中央稳地方紧，“三条红线”将加剧行业分化

核心观点

• 政策调控： 2020年三季度，中央政策层面持续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价稳房价稳预期的长期目标。热点城市如深圳、杭州等14城参会，重申坚持“房住不炒”的定位，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期目标；央行“三条红线”倒逼房企去杠杆、降负债；热点城市如深圳、杭州、宁波、南京、成都、常州等10余城相继升级调控。预计四季度，房企融资环境整体趋紧，热点城市居民购房“限贷”升级。
• 行业趋势： 预计拿地新开工与投资增速回落，销售规模持平微增。三季度土地成交量缩价跌，预计四季度溢价率将继续走低。市场恢复向好，“三条红线”将加速行业分化。 “三道红线”下投资积极性放缓，料四季度将更趋于谨慎。融资“三条红线”压顶，后期房企融资压力加大。
• 城市市场： 三季度一线坚挺、三线超预期，四季度料将稳中微降。一线城市供需两热，上、广、深均保持着较高的成交热度；二线城市迎来了需求的集中释放期，7-8月成交维持高位，不过分化持续加剧；三四线城市2020年成交表现显著超过预期，前8月累计降幅仅为3%。
• 企业发展： 从现金流量表看近五年房企发展与分化，房企合作开发趋势深化，平衡规模和增长质量是关键。百强上市房企热点区域城市更新发展探究，近半百强上市房企参与城市更新，三梯队规模跨度大。
• 未来展望： 研究报告对四季度房地产市场进行了展望，认为市场供货量加速提升，持续关注销售回款；“三条红线”将加速行业分化，推动集中度进一步提升；房企投资将趋于谨慎，聚焦和深耕仍是主要战略。

关键数据

• 2020年前三季度，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%。
• 2020年前三季度，全国商品房销售额累计增速首次回正，增长1.6%。
• 2020年上半年，179家房企的加权净负债率（永续债作为权益）约为87.86%，较年初提高了4.45个百分点。
• 2020年上半年，76家典型房企的融资成本相较于年初提高了0.21个百分点至7.27%。

研究结论

• 2020年四季度，房地产市场将面临更大的挑战，行业分化将进一步加剧。
• 房企需要加强销售回款，提升运营管理效率，提高产品打造能力，以应对市场变化。
• 城市市场将呈现分化格局，一线城市和热点二线城市仍将保持较高热度，三四线城市面临下行压力。
• 城市更新将成为房企发展的重要方向，房企需要积极参与城市更新项目，以获取更多优质土地和资源。
• 千亿房企数量将持续增加，竞争将更加激烈。