内地房地产行业周报：新房成交探底继续，深圳保障房新政落地

行业研究|内地房地产 9-Jul-23 内地房地产行业周报 强于大市 新房成交探底继续，深圳保障房新政落地 (维持)微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584660 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 数据要点：本周，42个主要城市新房成交面积环比下降53%，2023年累计成交面积同比上升6%。其中一线环比下降较多城市为广州、深圳，环比下降79%、63%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别上升19%、2%、5%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降39%、28%、27%。截至7月7日，13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期17.5个月，环比上升4%。东营和苏州去化周期环比上升较多，分别上升15%和13%，去化周期分别由上期的5.5个月和11.8个月变动至6.3月和13.4个月。本周，15个主要城市二手房交易建面下降26%。其中环比下降较多城市为金华、杭州，分别环比下降83%、54%。2023年累计成交面积同比上升52%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降40%。本周观点：本周，我们重点关注的城市中39个城市成交环比负增长，带动重点城市新房成交面积环比回落。从城市能级来看，三线城市成交面积环比大幅下滑66%，主要系东营、韶关等三线城市成交环比降幅较大。从城市区域来看，在鹤壁、泰安分别成交下降13%、81%的影响下，北部区域成交面积环比下降69%，为周内成交下滑较多的区域。二手房成交方面，青岛、厦门、佛山环比增速维持正增长（分别成交环比上升7%、6%、10%），其他12城成交增速转负，其中金华、杭州两地环比下降较快，带动二手房成交面积环比有所下滑。库存方面，受销售下滑影响，重点城市去化周期环比回升9pct。一线城市中，广州、深圳环比增速回正，上海环比降幅收窄，带动一线去化周期环比增速提升10pct；同时，杭州、温州等地环比回升较快，共同带动重点城市去化周期环比提升。投资建议:深圳推动保障房新政落地，地方公积金政策持续推广。随着各地保障房建设推进及十四五规划提出解决新青年等住房问题，本周深圳正式发布保障房“1+3”新政。该政策取消了“安居型商品房及人才住房”，这在一定程度上解决了安居房产权变更为完全产权后在销售市场上流通、进而影响共有产权房屋供应的问题；另外，新政提到“三类住房通过城市更新、具有居住功能的存量房屋筹集、非居住存量房屋改建等”，明确了保障房的后续供给，保证了政策支持对象的长期住房问题，并有助于缓解一线城市住房压力导致的人才外流。融资端，房地产境内债一季度出现修复后转弱，近期呈现连续下滑态势，Wind数据显示，1-3月/1-6月境内房地产信用债累计发行金额同比下降7.2%/13.7%。政策端，近期地方公积金优化政策依然高频，考虑到当前销售较弱，未来供需两端政策或有望加速落地，进一步为销售复苏、头部房企融资活动等提供一定支撑。维持行业“强于大市”评级。风险提示：调控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。 1.行业表现 1.1地产开发行业表现 本周，华侨城(亚洲)、五矿地产、建发国际集团本周涨幅居前。绿景中国、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至今涨幅居前。 图1：华侨城(亚洲)、五矿地产、建发国际集团本周涨幅居前 图2：绿景中国、中国海外宏洋集团、深圳控股年初至今涨幅居前 OCT(Asia)MinMetalsLandC&DINTL CMLandSino-Ocean SIUDLVGEM GD-HKGBAHLDGS VankePPTOVS DexinFuShouYuan KWGCOGO RadianceSOHO KerryPPTHopsenMideadcPolyPPTRonshine PriceChange(Weekly) LVGEMCOGO SZI PolyPPTKerryPPTYueXiuRadianceShuiOnCRLand VankePPTOVS HopsenCNTDC&DINTL SOHO TopSpringJoyCityREDCOCOLI LandSea CCLand PriceChange(YTD) -5%0%5%10%15%-30%-20%-10%0%10%20%30% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图3：合景泰富集团、碧桂园、远洋集团本周换手率居前 Turnover(Weekly) 5% 4% 3% 2% 1% GreenTown Jingrui Logan Longfor RedSun Dexin Seazen Sunac Agile Vanke-H Sino-Ocean CountryGarden KWG 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 1.2物业管理行业表现 本周，时代邻里、星盛商业、浦江中国本周涨幅居前。滨江服务年初至今涨幅居前。 图4：时代邻里、星盛商业、浦江中国本周涨幅居前图5：滨江服务年初至今涨幅居前 TimesNeighbor E-StarRiverineChinaLingYueSerS-EnjoySer ChinaOvsPPTLandseaLifeSino-OceanSer SCECM KaisaProsper JinkeSerRonshineSerYeXingGroupCCNewLifeYuexiuSer PriceChange(Weekly) BinjiangSerChinaOvsPPTChinaResMIXCFinStreetPPT FirstSerHevolSerRonshineSerCCNewLifeYuexiuSerXingyeWulianLingYueSerRiverineChinaColourLifeJinkeSer PolyPPTDev PriceChange(YTD) -3%-2%-1%0%1%2%3%4%-30%-20%-10%0%10% 数据来源：Wind，中达证券研究数据来源：Wind，中达证券研究 图6：保利物业、碧桂园服务、合景悠活本周换手率居前 Turnover(Weekly) 4% 3% 2% 1% JinkeSer FinStreetPPT GreentownSer FirstSer PowerlongCM ChinaOvsPPT ShimaoSer LandseaLife S-EnjoySer ColourLife A-Living SunacSer KWGLiving CGSer PolyPPTDev 0% 数据来源：Wind，中达证券研究 2.