策略快报：上海公告取消普通住房和非普通住房标准进一步支持房地产市场

策略快报 / 上海公告取消普通住房和非普通住房标准进一步支持房地产市场 挖掘价值投资成长 / 2024年11月18日 【事项】 为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。 上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按国家相关文件继续执行。 关于个人出售住房增值税，根据《公告》规定，个人将购买2年以上 （含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 关于个人购买住房契税，根据《公告》规定，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 【评论】 政策不断落地提供房地产的整体修复：国家统计局新闻发言人、国民 经济综合统计司负责人付凌晖表示，随着相关政策的相继落地见效，房地产市场的信心得到了提振，市场交易活跃，房地产市场向着止跌回稳的方向迈进。 一揽子促进房地产市场止跌回稳的措施在显效，10月份房地产市场出现了积极变化，随着各项政策效能的进一步释放，推动房地产市场止跌回稳的动能会增强。 经过长期的高速扩张，我国房地产市场已进入到新的发展阶段，未来从以数量扩张为主转向以质量优化为主转变，更好地满足居民多样化的住房需求。 下阶段要积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量，优化存量，提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展的新模式，推动房地产市场平稳健康发展。 东方财富证券研究所 证券分析师：曲一平 证书编号：S1160522060001 联系人：李嘉文 电话：021-23586458 相关研究 《海外大选冲击不会改变市场上行趋势》 2024.11.05 《商务部发布推出一批消费领域新政策加速激活经济》 2024.11.04 《地产销售走好印证政策有效带来信心恢复》 2024.11.01 《央行设立证券、基金、保险公司互换便利保障资本市场稳定性》 2024.10.29 《中钢协发布加快研究推进产能治理和联合重组激发供给侧改革新篇章》 2024.10.28 策略研究 Ａ 股策略 证券研究报告 017 上海房地产交易正在回暖：根据上海链家研究院的监控数据，10月份，上海全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%，同比增长68%；成交金额717亿元，环比增长57%，同比增长65%；套均总价325万元/套，环比下降4%，同比下降2%；成交均价39179元/平，环比下降3%，同比下降4%。 综合今年前10个月数据看，上海全市二手房累计成交金额5640亿元，同比增长12%，成交套数16.6万套，同比增长10%。 虽然2024年10月开始各线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，一线城市二手住宅环比转涨，但力度还远远不够。 10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%，广州下降0.4%。 【风险提示】 后续政策力度不及预期风险全球经济衰退风险 017 东方财富证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师申明： 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 投资建议的评级标准： 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后3到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的3到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500指数为基准。 股票评级 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅15%以上； 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～15%之间；中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-5%～5%之间；减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-15%～-5%之间；卖出：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅15%以上。 行业评级 强于大市：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上； 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间；弱于大市：相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上。 免责声明： 本研究报告由东方财富证券股份有限公司制作及在中华人民共和国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。 本研究报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本研究报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的报告之外，绝大多数研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。 那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为东方财富证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。