公司信息更新报告：国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成

保利发展（600048.SH） 2024年10月10日 投资评级：买入（维持） 国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成 ——公司信息更新报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 日期2024/10/9 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064 当前股价(元)9.89 一年最高最低(元)12.65/7.30 总市值(亿元)1,183.88 流通市值(亿元)1,183.88 总股本(亿股)119.70 流通股本(亿股)119.70 近3个月换手率(%)72.13 股价走势图 国庆期间数据优异，年内一线城市拿地金额近七成，维持“买入”评级 保利发展发布2024年9月经营简报，公司销售行业排名保持第一，年内一线城 市拿地金额近七成，国庆期间数据表现优异。我们维持盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为132.0、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为9.0、8.3、7.8倍，维持“买入”评级。 销售排名保持第一，累计项目均价同比增长 2024年9月，公司签约金额209.16亿元，同比减少41.93%；实现签约面积124.98 万平方米，同比减少36.36%。2024年1-9月，公司实现签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；实现签约面积1349.62万平方米，同比减少29.66%。2024年 9月，公司项目销售均价16735.48元/平方米，同比下降8.75%；2024年1-9月 32% 16% 0% -16% -32% -48% 保利发展沪深300 公司项目累计销售单价17907.71元/平方米，同比增长2.51%。据克而瑞数据显示，2024年1-9月，公司全口径销售排名全行业第一。 单月获取四宗地块，年内一线城市拿地金额近七成 2024年9月，公司以招拍挂形式获取4宗地块，拿地总地价137.5亿元，总建筑 面积57.55万平方米，平均楼面单价23899元/平方米。第一宗地块位于广州天河 区，建筑面积17.56万平方米，拿地成本117.55亿元；第二宗地块位于肇庆市端 2023-102024-022024-06 数据来源：聚源 相关研究报告 《销售排名稳居首位，年内一线城市拿地金额超六成—公司信息更新报告》-2024.9.17 《销售市占率持续提升，结转毛利率下滑拖累业绩—公司信息更新报告》 -2024.8.20 《投资强度提升，一线城市累计拿地金额占比近六成—公司信息更新报 州区，建筑面积11.20万平方米，拿地成本9.59亿元；第三宗地块位于石家庄市 桥西区，建筑面积10.44万平方米，拿地成本9.59亿元；第四宗地块位于长春市 和平大街，建筑面积18.35万平方米，拿地成本7.40亿元。公司1-9月拿地24 宗，总建筑面积223.0万平方米，对应土地款397.2亿元，分别同比下降65.9%、63.3%，拿地强度18.0%（2023同期为36.2%），一线城市拿地金额占比69.0%。 国庆期间数据表现优异，多条线业务修复顺利 2024年国庆期间，公司实现客户来访量超10万批次，累计成交额260亿元。保 利旗下保利商旅在管项目客流同比增长17%，销售同比增长13%；旗下在管酒店项目入住率同比增长5.7%，新入会会员同比增长42%；旗下保利物业国庆期间服务客流量超过200万人次。 风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。财务摘要和估值指标 告》-2024.8.9 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 383,164 403,876 416,698 YOY(%) -1.4 23.4 10.5 5.4 3.2 归母净利润(百万元) 18,320 12,067 13,195 14,245 15,163 YOY(%) -33.1 -34.1 9.3 8.0 6.4 毛利率(%) 22.0 16.0 16.2 16.8 17.3 净利率(%) 6.5 3.5 3.4 3.5 3.6 ROE(%) 8.4 5.3 5.5 5.7 6.0 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.10 1.19 1.27 P/E(倍) 6.5 9.8 9.0 8.3 7.8 P/B(倍) 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 数据来源：聚源、开源证券研究所 附表1：公司月度签约销售金额 月份 签约销售金额(亿元） 同比 累计签约销售金额（亿元） 累计同比 2023年1月 295.45 +4.39% 295.45 +4.39% 2023年2月 342.84 +42.98% 638.29 +22.09% 2023年3月 503.01 +30.94% 1141.3 +25.84% 2023年4月 416.95 +36.62% 1558.25 +28.55% 2023年5月 408.39 +7.46% 1966.64 +23.52% 2023年6月 401.57 -21.27% 2368.21 +12.65% 2023年7月 310.02 -6.05% 2678.23 +10.12% 2023年8月 313.08 -18.65% 2991.31 +6.19% 2023年9月 360.22 -6.18% 3351.53 +4.70% 2023年10月 331.14 -23.02% 3682.67 +1.42% 2023年11月 