房地产行业研究：北京拟取消普宅和非普宅标准，中秋新房销售回落

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（9.14-9.20）申万A股房地产板块涨跌幅为+6.9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+6.6%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+5.7%。 贝好家（贝壳）首次独立拿地，成交楼面价创成都土拍新高。本周（9.14-9.20）全国300城宅地成交建面352万 ㎡，单周环比-49%，单周同比-41%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面14396万㎡，累计同比-43%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同环比均下降，去年同期存在政策的高基数效应及中秋假期因素。本周（9.14-9.20）35个城市商品房成交合计177万平米，周环比-10%，周同比-45%。其中：一线城市周环比-21%，周同比-49%；二线城市周环比+0.4%，周同比-46%；三四线城市周环比-33%，周同比-12%。 本周二手房成交同环比均下降，主因中秋假期因素。本周（9.14-9.20）15个城市二手房成交合计119万平米，周环比-25%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-23%，周同比-26%；二线城市周环比-26%，周同比-26%；三四线城市周环比-24%，周同比-34%。 北京拟适时取消普宅和非普宅标准。9月20日北京提出实施意见“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的 政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。若取消普通住宅和非普通住宅标准，则有望统一各类住房的交易税费，能够减轻交易的税收负担，降低交易成本，进而释放部分改善性需求。自三中全会后发文允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，北京是一线城市中首个官宣拟取消的，具备积极的信号意义，其他城市后续或有望跟进。 中秋假期新房销售不佳，日均销售面积同比下降29%。从供给侧看，楼市进入传统的“金九银十”营销旺季，部 分地区部分房企的推盘及营销力度开始加大。但从需求侧看，根据中指数据，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，今年中秋假期期间（9.15-9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。我们认为主要原因或是：①去年同期存在“认房不认贷”的政策效应，而今年购房者仍在观望，等待政策出台； ②受到台风、出游等因素影响，成交节奏放缓。 投资建议 本周地产行情较好，主要因为在当前地产板块基本面趋弱的背景下，930作为过去几轮周期中出台重磅政策的关键节点渐行渐近，叠加本周美联储明确降息及市场对于国内的降息预期，因此政策预期持续发酵。当前地产板块估值低、仓位低，行情或将围绕政策博弈持续展开。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际 集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核 心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 北京拟取消普宅和非普宅标准4 今年中秋假期新房销售继续回落4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻12 非开发公司动态13 行业估值13 风险提示15 图表目录 图表1：北京交易普宅与非普宅时，在契税及增值税方面存在差异4 图表2：今年中秋假期25个代表城市新房日均成交面积为近6年最低水平4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：35城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：9城商品房的库存和去化周期10 图表22：9城各城市能级的库存去化周期10 图表23：9个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态12 图表26：物管行业资讯12 图表27：非开发公司动态13 图表28：A股地产PE-TTM13 图表29：港股地产PE-TTM14 图表30：港股物业PE-TTM14 图表31：覆盖公司估值情况14 北京拟取消普宅和非普宅标准 北京拟适时取消普宅和非普宅标准。9月20日北京提出实施意见“健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。若取消普通住宅和非普通住宅标准，则有望统一各类住房的交易税费，能够减轻交易的税收负担，降低交易成本，进而释放部分改善性需求。自三中全会后发文允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，北京是一线城市中首个官宣拟取消的，具备积极的信号意义，其他城市后续或有望跟进。 图表1：北京交易普宅与非普宅时，在契税及增值税方面存在差异 普通住宅 非普通住宅 增值税 2年内 成交价/1.05*5% 成交价/1.05*5% 2年以上 免征 （成交价-购房原价）/1.05*5% 契税 唯一首套 ＜90㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1%≥90㎡：（成交价或最低指导价-增值税）*1.5% 非首套 （成交价或最低指导价-增值税）*3% 来源：中指研究院，国金证券研究所注：成交价、最低指导价取高者计算 今年中秋假期新房销售继续回落 中秋假期新房销售不佳，日均销售面积同比下降29%。从供给侧看，楼市进入传统的“金九银十”营销旺季，部分地区部分房企的推盘及营销力度开始加大。但从需求侧看，根据中指数据，多数城市售楼处整体到访量一般，成交量低于以往中秋假期水平，今年中秋假期期间（9.15-9.17）25个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降约29%。我们认为主要原因或是：①去年同期存在“认房不认贷”的政策效应，而今年购房者仍在观望，等待政策出台； ②受到台风、出游等因素影响，成交节奏放缓。 图表2：今年中秋假期25个代表城市新房日均成交面积为近6年最低水平 28.5 29.1 26.4 18.9 18.2 12.9 2019中秋 2020中秋 2021中秋 2022中秋 2023中秋 2024中秋 （9.13-9.15）（10.1-10.8）（9.19-9.21）（9.10-9.12）（9.29-10.6）（9.15-9.17） 35 30 25 20 15 10 5 0 25城新房日均成交面积（万方） 来源：中指研究院，国金证券研究所注：2023年中秋和国庆假期连休，与去年对比时选择连休假期日均成交做对比 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+6.9%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+6.6%，在各板块中位列第4。本周地产涨跌幅前5名为电子城、融信中国、华音国际控股、华南城、远洋集团，涨跌幅分别为+33.1%、 +32.4%、+27.8%、+21.6%、+20.5%；末5名为弘阳地产、中骏集团控股、*ST中迪、花样年控股、*ST和展，涨跌幅分别为-11.1%、-5%、-4.1%、-4.1%、-3.4%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 耐材零房消汽保制食食软医资能银运商媒半多技家公电 ⅡⅡ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 用料售地费车险药品品件疗本源行输业体导元术庭用信 -2% 房有家计商汽休建建非交银轻机传化综纺公钢通食采电电农国医 消业产者与费服汽 、、与与保货 生饮主服健物 和体金硬与事服专与融件个业务 Ⅱ 地色用算业车闲筑筑银通行工械媒工合织用铁信品掘子气林防药 品务车 物料要务设 业半与人 产金电机贸属器易 服材装金运制设 务料饰融输造备 服事饮 装业料 设牧军生备渔工物 与零科与用备 ……………… 服导设用 务…备品 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 电 融 华 华 远 子 信 音 南 洋 0% 城中国城集 国际团 控股 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 弘中 阳骏 地集 产团 控股 花样 *ST *ST 中年和 迪控展 股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.1%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.9%和+5.7%。本周物业涨跌幅前5名为恒大物业、特发 服务、万物云、星悦康旅、华润万象生活，涨跌幅分别为+12.9%、+12.7%、+12.5%、+10%、+9.8%；末5名为佳兆业美好、众安智慧生活、润华服务、朗诗绿色生活、世茂服务，涨跌幅分别为-11.6%、-10.3%、-6.3%、-4.6%、-4.3%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/9/16 2024/9/17 2024/9/18 2024/9/19 2024/9/20 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 恒大物业 特万星华 发物悦润 服云康万 务旅象 生活 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% 佳众润朗世兆安华诗茂业智服绿服美慧务色务好生生 活活 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第38周，全国300城宅地成交建面352万㎡，单周环比-49%，单周同比-41%，平均溢价率5%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面14396万㎡，累计同比-43%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为311、279、222、217、175亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年