房地产行业周报：房地产行业周报（2024年38周）北京将适时取消普宅非普标准，二手房成交同比下降

板块行情：第38周（9月16日-9月20日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.9%，在31个一级行业板块中排名第1。 政策要闻：中央层面：加快培育完整内需体系，完善促进投资落地机制，完善扩大消费长效机制。积极稳妥实施政府和社会资本合作新机制，推动基础设施REITs常态化发行。地方层面：1）北京：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。2）南京：限时购房补助政策将于9月20日至22日在南京举行的房展会上实施，为购房者提供额外1%的购房合同金额补助。3）昆明：支持提取住房公积金用于支付新建商品住房的首付款。4）北海：提高住房公积金贷款额度，即单身职工最高贷款额度由45万元调整为50万元，已婚职工最高贷款额度由55万元调整为60万元。属多子女家庭购买自住住房的，生育二孩家庭的最高贷款额度由60万元调整为65万元；生育三孩家庭的最高贷款额度由65万元调整为70万元。5）深圳：“十四五”计划建设筹集54万套/间、供应34万套/间，截至2024年8月底已建设筹集53.7万套/间，完成率99.4%；供应29.35万套/间，完成率86.3%。 公司动态：1）越秀地产：宣布获授3.12亿港元的循环贷款融资，贷款期由首次提款日期起计36个月；越秀地产发行10亿元公司债券，包括3+3年期2亿元和10年期8亿元，创下同期限房地产企业利率新低；9月20日，香港联交所最新资料显示，广州越秀集团于9月13日增持越秀地产471万股，持股比例提升至45.07%。2）金地集团：召开2024年半年度业绩说明会，公司采取随行就市的价格策略，加速去化和现金回流，在利润上会出现一定程度的折损； 为广州金振房地产提供3.65亿融资担保。3）万科：为子公司及自身提供担保，涉及金额13.6亿元。 销售端：新房成交同比下降53%，二手房成交同比下降41%。1）本周20城商品房成交面积130.2万方，商品房日平均成交面积18.6万方，环比下降21%，同比下降53%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7839万方，累计同比下降29%。3）38周10城二手房成交面积88.1万方，日平均成交面积12.6万方，环比下降40%，同比下降41%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5198万方，同比下降2%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨6.9%，板块排名第1位 第38周申万地产板块上涨6.9%。第38周（9月16日-9月20日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨6.9%，在31个一级行业板块中排名第1。 图表1第38周申万地产板块上涨6.9%，板块排名第1位 本周A股板块内涨幅第一为电子城，累计涨幅达33.1%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为电子城、张江高科、中交地产、渝开发、金地集团，跌幅前五的个股分别为凤凰股份、万通发展、海南高速、西藏城投、合肥城建。 图表2电子城周涨幅达33.1% 图表3凤凰股份周跌幅达1.4% 港股板块内涨幅第一的为融信中国，上涨32.4%。从港股表现来看，第38周涨幅排名前五的个股分别为融信中国、远洋集团、美的置业、佳兆业集团、雅居乐集团，跌幅前五的个股分别为中骏集团控股、花样年控股、合生创展集团、金茂服务、碧桂园服务。 图表4融信中国周涨幅达32.4% 图表5中骏集团控股周跌幅达5.0% 二、政策要闻：推动基础设施REITs常态化发行，完善促进投资落地机制 中央层面：9月19日，国家发展改革委新闻发言人金贤东在新闻发布会上表示，加快培育完整内需体系，完善促进投资落地机制，完善扩大消费长效机制。投资方面，重点是发挥政府投资对社会投资的引导带动作用，完善民营企业参与国家重大项目建设长效机制，持续向民间资本推介优质项目，积极稳妥实施政府和社会资本合作新机制，推动基础设施REITs常态化发行，进一步激发民间投资活力。 图表6积极稳妥实施政府和社会资本合作新机制，推动基础设施REITs常态化发行 地方层面：1）南京：限时购房补助政策将于9月20日至22日在南京举行的房展会上实施，为购房者提供额外1%的购房合同金额补助。2）浙江：加强规划实施监管，出台18条措施，试点统一规划条件模板，优化用地许可流程。3）遵义：鼓励资产管理公司通过担任重整投资人等方式参与项目处置，盘活存量不良贷款，推动项目建设交付。4）井冈山：购买首套新房获得1万元的购房补贴。同时，将优化个人住房套数认定标准和按揭贷款保证金比例。5）昆明：支持提取住房公积金用于支付新建商品住房的首付款。6）北京：优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。7）北海：提高住房公积金贷款额度，即单身职工最高贷款额度由45万元调整为50万元，已婚职工最高贷款额度由55万元调整为60万元。