房地产开发2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准

房地产开发 证券研究报告|行业周报 2024年11月24日 2024W47：本周新房成交同比+4.3%，一线城市取消普宅和非普宅标准 5年期以上LPR按兵不动，我们认为未来仍有下调空间。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年11月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.6%，继上月调降25BP后本月保持不变。据央行三 季度货币政策执行报告，9月底全国新发放个人住房贷款加权平均利率为 增持（维持） 行业走势 3.31%，较当时5年期以上LPR低约54bp，考虑到10月底LPR又经过房地产开发沪深300 一次较大调降，我们判断现阶段全国范围新发放按揭利率均值已经在3% 附近。我们此前报告多次提到利率中枢下移是大趋势，我们认为未来利率仍有下调空间，将会有更多城市新发房贷利率进入“2字头”，进一步减轻购房者信贷负担。 一线城市取消普宅和非普宅标准。此前，财政部等三部门明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。本周，北京、上海、广州、深圳取消普宅非普宅标准，增值税、土增税、契税等 将适用财政部新政，进一步降低房屋交易成本。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.8%，领先沪深300指 数1.77个百分点，在31个申万一级行业排名第10名。 新房：本周30个城市新房成交面积为260.7万平方米，环比提升12.9%，同比提升4.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.8万方，环比 +12.7%，同比+39.0%；样本二线城市为124.9万方，环比+22.1%，同 比-5.6%；样本三线城市为51.0万方，环比-4.5%，同比-10.1%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计120.2万方，环比下降 7.6%，同比下降2.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为51.1 万方，环比-1.3%；样本二线城市为45.8万方，环比-8.5%；样本三线城 市为23.3万方，环比-17.5%。 信用债：本周房企共发行信用债22只，环比增加16只；发行规模共计 169.65亿元，环比增加120.85亿元，总偿还量82.88亿元，环比增加 29.02亿元，净融资额为86.77亿元，环比增加91.83亿元。本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（26.7%）、一般中期票据（26.6%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（41.0%）的债券为主。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有 以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报 告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha公司：A股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A股招商积余，H股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 30% 16% 2% -12% -26% -40% 2023-112024-032024-072024-11 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师夏陶 执业证书编号：S0680524070006邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W46：本周新房成交同比+7.9% 10月主要城市房价跌幅有所收窄》2024-11-17 2、《房地产开发：2024W45：本周新房成交同比 +27.4%，增加10万亿地方化债资源》2024-11-103、《房地产开发：2024W44：本周新房成交同比 +14.9%，10月核心城市二手房成交表现活跃》2024- 11-03 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.11月LPR按兵不动，一线城市取消普宅和非普宅标准3 2.行情回顾3 3.重点城市新房二手房成交跟踪6 3.1新房成交（商品住宅口径）6 3.2二手房成交（商品住宅口径）8 4.重点公司境内信用债情况9 5.本周政策回顾12 6.投资建议13 图表目录 图表1：新发放个人住房贷款加权平均利率与5年期以上LPR（%）3 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名4 图表3：本周各交易日指数表现4 图表4：近52周地产板块表现4 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元）4 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元）5 图表7：本周重点房企涨跌幅排名5 图表8：本周重点房企涨幅前�个股（A股为人民币元，H股为港元）5 图表9：本周重点房企跌幅前�个股（H股为港元）5 图表10：近6月样本城市新房成交面积及同比6 图表11：近6月样本一线城市新房成交面积及同比6 图表12：近6月样本二线城市新房成交面积及同比6 图表13：近6月样本三线城市新房成交面积及同比6 图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）7 图表15：30城周度成交面积跟踪7 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比8 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比8 图表18：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比8 图表19：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比8 图表20：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均）9 图表21：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪9 图表22：房企债券发行量、偿还量及净融资额10 图表23：本周房企债券发行以债券评级划分10 图表24：本周房企债券发行以债券类型划分10 图表25：本周房企债券发行以期限划分10 图表26：本周房企融资汇总（11.18-11.24）11 图表27：地方性政策及消息（11.17-11.23）12 1.11月LPR按兵不动，一线城市取消普宅和非普宅标准 5年期以上LPR按兵不动，我们认为未来仍有下调空间。