房地产周报：内地多地楼市放宽政策落地；香港市场憧憬楼市政策调整

交银国际研究 行业更新 2023年9月28日 房地产周报 内地多地楼市放宽政策落地；香港市场憧憬楼市政策调整 内地房地产 多地楼市放宽政策落地。就住建部、中国人民银行及金融监管总局此前发布的相关文件，继早前的四大一线城市及主要二线城市，近期更多二、三线城市推进相关政策落地，包括执行认房不认贷及降低购房首付最低比例 （福州、成都、哈尔滨、西宁）、优化或取消限购政策（西安、成都、西宁）、提供房补（宿州、九江、长宁、阜南）及多地上调多孩家庭公积金贷款额度。 恒大系停牌。中国恒大、恒大汽车、恒大物业披露公告称，公司股份将于9月28日上午九时正起短暂停止买卖。另外，中国恒大此前发公告称，因销售情况不及预期，取消原订本周举行的境外债务重组协议；同时，主要附属公司“恒大地产集团”目前情况无法满足新票据的发行资格。 行业一周表现 年初指数环比%至今% 中国奥园恢复买卖。中国奥园发布公告，在完成刊发尚未刊发的财务业绩及报告后，于23年9月25日上午9时正起恢复买卖。中国奥园此前因财 报披露推迟，自2022年4月1日起该公司已经连续停牌超过17个月。另外，中国奥园公告境外债务重组方案及相关文件的准备已取得良好进展，并准备向相关法院备案。中国奥园预期将于不久后向相关法院开始申请程序以开展于境外债务重组公告提及的协议安排。 绿地控股外债展期获通过。绿地控股于9月27日公告，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对其发行的9只境外债券（共计31.6亿美元）进行了展期征求，拟展期期限为四年，对征求事项召开了持有人会议并获通过。绿地表示，在根据展期征求方案完成包括同意费等相关款项支付后，对于展期征求债券的条款修订将于2023年9月29日生效。 新城控股下调定增金额。9月25日，新城控股集团股份有限公司发布公告称，调整定增金额由80亿元人民币下调至45亿元。调整前，原募集资金 总额不超过80亿元，向特定对象发行的股票数量不超过发行前总股本的 30%，即不超过67,668.68万股。 估值概要 公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率股息率 FY23EFY24EFY23EFY24EFY23EFY24EFY23E (当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%) 新鸿基地产 16HK 买入 127.60 80.55 10.078 10.847 8.0 7.4 0.38 0.37 6.1 华润置地 1109HK 买入 42.82 30.20 3.789 4.144 7.4 6.8 0.77 0.71 5.0 越秀地产 123HK 买入 11.48 8.88 1.128 1.209 7.4 6.9 0.57 0.60 6.1 碧桂园服务 6098HK 买入 18.50 7.83 1.541 1.604 4.7 4.6 0.61 0.56 5.3 恒基地产 12HK 中性 23.84 19.80 2.265 2.757 8.7 7.2 0.29 0.29 9.5 领展房托 823HK 中性 52.00 36.95 2.706 2.657 13.7 13.9 0.50 0.50 7.4 平均 8.3 7.8 0.52 0.50 6.6 资料来源：FactSet、交银国际预测*截至2023年9月28日收盘价 资料来源﹕彭博、交银国际预测 恒生指数 17,612 -9.1 香港房地产 4,174 0.1 -18.2 资产净值折让(%) -65.3 0.2ppt 香港同业拆借利率(1周,%) 6.01 香港同业拆借利率(1月,%) 5.40 国企指数 6,070 -1.8 -7.4 内地房地产 15,265 -5.7 -23.2 资产净值折让(%) -84.0 -1.1ppt 上海同业拆借利率(1周,%) 2.20 上海同业拆借利率(1月,%) 2.29 谢骐聪,CFA,FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 香港房地产 香港市场憧憬楼市政策调整。财政司长陈茂波9月27日称，去年楼市下跌，但属有秩序调整，而今年楼市交投量虽低于长期平均数，但总体保持稳定，认为目前楼市与引入“辣招”时的景况不同，并称会采取务实态度，不停检视楼市措施，言论与7月时称“无意作出调整，没有这方面的考虑”的说法明显不同，市场普遍憧憬《施政报告》或会减辣。 差估署8月私宅售价创七个月新低。根据差估署最新统计数据，香港8月份私宅售价指数报339.2点，按月跌幅扩大至1.39%（7月跌幅1.03%），并连跌4个月、累跌4.2%，相关指数属今年1月后的7个月新低，按年计 跌7.87%。若与2021年9月的历史高位398.1点相比，跌幅更达14.8%。相反，私宅租金指数升5.64%。 香港焕然懿居第三座七八折发售。9月27日，香港市建局公布，港人首次置业项目“焕然懿居第三座”申请安排，将以市价的七八折发售，折扣后单位的售价介乎408.2万港元至964.2万港元，折扣后实用呎价12,885港元至16,499港元。260个单位将于9月27日起至10月18日，接受合资格人士提交申请。“焕然懿居第三座”提供125个一房、108个两房及27个三房，共260个“首置”单位，实用面积约303至600方呎，并配备18个住宅车位及会所等设施。 大型新盘带动一级市场气氛，但二级成交未见复苏。周末再有大型新盘进行销售，带动市场气氛。本周末录得57宗一手成交，较上周的24宗升 1.37倍。其中，路劲（1098HK/未评级）与深圳控股（0604HK/未评级）合作的屯门凯和山，上周六（23日）首轮销售，即日沽出33伙，涉资逾 1.8亿港元。今年整体新盘销情有所减慢，按美联研究指出，8月份楼盘包括楼花及现楼累积货尾量录约20,513个单位，较7月约19,842伙增加约3.4%，货尾量连升5个月，突破2万伙。