属多子女家庭购买自住住房的，生育二孩家庭的最高贷款额度由60万元调整为65万元；生育三孩家庭的最高贷款额度由65万元调整为70万元。8）深圳：“十四五”计划建设筹集54万套/间、供应34万套/间，截至2024年8月底已建设筹集53.7万套/间，完成率99.4%；供应29.35万套/间，完成率86.3%。9）广东：广东省自然资源厅与辽宁、吉林、黑龙江、河南、湖北、湖南、广西、海南8省自然资源部门在广州召开推进不动产登记“跨省通办”、助力优化营商环境工作交流会，联合签订《不动产登记“跨省通办”合作框架协议书》。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）越秀地产：宣布获授3.12亿港元的循环贷款融资，贷款期由首次提款日期起计36个月；越秀地产发行10亿元公司债券，包括3+3年期2亿元和10年期8亿元，创下同期限房地产企业利率新低；9月20日，香港联交所最新资料显示，广州越秀集团于9月13日增持越秀地产471万股，持股比例提升至45.07%。2）金地集团：召开2024年半年度业绩说明会，公司采取随行就市的价格策略，加速去化和现金回流，在利润上会出现一定程度的折损；为广州金振房地产提供3.65亿融资担保。3）万科：为子公司及自身提供担保，涉及金额13.6亿元。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比下降53%，二手房成交同比下降41% （一）新房市场：38周20城成交面积同比下降53% 从我们监测的20城数据来看，第38周20城商品房日均成交面积环比下降21%，同比下降53%。1）本周20城商品房成交面积130.2万方，商品房日平均成交面积18.6万方，环比下降21%，同比下降53%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积7839万方，累计同比下降29%。 图表9第38周20城商品房单日平均成交面积18.6万方 第38周一线城市商品房成交面积为43.7万方，同比下降55%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第38周成交面积分别为43.7万方、45.1万方、41.4万方，周环比增速分别为-30%，-20%，-11%，周同比增速分别为-55%、-59%、-42%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为-60%、-62%、-40%、-22%，环比增速分别为-33%、-33%、-29%、-14%；二线城市中武汉、苏州环比增速为2%、-21%；三四线城市中绍兴、扬州环比增速为39%、21%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为2537万方，同比下降23%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为3209万方，同比下降34%；11个三四线城市商品房成交面积为2093万方，同比下降27%。 图表10第38周20城新建商品房成交面积130.2万方 （二）二手房市场：第38周10城成交面积同比下降41% 从我们监测的10城数据来看，第38周二手房成交面积同比下降41%。1）38周10城二手房成交面积88.1万方，日平均成交面积12.6万方，环比下降40%，同比下降41%。2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积5198万方，同比下降2%。 图表11第38周10城合计二手房日平均成交面积12.2万方 第38周监测的一线城市二手房成交面积同比下降39%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第38周二手房成交面积分别为26.1万方、48.7万方、13.3万方，环比增速分别为-41%，-42%，-33%，同比增速分别为-39%、-42%、-43%。2）一线城市中北京二手房成交面积19.6万方，同比下降45%；深圳二手房成交面积6.5万方，同比下降12%。3）二线城市中杭州和青岛成交面积同比增速均为-31%、-35%。4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1462万方，同比上升4%；5个二线城市二手房成交面积3039万方，同比下降2%；3个三四线城市二手房成交面积697万方，同比下降16%。 图表12第38周10城二手房成交面积88.1万方 四、融资端：本周发债企业大部分为国央企 本周发债企业大部分为国央企。1）第38周苏高新集团发行规模最大，发行7亿元超短期融资债券；2）滨江集团发行5亿元超短期融资债券利率最高，为3.70%，苏高新集团的7亿元超短期融资债券利率为2.07%。 图表13第38周发债企业大部分为国央企 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 六、风险提示 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。