招商蛇口（001979）：公司信息更新报告：拿地聚焦核心城市，计提减值拖累业绩

招商蛇口2024年年报显示，公司收入同比增长2.25%，达到1789.48亿元，但归母净利润同比下滑36.09%，至40.39亿元。毛利率和净利率分别下降1.28和2.86个百分点。利润下滑主要受结转毛利率下降及存货减值准备增加（存货减值35.7亿+信用减值15.5亿）影响。公司经营活动现金流量净额同比增长1.69%，达319.64亿元，期末货币资金余额1003.51亿元，财务指标稳健，“三道红线”持续绿档。

销售方面，公司2024年签约销售金额2193.02亿元，同比下降25.31%，销售面积935.90万平方米，同比下滑23.50%。公司在西安、长沙、合肥等五城销售排名第一，全口径销售金额稳居克而瑞榜单第五。拿地策略聚焦核心城市，全年获取26宗地块，总建面约225万平方米，总地价486亿元，投资强度22%，其中90%投资于“核心10城”，一线城市占比59%。

资产运营表现稳中有升，主要持有物业全口径收入同比增长12%，达74.64亿元，EBITDA增长11%，至36.67亿元。公司积极推动“AI+”战略，依托DeepSeek等技术实现AI在智慧服务、空间、运营等场景的落地。

盈利预测方面，预计2025-2027年归母净利润分别为59.7、64.7、70.1亿元，EPS为0.66、0.71、0.77元，对应PE分别为14.7、13.6、12.5倍。鉴于公司销售稳健、货源充足及核心城市布局，维持“买入”评级。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。