降税促成交，11月沪深杭蓉等热度将延续

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5 中国房地产 2024年11月 研报 降税促成交，11月沪深杭蓉等热度将延续 降税促成交，11月沪深杭蓉等热度将延续 文/杨科伟俞倩倩 11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》。加大了住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求的同时，降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。这也是继核心一线930“四限”松绑新政、全国常委会预算作委员会和财政部新增6万亿地方债务置换后又一楼市利好新政，究竟对当前市场影响几何？结合当前市场行情，核心城市又将呈现出哪些差异化特征呢？ 一、供需双管齐下降税费减轻居民购房负担，一线放松力度相对较大 具体来看新政内容，主要分为以下几方面：契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。 同时，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。 增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含 2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含 2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。 土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。 该新政从供需两端出发，对于购房者而言，无论是购买新房还是二手房都可以降低有关税费（契税和增值税），尤其是对于购房“高税负”一线城市而言，此举的确切实降低了居民购房负担；而针对房企层面，降低土地增值税也可从一定程度上调动企业拿地积极性，促进地市止跌企稳。 二、11月前2周一二手房成交仍处“上台阶”通道，日均分别环比增11%和23% 结合当前楼市表现，我们可以看出，“购房降税”新政加持或将在一定程度上巩固来之不易的回温成果。从一二手房成交变动趋势来看，11月仍处于前期新政利好释放期，无论是新房还是二手房仍呈现出高位微增态势，二手房较新房涨幅更为显著。 二手房层面，11个核心城市自新政后成交一直处于“上台阶”的过程，除了10月1日-10月7日因国庆假期迎来成交低谷期外，而后一直处于高位震荡。据CRIC监测数据，2024年11月前12日11城日均成交36.71万平方米，环比10月日均上升23%，相比10月日均环比增幅21%，仍有扩大趋势。 图：11个核心城市2024年9月以来二手房日度成交面积变动（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统相较而言，新房也同样处于上行区间，不过整体增幅显著不及二手。据CRIC监测数据，2024 年11月前12日13城日均成交31.23万平方米，环比10月日均上升11%，相比10月日均环比增幅48%有明显下降，前期新政集中放量后明显后劲不足。 图：13个核心一二线城市2024年9月以来商品住宅日度成交面积变动（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、预期降税再催化沪深杭蓉等热点城市成交延续高位 聚焦不同城市2024年11月前12日成交表现，二手房层面，据CRIC监测数据，重点11城11 月前12日二手房成交440.52万平方米，较10月日均增长23%，同比增长58%。一线城市中上海、深圳，二线城市中杭州、苏州、厦门等都保持了高热态势。 表：重点城市2024年11月前12日二手房成交套数变动情况（单位：套） 城市 2024年11月前12日成交面积 较2024年10月日均 较2024年9月日均 较2023年11月前12日 北京 62.55 0% 21% 46% 上海 84.96 12% 65% 70% 深圳 28.90 26% 128% 164% 成都 101.86 40% 74% 52% 杭州 38.75 100% 104% 319% 青岛 30.87 26% 66% 62% 宁波 27.27 6% 42% / 苏州 23.69 31% 33% 6% 郑州 21.48 3% -36% 66% 大连 10.13 13% 32% 13% 厦门 10.06 32% 80% 64% 合计 440.52 23% 49% 58% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统新房层面，2024年11月前12日13城总成交规模达到了374.8万平方米，较2024年10月日 均增长11%，同比去年11月前12日成交增幅为38%。 一线城市中除了上海、深圳保持高热之外，北京、广州2024年11月前12日成交表现已不如 10月日均，不过同比还是有1-3成左右增幅。 二线城市中，成都、杭州、青岛、南京等2024年11月前12日环比保持2成以上增幅之外，余下城市均持平或稳中有降，武汉、宁波、合肥等环比降幅分别为18%、31%和47%。 表：重点城市2024年11月前12日新房成交面积变动情况（单位：万平方米） 城市 2024年11月前12日成交面积 较2024年10月日均 较2024年9月日均 较2023年11月前12日 北京 22.95 -1% 53% 13% 上海 48.76 67% 269% 332% 广州 25.81 -40% 23% 29% 深圳 39.13 75% 257% 142% 成都 47.56 29% 71% -17% 武汉 39.51 -18% 81% 84% 杭州 35.24 23% 58% 8% 青岛 33.02 51% 44% 76% 南京 23.56 44% 57% 29% 济南 22.33 7% 5% 12% 苏州 18.23 0% 51% 20% 宁波 12.97 -31% -30% 45% 合肥 5.73 -47% -15% -51% 合计 374.80 11% 64% 38% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 总体来看，当前无论是新房还是二手房均处于前期930新政利好释放期，“购房降 税”新政的出台可以在一定程度上巩固前期来之不易的回温成果，有利于实现中央对于房地产“止跌企稳”的预期。 而从政策受益城市而言，我们认为，对于当前热度较高的上海、深圳、杭州、成都、青岛等提振效用相对明显，而对于热度已有所回落的武汉、合肥、宁波等诸多城市，购买力仍处于疲软阶段，降低税费很难从根本上对市场成交起到至关重要的催化作用。