历史水平。7月第三周标准化比值为100%，超过历史同期平均值约12个百分点。 进一步对比6月26日出新政的北京、5月27日出新政的上海，7月第三周，北京、上海二手房成交标准化 比值均出现小幅提升。7月第三周北京、上海二手房成交标准化比值分别为115%、119%，分别较上一周增长2 个百分点、3个百分点（受限于数据，未考虑季节性）。 结合原始成交数据来看，今年7月第三周京沪二手房成交均企稳回升。7月第三周，北京二手房成交面积34万方，环比增长1%，较517政策前一周下滑3%，较北京626新政前一周下滑6%；上海二手房成交面积39万方，环比增长3%，较517政策前一周增长4%，较上海527新政前一周增长6%。 价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023年3月以来呈现持续下滑趋势。上 海二手房挂牌价指数自2023年6月以来持续下滑。 风险提示 地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。 分析师：黄晓曦 邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSACNO：S1120524040002 联系电话：02150380388 图1：50城新房成交（万方）：7月1-18日同比-15%，6月同比-21%，24年累计同比-31% 2019 2020 2021 2022 2023 2024 4000 3500 50城新房月成交规模（万方） 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年7月1-18日数据 资料来源：WIND，中指院，华西证券研究所 图2：2024年7月12-18日成交230万方，环比下滑11% 50城新房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 160 600 140 120 100 500 400 80300 60 200 40 100 20 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图3：从30大中城市成交面积来看，7月12-18日成交面积约为“政策前两月均值”的85% 30大中城市成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 172% 142% 115% 103% 115% 99% 92% 88%85% 82% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图4：从50城成交面积数据来看，7月12-18日成交面积约为“政策前两月均值”的67% 50城新房销售面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 161% 157% 116% 105% 90% 100% 95% 74% 77% 67% 300% 200% 100% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图5：7月12-18日北京、上海新房成交分别为“517政策前两月均值”的90%、83% 北京新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 500% 450% 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 2015-2023（不含2020和2022）2024 180% 247% 108% 94% 50% 0% 04-0105-01 94% 06-0107-01 90% 300% 上海新房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）2024 250% 200% 150% 100% 50% 150%153% 84% 99% 94% 83% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图6：北京新房成交面积：2024年7月12-18日成交15万方，环比下滑17% 北京新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1445 1240 35 10 30 825 620 15 4 10 25 00 2023-12-312024-01-312024-02-292024-03-312024-04-302024-05-312024-06-30 资料来源：WIND，华西证券研究所 图7：上海新房成交面积：2024年7月12-18日成交26万方，环比下滑12% 上海新房成交面积（万方） 日度周度（右轴） 1660 14 50 12 40 10 830 6 20 4 10 2 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图8：15城二手房成交（万方）：7月1-18日同比+35%，6月同比+9%，24年累计同比-5% 15城二手房月成交规模（万方） 2019 2020 2021 2022 2023 2024 1500 1200 900 600 300 0 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 注：为了数据可比，7月数据均选取历年7月1-18日数据 资料来源：WIND，华西证券研究所 图9：15城二手房成交：7月12-18日成交面积194万方，环比增长0.1% 15城二手房成交面积（万方） 日度 周度（右轴） 60 250 50200 40 150 30 100 20 1050 00 2024-01-012024-02-012024-03-012024-04-012024-05-012024-06-012024-07-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图10：从15城二手房成交面积来看，7月12-18日成交面积与“政策前两月均值”持平 15城二手房成交面积（以3.17-5.16平均值为对比基点100%） 2015-2023（不含2020和2022）日度2024日度 2015-2023（不含2020和2022）周均2024周均 114% 111% 104% 85%108% 115% 110%99% 100% 88% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0105-0106-0107-01 资料来源：WIND，华西证券研究所 图11：7月12-18日北京、上海二手房成交有所回升 北京二手房成交面积指数（以3.17-5.16平均值为100%） 指数7日平均 149% 108%115% 119%122% 106% 113%115% 90% 250% 200% 150% 100% 50% 0% 04-0104-0804-1504-2204-2905-060