公司信息更新报告：深耕核心城市，拿地及销售占比均大幅提升

业绩符合预期，销售金额保持行业第一
2026年上半年，保利发展实现营业收入1028.60亿元，同比下降11.98%；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。公司销售排名稳居行业首位，销售权益比为84%，回笼资金1110亿元，资金回笼率82.16%。核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平，其中一线、二线城市占比分别为42%和44%。

投资加强核心城市布局，北上广深杭占比82%
2026上半年，公司新增拿地21块，总计容面积166万平方米，拿地金额384亿元，权益拿地金额占比98%。公司在一、二线城市拿地总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%。战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。盘活资源方面，现房库存签约455亿元，通过退换调、资产转让等方式盘活土地资产约76亿元，通过转经营等方式回收资金约89亿元。

融资成本持续下行
2026半年度末，公司资产负债率下降至71.79%，货币资金余额1338亿元，较年初上升109亿元。经营活动现金流量净额245.52亿元，有息负债余额3325亿元，较年初下降86亿元。年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%。

研究结论
预计2026-2028年公司归母净利润分别为17.3、31.1、49.5亿元，EPS分别为0.14、0.26、0.41元，对应PE估值分别为35.9、20.0、12.6倍。看好滞重库存去化后业绩持续修复，维持“买入”评级。

风险提示
行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。