主要城市成交表现 2.1新房成交数据 表1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比下滑 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2023/7/7 表2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约17.5个月 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2023/7/7；平均环比及平均同比为各城市变动平均值 2.2二手房成交及价格数据 表3：主要城市二手房成交量情况，青岛本年至今涨幅较大 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2023/7/7 图7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降 350 300 250 200 150 100 50 0 201520162017201820192020202120222023 250 200 150 100 50 0 城市二手房出售挂牌量指数（左轴）城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/7/2 图8：一线城市二手房价格指数有所上升图9：二线城市二手房价格指数有所下降 200 150 100 50 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 400 300 200 100 250 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2023 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2023 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/7/2数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/7/2 图10：三线城市二手房价格指数有所下降图11：四线城市二手房价格指数小幅下滑 500 400 300 200 100 200 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 150 100 50 1000 800 600 400 200 150 城市二手房出售挂牌量指数（左轴） 城市二手房出售挂牌价指数（右轴） 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2023 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0 2023 数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/7/2数据来源：Wind，中达证券研究；注：截至2023/7/2 3.重要政策及动态 3.1本周重要行业政策与新闻 表4：本周要闻：深圳发布“保障房‘1+3’新政”；潜江市拟推行“带押过户”业务 日期 地区/部门 简述 徐州主城区（含经开区、港务区）卖旧房买新房给予补贴。补贴办法为对购买 2023-07-03 徐州 新建商品住房面积为90平方米及以下的，按合同价的0.8%补贴；面积为90平方米以上按合同价的1.2%补贴。《通知》提出，提高住房公积金贷款最高额度。公积金缴存职工购买自住住房 2023-07-03 镇江 符合我市公积金贷款相关规定的，职工个人最高贷款额度由30万元调整为50万元；职工家庭最高贷款额度由50万元调整为80万元。 2023-07-03 深圳 深圳发布“保障房‘1+3’新政”，三类住房通过城市更新、非居住存量房改造等筹集。该新政将于8月1日正式实施。办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。监管额度内预售资金应当按照工程建设进度予以拨付。监管额度内预售资金应 2023-07-05 武汉 当按照拨付节点申请使用。项目完成不动产首次登记前，监管账户内预售资金余额不得低于监管额度的百分之五。 2023-07-06 深圳 深圳市住房和建设局颁布《深圳市共有产权住房管理办法》，其中提到8月1日起，港澳台居民可作为有深圳户籍家人的共同申请人参与申请认购共有产权住房，不受户籍限制。据潜江市住房公积金中心业务指南，借款人以所购买的期房，提供住房抵押担 2023-07-06 潜江 保的，最高额度为60万元，且不超过房屋总价款的80%。此外，潜江市将推行“带押过户”申请公积金贷款业务。夫妻双方均缴存住房公积金的家庭，在中心城区（含浔阳区、濂溪区、经开 2023-07-06 九江 区、八里湖新区、柴桑区）购房的，贷款额度由60万元/户提高至80万元/户，夫妻一方缴存住房公积金的家庭贷款额度由30万元/户提高至40万元/户。福建龙岩市发布的《办法》表示鼓励被征收人选择房票补偿方式实现补偿安 2023-07-06 龙岩 置，选择房票安置的，可按规定给予房票奖励。房票奖励包括房票政策性奖励和房票购房奖励。对2022年6月2日至2023年3月31日之间网签购房的购房对象，继续申请阶 2023-07-07九江 2023-07-07湖南 2023-07-07鹰潭 段性购房补贴和交易契税财政补贴。下调个贷款利率下限。对首套住宅商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限市场报价利率减20个基点，改为 减30个基点。 自7月10日起，该中心的商转公贷款（含商转公组合贷款）业务仅支持拥有唯一一套自住住房的职工家庭申请办理。该中心的商转公贷款