房地产行业周报：龙湖分拆物业上市，并购贷不计入三条红线

本周地产板块表现亮眼，物业板块跑输沪深300。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第1；港股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%。 本周一手房销售面积环比、同比下降。本周（1月1日-1月8日），40个城市商品房成交合计411万平方米，周环比-48%，周同比-35%。其中，一线城市：周环比-45%，周同比-8%；二线城市：周环比-48%，周同比-37%； 三四线城市：周环比-54%，周同比-58%。 本周二手房成交面积环比、同比下降。本周（1月1日-1月8日），17个城市二手房成交合计96万平方米，周环比-38%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-39%。其中 ，一线城市：周环比-43%，周同比-19%，月度累计同比-19%，年度累计同比-19%；二线城市：周环比-37%，周同比-39%；三线城市：周环比-23%，周同比-81%。 龙湖集团分拆旗下物业管理&商业运营子公司上市。①2022年1月8日，龙湖集团旗下全资子公司龙湖智创生活（主要从事物业管理和商业运营）向港交所递交招股书，拟在香港联合交易所主板上市。截至2021年9月底，龙湖智创生活在管面积2.37亿方，其中住宅和非商业在管面积为2.12亿方，商业（购物中心&写字楼）在管面积为2,428万方；合约面积3.49亿方，合约/在管为1.48倍。②2021年在管规模增长主要受益收并购。2021年1-9月，龙湖智创生活新增在管面积5943万方，其中3895万方来自收并购，占新增面积的六成以上。③商业运营业务2021年发展较快，各项占比提升。龙湖智创生活2021年1-9月总收入78亿元，毛利润21亿元，毛利率27.6%；其中商业运营及物业管理收入占比、毛利润占比和毛利润率分别为23%、29%和35%，相较2020年同期分别提升8.1pcts、13.6pcts和6.4pcts。 房企承债式收购获银行支持，并购贷款不计入“三条红线”。本周财联社报道，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。我们维持此前判断，认为地产行业并购会发生，但不会有大规模并购潮。我们认为当前解决流动性危机的关键在于新房销售的恢复。从今年1月第一周的销售数据来看，目前销售市场仍未企稳，我们预计后续还会有更大力度政策会在春节前出台，以维护房地产行业平稳健康发展。 投资建议 地产板块，看好经营稳健的头部房企和2021年销售逆势增长的房企，比如保利发展和绿城中国。物业板块，我们认为民营物业公司在关联房企流动性危机解除后，估值修复弹性较大，推荐金科服务、建业新生活、碧桂园服务。 风险提示 房地产改善政策落地效果不及预期；并购整合不及预期 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为宋都股份、新华联、莱茵体育、中交地产、中国海外发展，涨跌幅分别为+46.5%、+25.8%、+23.6%、+22.2%、+20.3%；末5名为广宇发展、华音国际控股、万业企业、嘉年华国际、西藏城投，涨跌幅分别为-16.8%、-14.3%、-13.9%、-13.2%、-10.3%。 图表1：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表2：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：本周地产个股涨跌幅前5名 图表4：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.1%，沪深300指数涨跌幅为-2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.2%和-2.8%。本周物业涨跌幅前5名为烨星集团、新城悦服务、C特发、华发物业服务、绿城服务，涨跌幅分别为+9.5%、+5.5%、+3.7%、+3.3%、+2.8%；末5名为第一服务控股、新希望服务、碧桂园服务、合景悠活、世茂服务，涨跌幅分别为-46.2%、-18.6%、-13.6%、-10.9%、-10.7%。 图表5：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表6：本周物业个股涨跌幅前5名 图表7：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 新房成交 根据wind数据，本周（1月1日-1月7日），40个城市商品房成交合计411万平米，周环比-48%，周同比-35%，月度累计同比-35%，年度累计同比-35%。其中： 一线城市：周环比-45%，周同比-8%，月度累计同比-8%，年度累计同比-8%； 二线城市：周环比-48%，周同比-37%，月度累计同比-37%，年度累计同比-37%； 三四线城市：周环比-54%，周同比-58%，月度累计同比-58%，年度累计同比-58%。 图表8：40城新房成交面积及同比增速 图表9：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表10：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表11：40城新房成交明细（万平方米） 二手房成 根据wind数据，本周（1月1日-1月7日），17个城市二手房成交合计96万平米，周环比-38%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-39%。其中： 一线城市：周环比-43%，周同比-19%，月度累计同比-19%，年度累计同比-19%； 二线城市：周环比-37%，周同比-39%，月度累计同比-39%，年度累计同比-39%； 三四线城市：周环比-23%，周同比-81%，月度累计同比-81%，年度累计同比-81%。 图表12：17城二手房成交面积及同比增速（周） 图表13：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表14：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表15：17城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周 根据wind数据，本周（1月1日-1月7日），本周12城商品房库存（可售面积）为1.54亿平米，环比-1.8%，同比+1%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为14.5月，较上周-1.1个月，较去年同比+2.1个月。 图表16：12城商品房的库存和去化周期 图表17：12城各城市能级的库存去化周期 图表18：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表19：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表20：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表21：物管行业资讯 物管公司动态 图表22：物管公司动态 行业估值 图表23：A股地产PE- TTM 图表24：港股地产PE- TTM 图表25：港股物业股PE- TTM 图表26：覆盖公司估值情况 风险提示 房地产改善政策落地效果不及预期。当前中央和各个城市均出台了一些改善政策，诸如加快按揭和开发贷的发放，下调房贷利率，给予购房补贴等措施。但政策落地需要时间，基层工作人员推进工作自有其流程，购房者观望态度扭转也需要一定时间，若政策落地的效果不及预期，上市房企业绩或受到影响。 并购整合不及预期。当前物业行业并购较为频繁，若整合不顺，被并购标的或出现丢盘现象，这会影响部分作为买方的上市物管公司业绩。