房地产行业跟踪周报：持续促进房地产止跌回稳，央行有望择机降准降息

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 持续促进房地产止跌回稳，央行有望择机降准降息 增持（维持） 投资要点 2025年01月06日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 上周（2024.12.30-2025.1.3，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-7.5%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-5.2%、-7.0%，超额收益分别为-2.3%、-0.5%。29个中信行业板块中房地产位列第19。 （1）新房市场：上周37城新房成交面积355.5万方，环比-14.8%，同比+68.2%。2025年1月1日至1月3日累计成交89.1万方，同比 +23.1%。今年截至1月3日累计成交89.1万方，同比+23.1%。 行业走势 27% 22% 17% 12% 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% 房地产沪深300 （2）二手房市场：上周16城二手房成交面积161.2万方，环比-25.4%，同比+52.1%。2025年1月1日至1月3日累计成交68.9万方，同比 +48.8%。今年截至1月3日累计成交68.9万方，同比+48.8%。 （3）库存及去化：13城新房累计库存8128.9万方，环比-1.7%，同比-8.7%；13城新房去化周期为16.8个月，环比变动-0.8个月，同比变动- 2.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.5个月、8.4个月、14.6个月、61.7个月，环比分别变动-0.3个月、-1.3个月、-0.8个月、-2.7个月。 （4）土地市场：2025年1月1日-2025年1月3日百城土地成交建筑面积1652.1万方，环比-78.6%，同比+3.1%；成交楼面价2757元/平，环比+57.7%、同比+25.4%；土地溢价率13.4%,环比+11.9%，同比+9.8%。截至1月3日,2025年累计成交土地建筑面积为1652.1万方，同比+3.1%。 周观点：1月第1周新房成交环比下降、同比上升，二手房成交环比下降，同比上升。1月3日国家发展改革委副秘书长袁达在新闻发布会上表示后续仍将有效防范化解重点领域风险。推动房地产市场止跌回稳，继续提振资本市场，稳妥处置地方中小金融机构风险。央行工作会议表 示2025年要实施适度宽松的货币政策，为经济稳定增长创造适宜的货币金融环境。综合运用多种货币政策工具，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 2024/1/82024/5/82024/9/62025/1/5 相关研究 《持续推动房地产止跌回稳，销售有望逐步复苏》 2024-12-31 《销售有望逐步企稳，多地政策持续释放》 2024-12-23 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况11 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪14 5.投资建议16 6.风险提示16 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国16城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8 图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比8 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量10 图18：百城土地供应规划建筑面积10 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率11 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）12 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13 图27：上周（2024.12.30-2025.1.3）重点房企涨跌幅排名14 表1：上市公司盈利预测与估值（2025.1.3）5 表2：上周涨跌幅前�14 表3：上周涨跌幅后�14 表4：上周重点政策汇总15 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：我们认为当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展转型的必要条件，新旧动能并非完全对立，“止跌回稳”的提出可以视作本轮周期的政策拐点，现阶段已无需过度质疑政策效果和目标达成情况。推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团。建议关注绿城中国等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑 短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，推荐贝壳，建议关注我爱我家。 4/18 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2025.1.3） 公司代码 公司名称 总市值（亿元） 2023A 归母净利润（亿元） 2024E2025E 2026E 2023A PE（倍）2024E 2025E 2026E 001979.SZ 招商蛇口* 887 63.19 93.60 115.46 135.34 14.04 9.48 7.68 6.55 600048.SH 保利发展 1,022 120.67 115.74 122.86 132.49 8.47 8.83 8.32 7.72 000002.SZ 万科A 835 121.63 -111.21 -3.57 28.84 6.87 -7.51 -234.00 28.95 600383.SH 金地集团* 195 61.07 61.82 66.58 71.24 3.19 3.15 2.92 2.73 601155.SH 新城控股* 261 7.37 7.55 7.72 8.13 35.41 34.57 33.81 32.11 002244.SZ 滨江集团* 260 37.41 53.58 61.97 68.17 6.95 4.85 4.20 3.82 0688.HK 中国海外发展 1,244 256.10 244.86 256.31 271.99 4.86 5.08 4.85 4.57 1109.HK 华润置地 1,480 313.65 288.53 298.06 319.35 4.72 5.13 4.96 4.63 0960.HK 龙湖集团 631 128.50 113.84 116.35 124.02 4.91 5.54 5.42 5.09 1755.HK 新城悦服务* 24 4.45 4.92 5.40 5.91 5.36 4.85 4.41 4.03 2869.HK 绿城服务* 113 6.05 7.60 9.11 11.03 18.60 14.81 12.36 10.21 1209.HK 华润万象生活* 593 29.29 36.19 44.14 53.14 20.24 16.38 13.43 11.16 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2025.1.3港元兑人民币中间价为1港元=0.9243人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/18 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比-14.8%,同比+68.2%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-8%、-10%、-1%、-18%。 从新房成交看，上周37城新房成交面积355.5万方，环比-14.8%，同比+68.2%。 2025年1月1日至1月3日累计成交89.1万方，同比+23.1%。今年截至1月3日累计 成交89.1万方，同比+23.1%。 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2025/01/03 2024/12/27 2024/12/20 2024/12/13 2024/12/06 2024/11/29 2024/11/22 2024/11/15 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 -100% 数据来源：Wind，东吴证券研究所 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2025/01/03 2024/12/27 2024/12/20 2024/12/13 2024/12/06 2024/11/29 2024/11/22 2024/11/15 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 -100% 250 200 150 100 50 0 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2025/01/03 2024/12/27 2024/12/20 2024/12/13 2024/12/06 2024/11/29 2024/11/22 2024/11/15 2024/11/08 2024/11/01 2024/10/25 2024/10/18 2024/10/11 2024/10/04 2024/09/27 2024/09/20 -100% 数据来源：Wind，东吴证券研究所数据来源：Wind，东吴证券研究所 6/18 东吴证券研究所 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比 90 70 50 30 10 -10 -30 -50 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2