房地产行业周报：新房成交面积同比增长，房地产税收新政即将推出

核心观点：新房成交面积同比增长，房地产税收新政即将推出 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长。本周财政部提出全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，再加上累计可置换隐性债务4万亿元，可直接增加地方化债资源10万亿元，同时支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出，地方层面郑州房票制度全面升级，房票可用于购置市内商品房。本周北京土拍市场火热，3宗宅地出让，通州区一宗、海淀区两宗，海淀区地块热度较高，触达地块限价转入摇号，最终分别被绿城和越秀摇中，三宗宅地共收金127.535亿元。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 房地产税收新政即将推出，郑州房票制度全面升级 中央层面：财政部：全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，再加上累计可置换隐性债务4万亿元，可直接增加地方化债资源10万亿元，同时支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。 地方层面：郑州：房票政策已升级，新政策允许房票在全市范围内通用，持有者可跨行政区购房，且根据票面金额购买一套或多套房源。这一政策调整旨在加速去库存进程，为购房者提供更多灵活性和选择。杭州：临安区单项目季度内销售新建商品房5000平方米及以上的，给予销售面积10元/平方米奖励；销售2万平方米及以上的，给予20元/平方米奖励。 市场端：土地成交面积环比增长，杭州土拍市场火热 销售端：2024年第45周，全国68城商品住宅成交面积300万平米，同比增加12%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11757万平米，累计同比下降30%。全国20城二手房成交面积为250万平米，同比增速+29%，前值+22%；年初至今累计成交面积8142万平米，同比增速-3%，前值-4%。 投资端：2024年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6544万平方米，成交土地规划建筑面积3965万平方米，同比增加30%，成交溢价率为2.9%。 北京：3宗宅地出让，通州区一宗、海淀区两宗，海淀区地块热度高，触达地块限价转入摇号，最终分别被绿城和越秀摇中，三宗宅地共收金127.5亿元。 融资端：国内信用债发行规模环比增长 2024年第45周，信用债发行52.5亿元，同比增加304%，环比减少56%，平均加权利率2.64%，环比减少17BP。信用债累计发行规模3416.3亿元，同比减少11%。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、房地产税收新政即将推出，郑州房票制度全面升级 中央层面：（1）住建部：要进一步加强对建筑企业的指导和支持，强化企业的创新主体地位，帮助企业抓好机遇、用好资源，进一步做优做强、做精做专，培育形成一批智能建造骨干企业，为建筑业高质量发展发挥示范引领作用。（2）财政部：安排6万亿元债务限额置换地方政府存量隐性债务，是党中央统筹考虑国际国内发展环境、确保经济财政平稳运行，以及地方政府化债实际等多种因素，作出的重大决策部署，是今年一系列增量政策的“重头戏”。（3）财政部：防范化解地方政府债务风险，在解决存量债务风险的同时，必须坚决遏制新增隐性债务。财政部将会同相关部门，持续保持“零容忍”的高压监管态势，对新增隐性债务发现一起、查处一起、问责一起。（4）财政部：从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。再加上全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10万亿元。同时也明确，2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。 地方层面：（1）郑州：郑州市安置房专班负责人宣布，该市的房票政策已升级。新政策允许房票在全市范围内通用，持有者可跨行政区购房，且根据票面金额购买一套或多套房源。这一政策调整旨在加速去库存进程，为购房者提供更多灵活性和选择。（2）盐城：江苏省盐城市将于11月9日至11日举办房产家居展销会，提供限时额外购房补助。展会期间，购买新建商品住房和商业用房的购房者将获得网签备案合同金额1.5%的额外补助。此次展会共有近70个房企项目参展，包括凤凰汇榴园、悦达铂府等改善型楼盘，住宅近10000套，商业面积达10万平方米。（3）杭州：临安区单项目季度内销售新建商品房5000平方米及以上的，给予销售面积10元/平方米奖励；销售2万平方米及以上的，给予20元/平方米奖励。（4）营口:统一商业性个人住房贷款首付比例至不低于15%，取消首套与二套房区分，旨在促进房地产市场平稳健康发展。（5）福州：优化房地产政策措施。加大房地产融资支持“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。引导商业银行落实存量房贷利率和最低首付比例下调政策，加大住房公积金购房支持力度，落实房地产税收政策调整，进一步减轻居民家庭购房负担。（6）苏州：统筹谋划推进城中村改造。要充分利用政策资金，按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”的思路，全域铺开城中村改造和现代化治理，积极落实购买存量房安置和房票安置，确保资源合理配置和有效利用。要结合城中村特点和项目实际情况，把握要求“明”、方案“细”、计划“详”、措施“实”的原则，因地制宜、各显身手，扎实推进改造项目实施。（7）南昌：11月6日成功拍卖两宗住宅用地，总成交额约6.95亿元，位于高新区和西湖区，总面积85.31亩。此次拍卖无底价，采用价高者得原则，且地块此前均流拍，价格有所降低。（8）洛阳：此次政策调整后，单职工缴存家庭的住房公积金贷款最高额度从55万元提升至70万元；双职工缴存家庭的最高额度则由65万元增加到了85万元。对于多子女家庭，公积金贷款额度在上述基础上上浮20%，即多子女单职工缴存家庭可申请最高84万元的贷款，而多子女双职工缴存家庭则能达到102万元。 （9）铜仁：包括降低公积金贷款首付比例至15%，提高贷款额度至100万元，对特定家庭可提至120万元，调整月还款额与收入比上限为60%。此外，允许使用家庭成员公积金支付首付及月供，支持提取公积金支付物业费，并放宽不良征信记录追溯时间及贷记卡透支要求。（10）邯郸：公积金管理中心宣布新政策，包括异地贷款、“商转公”及提取公积金直付首付款等措施，以便利职工使用住房公积金。新政允许异地缴存公积金的职工在邯郸购房时享有同等贷款权利，放宽了“商转公”申请条件，并实施熔断管理机制以确保资金安全。 表1：房地产税收新政即将推出，郑州房票制度全面升级 2、销售端：新房成交同比增长，二手房成交同环比增长 2.1、68大中城市新房成交同比增长，环比下降 根据房管局数据，2024年第45周，全国68城商品住宅成交面积300万平米，同比增加12%，环比下降30%；从累计数值看，年初至今68城成交面积达11757万平米，累计同比下降30%。 图1：64大中城市新房成交面积同比增长 图2：64大中城市新房成交面积环比下降 图3：2024年第45周68大中城市成交面积同比增长，环比下降 图4：2024年第45周68大中城市中一线城市成交面积同比增长，环比下降 图5：2024年第45周68大中城市中二线城市成交面积同比增长，环比下降 图6：2024年第45周68大中城市中三四线城市成交面积同比增长，环比下降 根据房管局数据，2024年第45周，全国68城商品住宅成交面积年初至今累计增速-30%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为56%、-2%、15%，年初至今累计增速-20%、-36%、-25%。 图7：2024年初至今高能级市场累计成交面积表现相对更好 2.2、20城二手房成交同比增长，环比增长 2024年第45周，全国20城二手房成交面积为250万平米，同比增速+29%，前值+22%；年初至今累计成交面积8142万平米，同比增速-3%，前值-4%。 图8：17城二手房成交同比增长 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交面积同比增长，北京土拍市场火热 2024年第45周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积6544万平方米，成交土地规划建筑面积3965万平方米，同比增加30%，成交溢价率为2.9%。一线城市成交土地规划建筑面积126万平方米，同比增加30%；二线城市成交土地规划建筑面积1061万平方米，同比下降13%；三线城市成交土地规划建筑面积2778万平方米，同比增加60%。北京：3宗宅地出让，分别是通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块、海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块，总建设用地面积 98678m2 ，规划建面 209378m2 ，总起拍价112.46亿元。海淀功德寺001地块和002地块热度较高，先后触达地块限价转入摇号环节，最终分别被绿城和越秀摇中，而通州区土桥中路西侧棚户区改造项目地块则由金隅底价竞得，三宗宅地共收金127.535亿元。成都：成都中心城区迎来3宗涉宅用地出让，分别位于高新区、双流区和温江区，总建设用地面积约 56571m2 ，规划建面合计约 111014m2 ，总起价15.94亿元。最终高新区地块溢价成交，双流、温江地块底价成交，共收金22.47亿元。广州：出让一宗地块，地块位于南沙街环市大道西南侧、广隆涌东侧，建设用地面积35334㎡，规划建筑面积89310㎡（其中住宅建筑计容面积≤ 82560m2 ，商业建筑计容面积≥ 5013m2 ，公共服务设施≥ 737m2 ），容积率3.2，起始价10.492亿元，起始楼面价11748元 /m2 。最终该地块由广州南投房地产开发有限公司以底价竞得，成交总价10.492亿元，成交楼面价11748元 /m2 。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比下降 图12：100大中城市土地成交溢价率环比上升 4、融资端：国内信用债发行规模同比增长 2024年第45周，信用债发行52.5亿元，同比增加304%，环比减少56%，平均加权利率2.64%，环比减少17BP。信用债累计发行规模3416.3亿元，同比减少11%。 图13：信用债单周发行规模同比增长 图14：信用债累计发行规模同比减少 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2024年11月4-8日，下同）房地产指数上涨6.83%，沪深300指数上涨5.5%，相对收益为1.32%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第11位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：华夏幸福、*ST银亿、亚通股份、荣盛发展、阳光股份，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为*ST松江、济南高新、皇庭国际、空港股份、合肥城建。 图15：房地产指数上涨6.83%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中华夏幸福、*ST银亿、亚通股份涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中*ST松江、济南高新、皇庭国际跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本周我们跟踪的68城新房成交同比增长，环比下降，20城二手房成交面积同比增长，环比增长。土地成交面积同比增长，溢价率环比增长。本周财政部提出全国人大常委会批准的6万亿元债务限额，再加上累计可置换隐性债务4万亿元，可直接增加地方化债资源10万亿元，同时支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出，地方层面郑州房票制度全面升级，房票可用于购置市内商品房。本周北京土拍市场火热，3宗宅地出让，通州区一宗、海淀区两宗，海淀