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板块观点
- 房地产开发：政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可视为本轮周期的政策拐点。推荐大股东综合实力较强的地方性国企及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的是市场对于大股东/关联方开发商是否能稳健经营分歧最大的公司。中长期投资应关注市场化外拓能力和服务边界拓宽能力强的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：二手房市场复苏程度持续好于新房，购房者需求转向二手房。中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业及区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。
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房地产基本面与高频数据
- 房产市场情况：
- 新房销售：上周环比下降9.6%，同比下降25.0%。36城新房成交面积130.7万方，环比下降9.6%，同比下降25.0%。截至7月18日累计成交5621万方，同比下降5.8%。
- 二手房成交：上周环比下降0.4%，同比下降5.8%。15城二手房成交面积148万方，环比下降0.4%，同比下降5.8%。截至7月18日累计成交4464.7万方，同比增加14.9%。
- 库存与去化周期：13城新房累计库存7769.2万方，环比增加0.1%，同比下降9.6%；去化周期19.4个月，环比减少0.3个月，同比下降1.9个月。
- 土地市场情况：
- 土地供应：2025年7月14日至7月20日百城供应土地数量349宗，环比下降24.3%，同比下降20.7%；供应土地建筑面积1823.4万方，环比下降14.0%，同比下降27.4%。
- 土地成交：2025年7月14日至7月20日百城土地成交建筑面积709.2万方，环比下降48.4%，同比下降62.9%；成交楼面价1067元/平，环比下降27.0%，同比下降30.1%；土地溢价率20.4%，环比上升13.4%，同比下降11.7%。
- 房地产行业融资情况：
- 境内信用债：上周房地产企业发行信用债8支，发行金额74.7亿元，环比下降65.5%，同比下降21.8%；偿还金额95.5亿元，净融资额为-20.8亿元。2025年至今累计发行信用债326支，合计金额2693.7亿元，同比增加14.6%。
- REITs：上周涨跌幅为5.1%。
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行情回顾
- 房地产板块（中信）上周涨跌幅为-2.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+1.1%、+1.4%，超额收益分别为-3.2%、-3.5%。
- 个股方面：上涨个股33支，下跌个股83支。涨幅居前五的为天宸股份、*ST亚太、市北高新、福星股份、北汽蓝谷；跌幅居前五的国晟科技、光大嘉宝、渝开发、信达地产、华夏幸福。
- 重点房企方面：上涨个股7支，下跌个股35支。涨幅居前五的为美的置业、正荣地产、碧桂园、绿景中国地产、建业地产；跌幅居前五的为禹洲集团、金地商置、华夏幸福、荣盛发展、远洋集团。
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行业政策跟踪
- 中央层面：中央城市工作会议部署城市工作7个方面的重点任务，强调城市更新和存量提质增效。
- 地方层面：长沙市发布政策支持“以旧换新”，提供购房补贴；青岛市发布楼市新政“12条”，支持住房“以旧换新”；福州市发布细则，支持非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。
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投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
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风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期。
- 行业下行持续，销售不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
