核心观点与关键数据
- 市场表现：上周房地产板块表现疲软，涨跌幅-9.3%，位列29个中信行业板块第28位。个股方面，上涨个股减少，下跌个股增多，重点房企中仅金科股份上涨。
- 新房市场：上周37城新房成交面积环比下降1.8%，同比上升11.9%。2024年11月1日至11月15日累计成交559.2万方，同比上升24.7%。今年截至11月15日累计成交9825.8万方，同比下降26.8%。
- 二手房市场：上周16城二手房成交面积环比下降11.4%，同比上升28.2%。2024年11月1日至11月15日累计成交448.6万方，同比上升35.7%。今年截至11月15日累计成交6772.8万方，同比上升3.7%。
- 库存与去化周期：13城新房累计库存8290.9万方，环比上升10.3%，同比下降5.4%；去化周期为18.6个月，环比上升1.8个月，同比上升0.1个月。一线城市、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为13.4个月、9.5个月、17.3个月、57.8个月，环比分别变动+3.0个月、+0.1个月、+0.0个月、+3.1个月。
- 土地市场：2024年11月11日至11月15日百城供应土地数量为927宗，环比下降15.6%，同比下降51.0%；供应土地建筑面积为5113.4万方，环比下降16.3%，同比下降57.2%。截至11月15日，2024年累计供应土地数量为26395宗，同比下降6.2%，累计供应建筑面积为140470.5万方，同比下降20.6%。
- 融资情况：上周房地产企业发行信用债6支，发行金额48.8亿元，环比下降7.0%，同比下降32.7%；偿还金额53.9亿元，净融资额为-5.1亿元。2024年至今，房地产企业合计发行信用债400支，合计发行金额3363.5亿元，同比下降28.8%。
政策跟踪
- 中央层面：财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，自12月1日起：
- 契税低税率适用面积标准由90平方米提高至140平方米。
- 各地区土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。
- 取消普通住宅和非普通住宅的标准，个人销售已购2年以上的住房免征增值税。
- 建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续免征土地增值税。
- 地方层面：
- 北京市将分类制定土地支持政策，优化地价计收规则，优先支持保障民生和公益类项目。
- 青岛市出台优化住房公积金租房提取政策，提高租房定额提取额度，并将提取额度以“家庭”为单位。
投资建议
- 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等。
- 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。
- 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
风险提示
- 房地产调控政策放宽不及预期。
- 行业下行持续，销售不及预期。
- 行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期。
