接连在核心城市溢价拿地，绿城逆势加码布局

克而瑞研究中心 2024年11月 中国房地快产评 接连在核心城市溢价拿地，绿城逆势加码布局？ 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 6 接连在核心城市溢价拿地，绿城投资策略几何？ 文/谢杨春、吴嘉茗 近期，绿城在北京摇中海淀区功德寺地块，成交总价51.75亿元，楼板价71060元/平方面，溢价率15%。这是今年绿城继上海、苏州、杭州等城市拿地后再度引起市场关注。在今年房企整体投资低迷的情况下，绿城却连接在核心城市高溢价拿地，本文将主要关注这些地块主要有怎样的特征，又将为绿城带来什么样的回报？ 2022年开始拿地力度收紧，投资趋势“两升一降” 回顾2018年以来绿城中国的拿地总量情况变化，总体呈现“单价上升、行业排位上升、规模下降”这样两升一降的趋势： 规模上看，从2018年至2021年绿城中国拿地力度逐年提升，在2021年达到峰值；“三道红线”发布后，2022年绿城中国率先大幅收紧投资，全年拿地金额下降62%，2023年小幅回升34%，但依旧处于低位；截止2024年10月末，绿城中国拿地金额438亿元、建面201万平方米。 从均价上看，明显在投资收紧以后，绿城中国的拿地均价跃升了一个台阶，2022年拿地均价20737元/平方米，比2021年均价升高了65%，2024年前10月拿地均价更是升至21791元/平方米。由此可见绿城对于城市选择愈发聚焦高能级。 从行业排名上看，2018年至2020年，绿城中国的拿地金额排位保持在20强范围内，但建面 排位较低；2021年至2023年，金额和建面均进入行业前十；但2024年1-10月，绿城的拿地金额和建面均位列TOP3席位。 图：绿城中国2018年-2024年1-10月拿地金额、建面和均价情况 （单位：亿元、万平方米、元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 聚焦一二线与长三角，杭州、上海、北京优先级最高 从城市选择来看，绿城投资信号与策略非常明确： 在能级上，偏重一二线城市，尤其在二线城市的拿地金额占比高达71%，其次在一线城市的拿地金额占比为27%，投资于三四线的金额仅占2%； 在区域上，与绿城中国总部位于杭州有关，投资偏好明显聚焦于长三角区域，在长三角拿地金额占比76%，其次为环渤海占比14%，珠三角和中西部则均为5%。 图：绿城中国2024年拿地建面、金额能级和区域分布情况 注：绿城中国拿地统计截止至2024年11月11日，下同 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 城市层面，杭州当仁不让成为绿城投资金额占比最高的城市，2024年投资占比高达42%；其次仅有两个投资占比超过10%的城市，分别为北京（13%）和上海（15%）；此外占比相对较高的城市还有苏州（9%）、宁波（6%）和福州（5%）。 整体来看，绿城今年的投资分布非常聚焦，投资偏好集中于一二线、长三角城市，尤其以杭州、 上海、北京为最高优先级；且今年没有新进城市，目前全部拿地城市均为已布局城市。图：绿城中国2024年拿地建面、金额能级和区域分布情况 注：绿城中国拿地统计截止至2024年11月11日 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 专注高质量地块，楼板价、溢价率远高于城市平均水平 绿城不仅在投资分布上专注于高能级城市，具体到在各城市的拿地来看，绿城拿地也有专注“高质量地块”的特点，尤其专注于拿高地价、高溢价率的优质地块。 CRIC统计了北京、上海、杭州、长沙、福州和苏州6个核心城市2024年成交含宅地块的平均楼板价和整体溢价率，与绿城在这些城市的拿地价格和溢价率对比，可以看出绿城拿地价格和溢价率都显著高于平均水平。 最为明显的是，上海2024年全市成交含宅地块的平均楼板价为33729元/平方米（主要受到大 部分地块都要配建租赁住房的影响），但绿城的拿地均价高达97741元/平方米，比平均水平高出六万元每平方米，且上海的整体溢价率为7.41%，但绿城拿地的整体溢价率为24.5%。 