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得4宗交易（环比-43%），而50大屋苑过去一周录得43宗成交（环比-7%），为4年多新低。CCL指数连跌六周，环比跌0.64%至158.85点。 投资启示 内地：在密集支持政策出台下，我们预计改善性需求购买力会得到提振。虽然政策传导需时，但我们相信销售气氛以及项目去化会在4季度改善。因此，我们建议投资者关注政策放宽带来民企重估的交易机会，当中我们偏好大湾区/一线城市布局较多的民企开发商。另外，我们相信销售业绩较 好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，包括越秀（123HK/买入）和华润置地（1109HK/买入）。 香港：我们仍然认为新鸿基地产（16HK/买入）的表现将优于大市，因为其拥有充足的定位中端市场的可售货源，以及针对中高端消费者的优质商场，可受惠于零售复苏。 第一部分:股市 香港房地产板块 香港开发商及收租股表现均好于恒指，按周分別上升0.1%及跌1.1%。行业资产净值折让由65.5%收窄至65.3%。 图表1:五大涨跌股，5天总回报图表2:五大涨跌股，年初至今总回报 香港置地冠君房托新鸿基太古地产阳光房托 香港房地产香港收租股恒生指数 嘉里希慎九龙仓 置富房托新世界 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) (6)(4)(2)02468 长和信和嘉华九龙仓 冠君房托恒生指数香港收租股香港房地产 朗廷领展新世界希慎 富豪房托 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (50)(40)(30)(20)(10)0 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表3:行业资产净值折让 40(%) 20 资产净折让 +1标准差 自2009年平均 -1标准差 资产净折让:65.3% 0 0) 0) 0) (2 (4 (6 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (80) 资料来源:彭博、交银国际预测 内地房地产板块 内地开发商股价表现差于中国企业指数，环比跌5.7%。行业资产净值折让扩大至81.5%。 图表4:五大涨跌股，5天总回报图表5:五大涨跌股，年初至今总回报 国瑞汇贤房托SOHO中国 瑞安明发集团国企指数内地房地产当代置业 阳光100中国 恒大旭辉 中国奥园 升幅/跌幅前5名及其5天回报(%) 保利越秀地产深国际中海宏洋汇贤房托国企指数 内地房地产 恒大阳光100中国 世茂恒盛地产 景瑞 升幅/跌幅前5名及年初至今回报(%) (100)(80)(60)(40)(20)020(100)(80)(60)(40)(20)020 资料来源:彭博、交银国际资料来源:彭博、交银国际 图表6:行业资产净值折让 +2标准差 -2标准差 资产净折让:84.0% 100(%)资产净折让自2010年平均 80 60 40 20 0 (20) (40) (60) (80) 03年12月 04年12月 05年12月 06年11月 07年11月 08年11月 09年11月 10年11月 11年10月 12年10月 13年10月 14年10月 15年10月 16年10月 17年9月 18年9月 19年9月 20年9月 21年9月 22年9月 23年8月 (100) 资料来源:彭博、交银国际预测 第二部分:实体市场 香港房地产市场 大型新盘带动一级市场气氛，但二级成交未见复苏。周末再有大型新盘进行销售，带动市场气氛。本周末录得57宗一手成交，较上周的24宗升 1.37倍。其中，路劲（1098HK）与深圳控股（0604HK）合作的屯门凯和山，上周六（23日）首轮销售，即日沽出33伙，涉资逾1.8亿元。今年整体新盘销情有所减慢，按美联研究指出，8月份楼盘包括楼花及现楼累积货尾量录约20,513个单位，较7月约19,842伙增加约3.4%，货尾量连升5个月，突破2万伙。据利嘉阁数据，周末十大屋苑录得4宗交易（环比-43%），而50大屋苑过去一周录得43宗成交（环比-7%），为4年多新低。CCL指数连跌六周，环比跌0.64%至158.85点。 图表7:一手市场销售量图表8:二手市场销售量 (成交套数) 周末:10大主要屋苑(左轴)周:50大主要屋苑(右轴) (成交套数) 800 600 400 200 0 80300 70250 60 50200 40150 30100 20 1050 22年9月 22年10月 22年10月 22年11月 22年11月 22年12月 22年12月 23年1月 23年1月 23年1月 23年2月 23年2月 23年3月 23年3月 23年4月 23年4月 23年5月 23年5月 23年6月 23年6月 23年7月 23年7月 23年7月 23年8月 23年8月 23年9月 23年9月 21年9月 21年10月 21年11月 21年12月 22年1月 22年2月 22年3月 22年4月 22年5月 22年6月 22年7月 22年7月 22年8月 22年9月 22年10月 22年11月 22年12月 23年1月 23年2月 23年3月 23年4月 23年5月 23年6月 23年7月 23年7月 23年8月 23年9月 00 资料来源:本地新闻、交银国际资料来源:本地新闻、交银国际 图表9:中原城市领先指数（CCL）图表10:HIBOR/LIBOR 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 158.85 191.34 2001/07/29 2002/07/07 2003/06/15