312.37 -15.61% 3995.04 -0.16% 2023年12月 227.33 -60.24% 4222.37 -7.67% 2024年1月 203.23 -31.21% 203.23 -31.21% 2024年2月 156.25 -54.42% 359.48 -43.68% 2024年3月 270.36 -46.25% 629.84 -44.81% 2024年4月 330.24 -20.80% 960.08 -38.39% 2024年5月 353.14 -13.53% 1313.22 -33.23% 2024年6月 420.14 +4.62% 1733.36 -26.81% 2024年7月 253.18 -18.33% 1986.54 -25.83% 2024年8月 221.15 -29.36% 2207.69 -26.20% 2024年9月 209.16 -41.93% 2416.86 -27.89% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 ） ） 月份 签约销售面积（万平方米 同比 累计签约销售面积（万平方米 累计同比 2023年1月 183.94 -0.98% 183.94 -0.98% 2023年2月 203.41 +35.51% 387.35 +15.33% 2023年3月 243.49 +11.69% 630.84 +13.90% 2023年4月 256.86 +17.72% 887.7 +14.98% 2023年5月 262.64 +7.84% 1150.34 +13.26% 2023年6月 232.75 -20.21% 1383.09 +5.80% 2023年7月 178.64 -13.65% 1561.73 +3.14% 2023年8月 160.46 -10.51% 1722.19 +1.69% 2023年9月 196.4 -13.49% 1918.59 -0.10% 2023年10月 179.54 -31.26% 2098.13 -3.83% 2023年11月 159.46 -29.57% 2257.59 -6.25% 2023年12月 128.53 -62.18% 2386.12 -13.17% 2024年1月 118.8 -35.41% 118.8 -35.41% 2024年2月 94.77 -53.41% 213.57 -44.86% 2024年3月 153.3 -37.04% 366.87 -41.84% 2024年4月 186.66 -27.33% 553.53 -37.64% 附表2：公司月度签约销售面积 月份 签约销售面积（万平方米 同比 累计签约销售面积（万平方米 累计同比 2024年5月 194.3 -26.02% 747.83 -34.99% 2024年6月 206.42 -11.31% 954.25 -31.01% 2024年7月 144.95 -18.86% 1099.2 -29.62% 2024年8月 125.43 -21.83% 1224.64 -28.89% 2024年9月 124.98 -36.36% 1349.62 -29.66% ） ） 数据来源：公司公告、开源证券研究所 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E利润表(百万元)2022A2023A2024E2025E2026E 流动资产 1300401 1268539 1622838 1698844 2038139 营业收入 281017 346828 383164 403876 416698 现金 176537 147982 300131 474433 657610 营业成本 219228 291308 321083 335850 344686 应收票据及应收账款 4054 3822 5013 4416 5227 营业税金及附加 13121 10259 11857 13530 14168 其他应收款 157426 150388 189674 168770 201054 营业费用 7530 8876 10077 10905 11459 预付账款 22556 21635 27186 24274 28820 管理费用 4744 5159 5824 6179 6417 存货 877893 869508 1024788 950218 1067851 研发费用 1238 86 1425 1556 1638 其他流动资产 61934 75203 76045 76732 77577 财务费用 3686 4391 4177 4417 4641 非流动资产 170952 168373 178728 191315 206245 资产减值损失 -1156 -5045 -4598 -4443 -3750 长期投资 106250 104296 104134 103792 103209 其他收益 239 132 177 183 183 固定资产 10147 8362 9905 12813 17218 公允价值变动收益 -142 16 43 41 -10 无形资产 371 373 368 318 261 投资净收益 4201 2212 2407 2111 1878 其他非流动资产 54185 55341 64321 74392 85557 资产处置收益 113 232 88 112 136 资产总计 1471353 1436912 1801565 1890159 2244383 营业利润 34693 24318 26681 29299 31970 流动负债 842280 813731 1038616 983652 1194918 营业外收入 781 572 569 608 633 短期借款 1197 5213 5213 5213 5213 营业外支出 174 264 180 191 202 应付票据及应付账款 162704 173734 197092 190788 207297 利润总额 35301 24626 27069 29716 32400 其他流动负债 678379 6347