值得一提的是，虽然绿城拿地的价格较高，例如徐汇斜土街道地块楼板价达到13万元/平方米， 但该地块周边的香港置地启元已经达到17.8万/平，未来绿城项目入市或许价格会更高，盈利空间依然可期。 图：绿城中国2024年在个别城市拿地均价、溢价率与城市平均水平 （单位：元/平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 尤其绿城11月5日在北京摇号竞得的海淀功德寺地块，平均楼板价71061元/平方米，溢价率 15%，据悉该地块有6家开发商参与竞拍，经过35轮竞价后触顶摇号，从区位、配套、指导价设置 等多方面因素考虑，该地块都极易热销的项目；此外绿城今年8月在上海竞得的徐汇区斜土街道地 块也同样为摇号竞得，同时还以131045元/平方米的楼板价刷新记录；在苏州竞得的双湖地块也以 超过6.5万元/平方米的价格，刷新苏州乃至江苏的地价记录。 表：绿城中国2024年个别成交地块远高于城市平均价格（单位：平方米，元/平方米） 城市 土地名称 成交日期 总建面积 成交楼板价 城市均价 溢价率 城市整体溢价率 北京 京土储挂（海）[2024]043号北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD- GDS-001地块R2二类居住用地 11-05 72825 71061 31364 15.00% 3.86% 杭州 杭规划资源告[2024]R015号杭政储出[2024]108号四堡七堡单元JG1402-36地块 10-22 67475 50717 20221 28.55% 12.03% 上海 2024年071号公告徐汇区斜土街道xh128D-07地块 08-07 36665 131045 33729 30.00% 7.41% 苏州 苏园土挂（2024）02号金鸡湖大道南、石莲街东 03-27 47395 65022 17432 18.22% 2.97% 苏地2024-WG-Z03号高新区狮山商务创新区狮山路北、锦华苑西 03-13 18209 45454 42.05% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 5万平方米以下项目占比超四成，偏好“小而精”的产品类型 从地块本身硬件来看，绿城2024年的投资更加偏好小体量地块，更利于打造精品项目。 截止11月11日，绿城今年的新增拿地有26%地块的建筑面积低于3万平方米，19%的地块建 面体量在3-5万平方米，合计有45%项目的规模在5万平方米以下；此外30%的地块建面体量在5- 8万平方米，15%的地块建面体量在8-10万平方米，没有建面规模超过10万平方米的项目。 结合地块的容积率来看，绿城今年拿的3万平方米以下的小规模项目中，大部分的容积率都在 1-1.5区间，此区间项目适宜打造豪宅或高端住宅，可谓标准的“小而精”。具体到城市层面，这类小而精的项目主要分布于杭州、宁波、苏州、合肥等。 绿城今年拿地的另一类占比较大的项目类型为规模在5-8万平方米、容积率在2.5-3的项目，此类容积率项目主要定位为刚需项目，以多层住宅为主，满足更大量的住房需求。但与常见大规模刚需盘相比，绿城拿地5-8万平方米的规模也并不算大，且主要位于杭州、福州、西安等省会城市，相对而言仍有一定的刚需支撑。 图：绿城中国2024年拿地按项目规模、容积率分布情况（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，绿城中国今年投资力度收缩的同时，提升了自身的拿地精度，精准布局核心城 市、极其优质的顶尖地块，且面对这类顶尖地块，绿城的投资意愿仍非常积极，持续高溢价拿地、摇号拿地成为市场关注的热点。 在此投资行为上，绿城今年补充了较多高质量土储，聚焦于小规模、低容积率的改善型地块，符合当下的市场潮流、也符合绿城的产品特长。经过本轮逆市补仓之后，绿城在一二线城市占据了极其核心的优质土储，对未来的销售有较好的预期。只要保持绿城的运营、产品水准，今年补仓的这批土地大概率在未来对绿城的销售业绩、口碑都有较好的提升效果。