央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年11月贷款市场报价利率（LPR）为：5年期以上LPR为3.6%，继上 月调降25BP后本月保持不变。据央行三季度货币政策执行报告，9月底全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.31%，较当时5年期以上LPR低约54bp，考虑到10月底LPR又经过一次较大调降，我们判断现阶段全国范围新发放按揭利率均值已经在3%附近。我们此前报告多次提到利率中枢下移是大趋势，我们认为未来利率仍有下调空间，将会有更多城市新发房贷利率进入“2字头”，进一步减轻购房者信贷负担。 图表1：新发放个人住房贷款加权平均利率与5年期以上LPR（%） 新发放个人住房贷款加权平均利率（%）5年期以上LPR（%） 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 3.5% 2024/11 2024/07 2024/04 2024/01 2023/09 2023/06 2023/03 2022/12 2022/08 2022/05 2022/02 2021/10 2021/07 2021/04 2021/01 2020/09 2020/06 2020/03 2019/11 2019/08 3.0% 资料来源：Wind，央行，国盛证券研究所（个人住房贷款加权平均利率来自央行季度货币政策执行报告） 一线城市取消普宅非普宅认定标准。此前，财政部等三部门《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。本周，北京、上海、广州、深圳取消普宅非普宅标准，增值 税、土增税、契税等将适用财政部新政，进一步降低房屋交易成本。 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.8%，领先沪深300指数1.77个百分点，在31 个申万一级行业排名第10名。本周上涨个股共47支，较上周增长36支，下跌股数为 67支。本周市场上房地产股涨幅居前�的为大千生态、苏州高新、粤宏远A、合肥城建、华夏幸福，涨幅分别为40.8%、30.9%、26.9%、19.3%、17.7%。跌幅前�为*ST松江、中润资源、世荣兆业、*ST紫学、*ST匹凸，跌幅分别为-22.7%、-14.5%、-11.0%、 -10.8%、-8.7%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨6支，较上周增长5支，涨幅位居前�的为华夏幸福、建业地产、富力地产、荣盛发展、华侨城A，涨幅分别为17.7%、5.0%、2.9%、2.0%、1.4%。跌幅前�为佳兆业、融信中国、正荣地产、世茂集团、时代中国控股，跌幅分别为-21.5%、-17.0%、-14.3%、-14.0%、-13.0%。 图表2：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -0.83% 综商纺合贸织 零服 售饰 环有机轻保色械工金设制 属备造 公基房煤交钢银用础地炭通铁行事化产运 业工输 石建电传家油筑力媒用石装设电 化饰备器 汽建医美农国计车筑药容林防算材生护牧军机 料物理渔工 电非通食社子银信品会金饮服 融料务 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表3：本周各交易日指数表现图表4：近52周地产板块表现 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% -3.0% 房地产（申万）沪深300 11/1511/1811/1911/2011/2111/22 1.3 1.2 1.1 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 沪深300指数申万房地产行业指数 2024-11 2024-10 2024-09 2024-08 2024-07 2024-06 2024-05 2024-04 2024-03 2024-02 2024-01 2023-12 2023-11 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表5：本周涨幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 603955.SH 大千生态 40.8% 41.7% 22.72 32.00 600736.SH 苏州高新 30.9% 31.8% 5.53 7.24 000573.SZ 粤宏远A 26.9% 27.7% 2.79 3.54 002208.SZ 合肥城建 19.3% 20.1% 8.25 9.84 600340.SH 华夏幸福 17.7% 18.5% 2.49 2.93 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：本周跌幅前�个股（人民币元） 代码 简称 周累计涨幅 周相对涨幅 上周�收盘价 本周�收盘价 600225.SH *ST松江 -22.7% -21.8% 1.81 1.40 000506.SZ 中润资源 -14.5% -13.6% 3.80 3.25 002016.SZ 世荣兆业 -11.0% -10.1% 8.66 7.71 000526.SZ *ST紫学 -10.8% -10.0% 46.31 41.30 600696.SH *ST匹凸 -8.7% -7.8% 15.23 13.91 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表7：本周重点房企涨跌幅排名 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10