公司信息更新报告：土拍市场动作积极，一线城市拿地金额占比七成

保利发展（600048.SH） 2024年12月09日 投资评级：买入（维持） 土拍市场动作积极，一线城市拿地金额占比七成 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 日期2024/12/9 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(元)9.87 一年最高最低(元)12.13/7.30 总市值(亿元)1,181.48 流通市值(亿元)1,181.48 总股本(亿股)119.70 流通股本(亿股)119.70 近3个月换手率(%)96.83 股价走势图 土拍市场动作积极，年内一线城市拿地金额占比七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年11月经营简报，公司11月签约销售情况有所收缩，签约 销售金额、面积同比再度由正转负，公司销售行业排名依然稳居第一，年内一线城市拿地占比七成。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售金额同比仍降，行业排名保持第一 2024年11月，公司签约金额240.01亿元，同比下降24.72%；实现签约面积137.99 万平方米，同比下降16.93%，单月签约销售金额、面积均同比由正转负。2024 年1-11月，公司实现签约金额3080.24亿元，同比减少22.90%；实现签约面积 32% 16% 0% -16% -32% 保利发展沪深300 1710.2万平方米，同比下降24.25%。2024年11月，公司项目销售均价17393元/平方米，同比下降11.21%；1-11月累计销售单价18011元/平方米，同比增长1.78%。据克而瑞数据显示，1-11月公司全口径销售排名全行业第一。 土拍市场动作积极，一线城市重点部署 2024年11月，公司新获取6宗地块，拿地总建筑面积32.0万平方米，权益总地 价82.6亿元，其中四宗位于上海、一宗位于西安、一宗位于肇庆。上海四宗地 2023-122024-042024-08 数据来源：聚源 相关研究报告 《单月数据强势反弹，年内一线城市拿地金额超七成—公司信息更新报告》-2024.11.8 《结算毛利率维持平稳，投资力度有所收缩—公司信息更新报告》 -2024.10.29 《国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成—公司信息更新报告》-2024.10.10 块中，两宗位于杨浦，一宗位于浦东新区，一宗位于嘉定，四宗地块拿地总建筑面积19.65万平方米，权益地价73.65亿元。公司1-11月拿地31宗，总建筑面 积268.7万平方米，对应土地款563.7亿元，权益土地款483.9亿元，同比分别下降66.6%、56.7%、64.9%，拿地强度25.5%（2023年同期为43.5%），一线城市拿地占比70.0%。 融资渠道畅通，两单共100亿元中票获准注册 2024年1-11月，公司公开市场融资总额492.7亿元，12月3日成功发行15亿元 公司债，票面利率不超2.57%。公司11月公告两期50亿元中期票据均获批准， 首期将于12月4日发行，融资渠道畅通。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 383,164 403,876 416,698 YOY(%) -1.4 23.4 10.5 5.4 3.2 归母净利润(百万元) 18,320 12,067 13,164 14,185 15,104 YOY(%) -33.1 -34.1 9.1 7.8 6.5 毛利率(%) 22.0 16.0 16.2 16.8 17.3 净利率(%) 6.5 3.5 3.4 3.5 3.6 ROE(%) 8.4 5.3 5.5 5.8 6.0 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.10 1.19 1.26 P/E(倍) 6.4 9.8 9.0 8.3 7.8 P/B(倍) 0.6 0.6 0.6 0.6 0.5 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附表1：公司月度签约销售金额 月份 签约销售金额(亿元） 同比 累计签约销售金额（亿元） 累计同比 2023年1月 295.45 +4.39% 295.45 +4.39% 2023年2月 342.84 +42.98% 638.29 +22.09% 2023年3月 503.01 +30.94% 1141.3 +25.84% 2023年4月 416.95 +36.62% 1558.25 +28.55% 2023年5月 408.39 +7.46% 1966.64 +23.52% 2023年6月 401.57 -21.27% 2368.21 +12.65% 2023年7月 310.02 -6.05% 2678.23 +10.12% 2023年8月 313.08 -18.65% 2991.31 +6.19% 2023年9月 360.22 -6.18% 3351.53 +4.70% 2023年10月 331.14 -23.02% 3682.67 +1.42% 2023年11月 312.37 -15.61% 3995.04 -0.16% 2023年12月 227.33 -60.24% 4222.37 -7.67% 2024年1月 203.23 -31.21% 203.23 -31.21% 2024年2月 156.25 -54.42% 359.48 -43.68% 2024年3月 270.36 -46.25% 629.84 -44.81% 2024年4月 330.24 -20.80% 960.08 -38.39% 2024年5月 353.14 -13.53% 1313.22 -33.23% 2024年6月 420.14 +4.62% 1733.36 -26.81% 2024年7月 253.18 -18.33% 1986.54 -25.83% 2024年8月 221.15 -29.36% 2207.69 -26.20% 2024年9月 209.16 -41.93% 2416.86 -27.89% 2024年10月 423.37 +27.85% 2840.23 -22.88% 2024年11月 240.01 -24.72% 3080.24 -22.90% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 ） ） 月份 签约销售面积（万平方米 同比 累计签约销售面积（万平方米 累计同比 2023年1月 183.94 -0.98% 183.94 -0.98% 2023年2月 203.41 +35.51% 387.35 +15.33% 2023年3月 243.49 +11.69% 630.84 +13.90% 2023年4月 256.86 +17.72% 887.7 +14.98% 2023年5月 262.64 +7.84% 1150.34 +13.26% 2023年6月 232.75 -20.21% 1383.09 +5.80% 2023年7月 178.64 -13.65% 1561.73 +3.14% 2023年8月 160.46 -10.51% 1722.19 +1.69% 2023年9月 196.4 -13.49% 1918.59 -0.10% 2023年10月 179.54 -31.26% 2098.13 -3.83% 2023年11月 159.46 -29.57% 2257.59 -6.25% 2023年12月 128.53 -62.18% 2386.12 -13.17% 2024年1月 118.8 -35.41% 118.8 -35.41% 2024年2月 94.77 -53.41% 213.57 -44.86% 附表2：公司月度签约销售面积 月份 签约销售面积（万平方米 同比 累计签约销售面积（万平方米 累计同比 2024年3月 153.3 -37.04% 366.87 -41.84% 2024年4月 186.66 -27.33% 553.53 -37.64% 2024年5月 194.3 -26.02% 747.83 -34.99% 2024年6月 206.42 -11.31% 954.25 -31.01% 2024年7月 144.95 -18.86% 1099.2 -29.62% 2024年8月 125.43 -21.83% 1224.64 -28.89% 2024年9月 124.98 -36.36% 1349.62 -29.66% 2024年10月 222.59 +23.98% 1572.21 -25.07% 2024年11月 137.99 -16.93% 1710.2 -24.25% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附图1：公司单月签约销售金额同比下降 600 500 400 300 200 100 0 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 签约销售金额(亿元）同比 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附图2：公司累计签约销售金额同比下降 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 累计签约销售金额（亿元）累计同比 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% ） ） 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 1300401 1268539 1617885 1693802 2033005 营业收入 281017 346828 383164 403876 416698 现金 176537 147982 295179 469391 652476 营业成本 219228 291308 321083 335850 344686 应收票据及应收账款 4054 3822 5013 4416 5227 营业税金及附加 13121 10259 11857 13530 14168 其他应收款 157426 150388 189674 168770 201054 营业费用 7530 8876 10077 10905 11459 预付账款 22556 21635 27186 24274 28820 管理费用 4744 5159 5824 6179 6417 存货 877893 869508 1024788 950218 1067851 研发费用 1238 86 1425 1556 1638 其他流动资产 61934 75203 76045 76732 77577 财务费用 3686 4391 4239 4542 4769 非流动资产 170952 168373 178728 191315 206245 资产减值损失 -1156 -5045 -4598 -4443 -3750 长期投资 106250 104296 104134 103792 103209 其他收益 239 132 177 183 183 固定资产 10147 8362 9905 12813 17218 公允价值变动收益 -142 16 43 41 -10 无形资产 371 373 368 318 261 投资净收益 4201 2212 2407 2111 1878 其他非流动资产 54185 55341 64321 743