固定收益主题报告：天津土拍零距离（17/22）：二拍凉意依旧，城投拿地占比提升

8月1日，天津完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，已缴纳预申请保证金的竞买申请人，可在竞买报名时不再另行缴纳竞买保证金，以预申请保证金替代竞买保证金，在签订《挂牌成交确认书》5个工作内缴纳全额竞买保证金即可。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有7宗地为此前中止出让或流拍地块，其中，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价。 ■天津本轮土拍广义流拍率改善，但推地数量明显下降且所有成交地块均底价成交，土拍整体凉意依旧。天津2022年二轮土拍合计推地11宗，较今年 首轮的30宗明显下降，远低于去年第一、二轮的60宗以上；流拍2宗，无 固定收益主题报告 天津土拍零距离（17/22）：二拍凉意依旧，城投拿地占比提升 2022年08月06日 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 相关报告 山东城投整合全景 （2012-2022）——城投整合2022-08-05 系列三 2022年07月信用债市场回 顾：净融资回落，信用利差2022-08-03 集体收窄 如何理解“用足用好专项债 地块撤销，在推地数量明显减少下，广义流拍率由今年首轮的80.0%降至18.2%，与去年第一、三轮基本持平；成交9宗，成交金额82.0亿，均以底价 务限额”？ 产需双双回落，PMI再度降 2022-08-02 成交，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的17城中，天津广义流 拍率高于17城平均水平10.5%，平均溢价率为17城最低水平。从区位来看， 天津本轮土拍地块区位一般，主城区仅南开区供地1宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗、1宗，滨海新区供地3宗。各板块热度普遍不高，西青区2宗地块因起拍金额较高等原因流 拍，其余9宗地块均以底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，商品房销售面积累计同比均低于-30%，房企参拍谨慎。 ■城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱。本轮土拍国企全口径拿地金额42.2亿，拿地金额占比51.4%，较今年首轮的43.7%有所提升。中国铁建 11.9亿拍得2宗地，山西建投30.3亿拍得4宗地，其中独立拿地27.7亿，与宝星建设联合拿地2.6亿。民企拿地意愿明显下降，全口径拿地金额0.9亿，拿地金额占比为1.1%，较去年第三轮、今年首轮的47.0%、16.9%进一步下降。普丰房地产以0.9亿拍得1宗土地，未见主流民企拿地。民企拿地意愿减弱下，城投拿地占比进一步提升，全口径拿地金额41.5亿，拿地金额占比为50.6%，较去年三轮的不足15%、今年首轮的39.4%进一步提升。天津环城、津南城投分别以24.2亿、14.8亿各拍得1宗地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 至收缩区间—2022年7月2022-08-01 PMI点评 停贷与销售：长沙武汉房地 2022-07-31 产调研报告 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变3 2.土拍凉意依旧，底价成交为主3 3.城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱5 图表目录 图1：天津2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2：广义流拍率明显下降、成交地块均以底价成交（%）3 图3：天津广义流拍率高于17城平均水平（%）4 图4：天津平均溢价率为17城最低水平（%）4 图5：天津商品住宅销售面积持续负增长5 表1：天津本轮土拍拿地规则基本不变3 表2：天津2022年二轮土拍明细（元/方，万元）4 8月1日，天津完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变 天津本轮土拍规则基本不变。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例维持在20%，仍实行预申请制度，已缴纳预申请保证金的竞买申请人，竞买报名时可不再另行缴纳竞买保证金，以预申请保证金替代竞买保证金，在签订《挂牌成交确认书》5个工作内缴纳全额竞买保证金即可。拿地中、拿地后规则基本不变。此外，本轮土拍共有7宗地为此前中止出让或流拍地块，其中，南开区黄河道北侧地块下调起拍楼面价，由原来的30267.1元/平方米下调至28041.5元/平方米，下调幅度7.4%。 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限 价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 表1：天津本轮土拍拿地规则基本不变 21年三轮 20%，个别50% - 22年首轮22年二轮 限马甲；严控购地资金来源 20%；允许预交保证金，津城核心区预申请保证金为1000万元，滨城 和其他区域预申请保 15% 摇号 - 部分地块土地出让金缴付周期延长至1年 证金为500万元 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 2.土拍凉意依旧，底价成交为主 天津本轮土拍广义流拍率改善，但推地数量明显下降且所有成交地块均底价成交，土拍整体凉意依旧。天津2022年二轮土拍合计推地11宗，较今年首轮的30宗明显下降，远低于去 年第一、二轮的60宗以上；流拍2宗，无地块撤销，在推地数量明显减少下，广义流拍率 由今年首轮的80.0%降至18.2%，与去年第一、三轮基本持平；成交9宗，成交金额82.0亿，均以底价成交，土拍凉意依旧。