投资强度提升，一线城市累计拿地金额占比近六成

经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2024年7月经营简报。公司销售数据降幅持续收窄，行业龙头地位稳固，拿地强度回升，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.8、7.2、6.7倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。 营收小幅增长，归母净利润承压下降 根据业绩快报，公司2024上半年实现营收1392.7亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润75.1亿元，同比下降38.6%；实现基本每股收益0.63元，同比下降38.2%。 公司营收增长主要源于结转项目规模小幅增长，利润下滑主要由于市场下行及价格承压下项目结转毛利率下降，以及结转项目权益比例有所下降。 销售降幅收窄，单月拿地强度提升 2024年7月，公司实现签约面积145.0万方，同比下降18.9%；实现签约金额253.2亿元，同比下降18.3%，单月销售金额增速再次转负。1-7月公司实现签约面积1099.2万方，同比下降29.6%；实现签约金额1986.5亿元，同比下降25.8%，累计销售降幅收窄，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司7月在北京、上海、成都等地拿地7宗，总建面46.6万方，对应土地款147.5亿元，单月拿地强度达58.3%。公司1-7月拿地19宗，总建面162.6万方，对应总土地款255.4亿元，分别同比下降64.6%和69.0%，拿地金额权益比78.5%，拿地强度12.9%（2023年同期为30.8%），其中在一线城市拿地金额占比59.5%。 融资渠道畅通，负债结构优化 公司2024年1-7月成功发行公开市场债券327.5亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 附：财务预测摘要