横向对比，在已完成二轮土拍的17城中，天津广义流拍率高于17城平均水平10.5%，平均溢价率为17城最低水平。 图1：天津2022年二轮土拍基本情况（宗，亿）图2：广义流拍率明显下降、成交地块均以底价成交（%） 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 70600 60500 50400 40 300 30 20200 10100 100% 80% 60% 40% 20% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮 00 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 0% 2022年首轮2022年二轮 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 图3：天津广义流拍率高于17城平均水平（%）图4：天津平均溢价率为17城最低水平（%） 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 17 广武合天北长福厦苏南青成重宁杭无上城州汉肥津京沙州门州京岛都庆波州锡海平 均 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 17 0% 北宁合杭上成福广厦苏南长重武青无天城京波肥州海都州州门州京沙庆汉岛锡津平 均 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 各板块以底价成交为主。整体来看，天津本轮土拍地块区位一般，主城区1仅南开区供地1 宗，环城西青区和津南区分别供地3宗和1宗，远郊武清区和宝坻区分别供地2宗、1宗， 滨海新区供地3宗。各板块热度普遍不高，西青区2宗地块因起拍金额较高等原因流拍，其 余9宗地块均以底价成交，虽然多数地块周边配套成熟、交通便捷，部分地块周边新房项目较少，但天津楼市持续低迷，2022年3月以来商品房销售量价齐跌，商品房销售面积累计同比均低于-30%，房企参拍谨慎。 表2：天津2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 南开区 津南文（挂）2022-008 底价成交 28041.5 28041.5 0.0% 94500 山西建投 西青区 津西青西（挂）2022-004 底价成交 8925.0 8925.0 0.0% 242000 天津环城 宝坻区 津宝（挂）2021-017 底价成交 3976.2 3976.2 0.0% 25700 山西建投&宝星建设 津南区 津南（挂）2022-16号 底价成交 8345.8 8345.8 0.0% 147470 津南城投 武清区 津武（挂）2020—080号 底价成交 3850.2 3850.2 0.0% 71500 山西建投 武清区 津武（挂）2020—082号 底价成交 3809.5 3809.5 0.0% 111300 山西建投 滨海新区 津滨塘（挂）2022—2号 底价成交 5000.0 5000.0 0.0% 39000 中国铁建 滨海新区 津滨塘（挂）2022—3号 底价成交 5000.0 5000.0 0.0% 79500 中国铁建 滨海新区 津滨大（挂）2022-10号 底价成交 1830.6 1830.6 0.0% 9120 普丰房地产 西青区 津西青（挂）2022-02 流拍 9731.9 西青区 津西青楚(挂)2021-044号 流拍 15182.3 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 1主城区：和平区、河西区、南开区、河东区、河北区、红桥区；环城：西青区、津南区、北辰区、东丽区；远郊：武清区、蓟州区、宝坻区、宁河区、静海区 图5：天津商品住宅销售面积持续负增长 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 天津:新建商品住宅价格指数:环比 天津:二手住宅价格指数:环比 天津:商品房销售面积:住宅:累计同比（右） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2020/8 2020/10 2020/12 2021/2 2021/4 2021/6 2021/8 2021/10 2021/12 2022/2 2022/4 2022/6 -60% 2019/6 2019/8 2019/10 2019/12 2020/2 2020/4 2020/6 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 3.城投拿地占比提升，民企参与意愿明显减弱 天津本轮土拍国企拿地占比有所提升，全口径拿地金额42.2亿，拿地金额占比51.4%，较今年首轮的43.7%有所提升。中国铁建11.9亿拍得2宗地，山西建投30.3亿拍得4宗地， 其中独立拿地27.7亿，与宝星建设联合拿地2.6亿。 民企拿地意愿明显下降，全口径拿地金额0.9亿，拿地金额占比为1.1%，较去年第三轮、今年首轮的47.0%、16.9%进一步下降。普丰房地产以0.9亿拍得1宗土地，未见主流民企拿地。 民企拿地意愿减弱下，城投拿地占比进一步提升，全口径拿地金额41.5亿，拿地金额占比为50.6%，较去年三轮的不足15%、今年首轮的39.4%进一步提升。天津环城、津南城投分别以24.2亿、14.8亿各拍得1宗地。 图6：国企拿地占比有所提升，民企拿地意愿进一步减弱（%） 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2021年首轮2021年二轮2021年三轮2022年首轮2022年二轮 城投拿地金额民企拿地金额国企拿地金额 资料来源：天津政府官网，安信证券研究中心 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 免责声明 本报告